【正文】 借三大優(yōu)勢帶動各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢 ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動東部組團式發(fā)展的新格局， 進而促進東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因為與香港的緊密聯(lián)系，才促進了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時間較長，不可預期的風險加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平 共 66 第 頁 34 和風格差異 大，由此導致整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙 . ◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境設(shè)計相對過去已有很大的進步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，占到市場的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習慣和經(jīng)濟收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤價格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，但整體變動幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價格走勢的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不 惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導地位 . ◇ 針對園區(qū)建設(shè)出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后的又一項重大工程建設(shè) .對東部板塊房地產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進作用 . 未來市場預測： 共 66 第 頁 35 ◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)： 住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個亮點，獨立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來 2— 5 年的時間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開始進入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動東莞的整體開發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中心區(qū)的市場前景令人期待 .隨著城市化進程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟開始發(fā)揮帶動效應(yīng)，將會吸引更多開發(fā)商 從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來 . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來說，東莞未來 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢 . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用 . 共 66 第 頁 36 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊 的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。 2020年，寮步鎮(zhèn)地方生 產(chǎn)總值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價） 億元（不含三星），出口總額 億美元，其中 IT 產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強鎮(zhèn)和 IT 大鎮(zhèn)。 2020 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當年價） 億元。 （ 3） 人口數(shù)量與質(zhì)量 至 2001 年底，全鎮(zhèn)人口為 26 萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近 1： 3?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。 （ 2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個片區(qū)。 市場供給分析 住宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價格區(qū)間 1000— 1800 元 /m2 新住宅區(qū) —— 近期開發(fā)項目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價格區(qū)間 2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項目所處的東城郊區(qū)，價格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場的共識 . （ 2） 主要住宅樓盤 共 66 第 頁 41 項目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價 （元/M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬科高爾夫 已破土動工，工程形象年內(nèi)可見 新 天地華庭 建設(shè)中的小高層絕對是時富的產(chǎn)品競爭對手 蔚藍星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項目定位比較接近 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術(shù)人員外地人 個體戶 共 66 第 頁 42 總價 300500萬元 100300 萬元 50100萬元 4080萬元 1530 萬元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 /貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。 商業(yè)供給 （ 1） 主要專業(yè)市場 道 路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品種 租金（元/M2月） 租售情況 地王廣 場 東縱大道 5萬 80m2左右 16000 90 不理想 第一國際 東莞大道 70萬 50m2起 24000 未定 不詳 世博廣場 東城大道 25萬 60m2左右 13000 120 不理想 翠湖商業(yè)街 東站對面 1萬 40 m2起 16000 70 理想 結(jié)論： A 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層及街鋪大量存在 . B 新城區(qū)商業(yè)面積供給過剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想 . 共 66 第 頁 44 C 以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟 . 市場需求分析 住宅需求 a、客戶 —— 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。 g、距工作地的時間 —— 30 分鐘以內(nèi)。 五、項目發(fā)展定位 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ S） 1）地域地理優(yōu)勢 A、占據(jù)新舊城過渡的核心地位 位于莞城和國際級科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的中間地段，是 東莞新城市發(fā)展的“經(jīng)濟與科技中心”的前沿。 D、面積分布合理，市場承受力度大 主要以中小戶型為主，總價不高，市場容易接受。 2）東城區(qū)邊緣地帶，地位尷尬 位于城郊結(jié)合部的寮步鎮(zhèn)（而非東城區(qū)）使城區(qū)的目標客戶產(chǎn)生 一定的心理距離。 6）遠期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。 2）競爭對手多，其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商。 2）新穎獨特的戶型設(shè)計，為東莞之最 專為白領(lǐng)設(shè)計的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場的熱 共 66 第 頁 48 點。 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮國際化住宅產(chǎn)品特色 與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比。 首先，隨著東莞城市的不斷發(fā)展，外來人口也再不斷增多，而近年來政府提出產(chǎn)業(yè)升級，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識型移民匯集到東莞來。 第三，對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是 地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 根據(jù)地段的優(yōu)勢（毗鄰東莞汽車大世界、東莞果菜批發(fā)市場、 海關(guān)陸路檢驗市場等），建議臨街單位規(guī)劃商鋪，并使群樓控 制在兩層以內(nèi)。 D、東莞城區(qū)的原居民（主要以東城區(qū)為主），約占 10% E、獨具慧眼的投資買家，約占 10% 由于本項目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項目的增值潛力巨 大；而且隨著松山湖科技園人群的與日俱增，本區(qū)域的租賃市 場也將火暴，將給投資客帶來十分可觀的回報。讓一部分買家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買家覺得是身 份的體現(xiàn)。 他們希望擁有健康，渴望在 都市里生活，在大自然里休息，樓 盤應(yīng)具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 套數(shù)（套） 占總戶 數(shù)的比例 2 房 60 起 120 18% 3 房 80 起 516 70% 1 房 40 起 30 % 小計 666 商業(yè)街鋪 共 66 第 頁 51 客戶定位 根據(jù)本項目的市場定位及形象主題定位，本項目的目標客戶定 位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目標客戶外，還將吸引 受落本項目形象定位的更高素質(zhì)的買家。社區(qū)與政府公務(wù)員宿舍、公安局宿舍、師范學院、峰景高爾夫球場、松山湖科技園等市政配套為鄰， 非常適合 城市主流 白領(lǐng) 群體 選擇為長期居所，是白領(lǐng) 真正心儀的完美宅地。 其次，東莞市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引 大量的高素質(zhì)人才來東莞工作并且居住。 戰(zhàn)略 4—— 城市白領(lǐng)的泛定位。 4）舊客介紹新客，不可忽視的客戶資源 前期積累的客戶資源引導得當，也是源源不斷的穩(wěn)定客戶。 4）主要競爭對手項目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計、園林設(shè)計均 有自己的特色。 8）整個小區(qū)沒有任何稀缺性天然景觀。 4）前期入住率較低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 由于人氣不旺，社區(qū)氛圍不夠濃厚，將會影響買家的信心。 B、成熟生態(tài)園林舉目可見 前期別墅、公寓的入住和歐式園林的竣工，給本項目樹立了初步 的形象，也積累了一批忠實的客戶。 C、公園環(huán)擁，休閑方便 旗峰山生態(tài)公園、虎英公園、黃旗公園近在咫尺，帶來秀美的風 光和清新的空氣；周邊峰景高爾夫球場、虎英公園和五星級酒店及 東城完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。 共 66 第 頁 45 B. 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶。 d、可承受價位 —— 單價： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2000 元 /㎡以下； 總價：平層住宅 30 萬以下 復式 3050 萬元 疊拼 50100 萬元 獨立別墅 300 萬元以下 e、喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的