【正文】 借三大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢(shì) ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開(kāi)的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，引來(lái)大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級(jí)化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢(shì)：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局， 進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢(shì)：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因?yàn)榕c香港的緊密聯(lián)系，才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 市場(chǎng)總結(jié)： ◇ 東莞市可供開(kāi)發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營(yíng)造環(huán)境、完善配套和降低開(kāi)發(fā)成本，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)力度較弱，整體市場(chǎng)處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)水平 共 66 第 頁(yè) 34 和風(fēng)格差異 大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對(duì)后期的開(kāi)發(fā)、銷售帶來(lái)一定的阻礙 . ◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相對(duì)過(guò)去已有很大的進(jìn)步，但消費(fèi)者對(duì)此的需求卻越來(lái)越強(qiáng)烈，由此造成消費(fèi)者越來(lái)越重視樓盤的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，占到市場(chǎng)的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤價(jià)格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，但整體變動(dòng)幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不 惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來(lái)越成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位 . ◇ 針對(duì)園區(qū)建設(shè)出臺(tái)的一系列政策，反映了政府對(duì)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門港開(kāi)發(fā)區(qū)之后的又一項(xiàng)重大工程建設(shè) .對(duì)東部板塊房地產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用 . 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 共 66 第 頁(yè) 35 ◇ 土地市場(chǎng)：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)： 住宅開(kāi)發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來(lái) 2— 5 年的時(shí)間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強(qiáng)，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開(kāi)始進(jìn)入東莞市場(chǎng)，他們不僅帶來(lái)較高的開(kāi)發(fā)理念，也通過(guò)同本地發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)?xùn)|莞的整體開(kāi)發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中心區(qū)的市場(chǎng)前景令人期待 .隨著城市化進(jìn)程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見(jiàn)雛形，府前經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)揮帶動(dòng)效應(yīng)，將會(huì)吸引更多開(kāi)發(fā)商 從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來(lái) . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢(shì)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來(lái)優(yōu)勢(shì)，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來(lái)說(shuō)，東莞未來(lái) 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì) . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問(wèn)題，政府將會(huì)起到越來(lái)越重要的決定作用 . 共 66 第 頁(yè) 36 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊 的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是東莞金十字架的交匯點(diǎn)。 2020年，寮步鎮(zhèn)地方生 產(chǎn)總值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)） 億元（不含三星），出口總額 億美元，其中 IT 產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和 IT 大鎮(zhèn)。 2020 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)） 億元。 （ 3） 人口數(shù)量與質(zhì)量 至 2001 年底，全鎮(zhèn)人口為 26 萬(wàn)人，外來(lái)人口與戶籍人口的比例接近 1： 3?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。 （ 2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個(gè)片區(qū)。 市場(chǎng)供給分析 住宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價(jià)格區(qū)間 1000— 1800 元 /m2 新住宅區(qū) —— 近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價(jià)格區(qū)間 2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價(jià)格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項(xiàng)目所處的東城郊區(qū)，價(jià)格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場(chǎng)的共識(shí) . （ 2） 主要住宅樓盤 共 66 第 頁(yè) 41 項(xiàng)目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價(jià) （元/M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍(lán)星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來(lái) 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬(wàn)科高爾夫 已破土動(dòng)工，工程形象年內(nèi)可見(jiàn) 新 天地華庭 建設(shè)中的小高層絕對(duì)是時(shí)富的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 蔚藍(lán)星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項(xiàng)目定位比較接近 （ 4）市場(chǎng)銷售反饋 要素 大面積獨(dú)立別墅 中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復(fù)式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級(jí)技術(shù)人員外地人 個(gè)體戶 共 66 第 頁(yè) 42 總價(jià) 300500萬(wàn)元 100300 萬(wàn)元 50100萬(wàn)元 4080萬(wàn)元 1530 萬(wàn)元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 /貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。 