【正文】 人口的年齡構(gòu)成?！?美學觀念 美學觀念影響著消費者對產(chǎn)品的美學判斷和接受程度。其增長速度的高低，從兩個方面影響房地產(chǎn)市場。（ 2）通貨膨脹速度? 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價格也隨著成本的上升而提高。對儲蓄存款等金額固定的財產(chǎn) 。至于居民收入水平對房地產(chǎn)市場的影響，可以運用恩格爾系數(shù)來說明。 ? 聯(lián)合國糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標準，即恩格爾系數(shù)在 60％以上為貧困， 50％～ 59％為勉強度日， 40％～ 49％為小康， 30％～ 39％為富裕， 30％以下則為最富裕，如下表： 恩格爾系數(shù)與住房消費支出的關(guān)系（％） （ 4）就業(yè)狀況? 房地產(chǎn)商品的價值量大，大部分家庭需要借助于金融機構(gòu)的力量進行信用消費，而信用消費的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預期收入。這從供給和需求兩個方面反映出來，國際收入導致貨幣的流人，對經(jīng)濟有擴張作用；國際支出導致貨幣的流出，對經(jīng)濟有收縮作用。? 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時點上對某一地區(qū)的人口進行分析。☆ 家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。 ③ 按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 預計到 2023年，我國 60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_到 12． 70％，人口將近 1． 3億人，老年家庭數(shù)將達到 9 000萬戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費者群體。 ② 城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國城市化的比例也在逐步提高。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢?！? 不同的角色有著不同的文化價值觀，每一類社會群體和社會階層都有自己獨特的生活方式，這些方式是世代相傳的。也就是說，一個人總是生活在一定的社會關(guān)系中，總是屬于某一個 “生活圈子 ”?！? 我國各地區(qū)的經(jīng)濟、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關(guān)群體，對于住宅的檔次、價位、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。在內(nèi)陸地區(qū)，在房型的選擇和設(shè)計上，需要考慮家庭養(yǎng)老的因素；而在沿海地區(qū)，養(yǎng)老模式正在向社會化方向發(fā)展，老年公寓方興未艾。 1978~2023年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)比上年的增長率（ %） ? 如果按照綜合標準，即將經(jīng)濟出現(xiàn)負增長、經(jīng)濟增長率下降和上升幅度過大 (如超過 10個百分點 )作為經(jīng)濟波動周期的劃分標準的話，中國經(jīng)濟的波動可以劃分為 6個周期?！?中國在每一次經(jīng)濟波動時，物價、就業(yè)、居民收入等波動幅度都不大，并相對獨立于世界經(jīng)濟周期的變化。 1979～ 1998年的 20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增 7． 9％，城市人均可支配收入年均遞增 6． 1％，兩者綜合年均遞增 7． 8％。而這五個方面又集中體現(xiàn)在效率、穩(wěn)定與公平上。? 政策主體 經(jīng)濟政策的決策是由經(jīng)濟政策主體在一定的社會制度下做出的。 政府支出又由政府投資、政府消費和轉(zhuǎn)移支付三個方面構(gòu)成。我國房地產(chǎn)市場的運行中，金融政策是直接通過信貸規(guī)模和利率的變動實現(xiàn)有關(guān)政策目標的。? 直接控制 直接控制即管制，是以行政或立法的方式對經(jīng)濟活動進行直接干預，主要有價格管制、非價格管制、投資約束、進出口限制等。 ③ 規(guī)定最低價格的價格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一 級市場，如土地使用權(quán)出讓的拍賣市場。例如，對高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)和消費高額征稅。 ? 制度約束 制度約束是指通過立法形式所確定的經(jīng)濟制度對經(jīng)濟行為進行制約。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達到某種政策目標，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。? 從本質(zhì)上說，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財產(chǎn)從表面上看是物，實際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。☆ 房地產(chǎn)商品所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系 在房地產(chǎn)市場上，所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為兩種方式。☆ 所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預售而形成的購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。 房地產(chǎn)所有權(quán)的四項權(quán)能 —— 占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就成為各種房地產(chǎn)關(guān)系的中心。? 從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場的供給、需求和中介相關(guān)的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如 《 稅法 》 、 《 遺產(chǎn)法 》 等都與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。 國家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關(guān)于征用集體所有土地的規(guī)定，關(guān)于征用土地的補償、安置的規(guī)定，房屋建設(shè)單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開發(fā)與城市整體規(guī)劃關(guān)系的法律、法規(guī)。 ☆ 改變的緩慢性。比如，自20世紀 90年代我國將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場供需兩旺，房地產(chǎn)價格飛速上漲。（ 2）稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響☆ 稅收是政府依據(jù)其社會職能參與社會產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，即政府為了實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律制定的標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N