商業(yè)供給 （ 1） 主要專業(yè)市場(chǎng) 道 路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)品種 租金（元/M2月） 租售情況 地王廣 場(chǎng) 東縱大道 5萬(wàn) 80m2左右 16000 90 不理想 第一國(guó)際 東莞大道 70萬(wàn) 50m2起 24000 未定 不詳 世博廣場(chǎng) 東城大道 25萬(wàn) 60m2左右 13000 120 不理想 翠湖商業(yè)街 東站對(duì)面 1萬(wàn) 40 m2起 16000 70 理想 結(jié)論： A 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層及街鋪大量存在 . B 新城區(qū)商業(yè)面積供給過(guò)剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想 . 共 66 第 頁(yè) 44 C 以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟 . 市場(chǎng)需求分析 住宅需求 a、客戶 —— 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。 g、距工作地的時(shí)間 —— 30 分鐘以內(nèi)。 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） 1）地域地理優(yōu)勢(shì) A、占據(jù)新舊城過(guò)渡的核心地位 位于莞城和國(guó)際級(jí)科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的中間地段，是 東莞新城市發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)與科技中心”的前沿。 D、面積分布合理，市場(chǎng)承受力度大 主要以中小戶型為主，總價(jià)不高，市場(chǎng)容易接受。 2）東城區(qū)邊緣地帶，地位尷尬 位于城郊結(jié)合部的寮步鎮(zhèn)（而非東城區(qū)）使城區(qū)的目標(biāo)客戶產(chǎn)生 一定的心理距離。 6）遠(yuǎn)期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，其中不乏實(shí)力雄厚、知名度高的發(fā)展商。 2）新穎獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，為東莞之最 專為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市場(chǎng)的熱 共 66 第 頁(yè) 48 點(diǎn)。 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮國(guó)際化住宅產(chǎn)品特色 與優(yōu)勢(shì)，提高素質(zhì)以提高性價(jià)比。 首先，隨著東莞城市的不斷發(fā)展，外來(lái)人口也再不斷增多，而近年來(lái)政府提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識(shí)型移民匯集到東莞來(lái)。 第三，對(duì)于白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)，購(gòu)買中小戶型住宅，第一考慮的是 地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 根據(jù)地段的優(yōu)勢(shì)（毗鄰東莞汽車大世界、東莞果菜批發(fā)市場(chǎng)、 海關(guān)陸路檢驗(yàn)市場(chǎng)等），建議臨街單位規(guī)劃商鋪，并使群樓控 制在兩層以內(nèi)。 D、東莞城區(qū)的原居民（主要以東城區(qū)為主），約占 10% E、獨(dú)具慧眼的投資買家，約占 10% 由于本項(xiàng)目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項(xiàng)目的增值潛力巨 大；而且隨著松山湖科技園人群的與日俱增，本區(qū)域的租賃市 場(chǎng)也將火暴，將給投資客帶來(lái)十分可觀的回報(bào)。讓一部分買家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買家覺(jué)得是身 份的體現(xiàn)。 他們希望擁有健康，渴望在 都市里生活，在大自然里休息，樓 盤應(yīng)具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 套數(shù)（套） 占總戶 數(shù)的比例 2 房 60 起 120 18% 3 房 80 起 516 70% 1 房 40 起 30 % 小計(jì) 666 商業(yè)街鋪 共 66 第 頁(yè) 51 客戶定位 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象主題定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定 位將除了享有同地段景觀的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)客戶外，還將吸引 受落本項(xiàng)目形象定位的更高素質(zhì)的買家。社區(qū)與政府公務(wù)員宿舍、公安局宿舍、師范學(xué)院、峰景高爾夫球場(chǎng)、松山湖科技園等市政配套為鄰， 非常適合 城市主流 白領(lǐng) 群體 選擇為長(zhǎng)期居所，是白領(lǐng) 真正心儀的完美宅地。 其次，東莞市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引 大量的高素質(zhì)人才來(lái)東莞工作并且居住。 戰(zhàn)略 4—— 城市白領(lǐng)的泛定位。 4）舊客介紹新客，不可忽視的客戶資源 前期積累的客戶資源引導(dǎo)得當(dāng)，也是源源不斷的穩(wěn)定客戶。 4）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)均 有自己的特色。 8）整個(gè)小區(qū)沒(méi)有任何稀缺性天然景觀。 4）前期入住率較低，沒(méi)有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 由于人氣不旺，社區(qū)氛圍不夠濃厚，將會(huì)影響買家的信心。 B、成熟生態(tài)園林舉目可見(jiàn) 前期別墅、公寓的入住和歐式園林的竣工，給本項(xiàng)目樹立了初步 的形象，也積累了一批忠實(shí)的客戶。 C、公園環(huán)擁，休閑方便 旗峰山生態(tài)公園、虎英公園、黃旗公園近在咫尺，帶來(lái)秀美的風(fēng) 光和清新的空氣；周邊峰景高爾夫球場(chǎng)、虎英公園和五星級(jí)酒店及 東城完善的配套設(shè)施，休閑娛樂(lè)盡享便利。 共 66 第 頁(yè) 45 B. 購(gòu)買或求租商鋪用于自營(yíng)的個(gè)體商戶。 d、可承受價(jià)位 —— 單價(jià)： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2000 元 /㎡以下； 總價(jià)：平層住宅 30 萬(wàn)以下 復(fù)式 3050 萬(wàn)元 疊拼 50100 萬(wàn)元 獨(dú)立別墅 300 萬(wàn)元以下 e、喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的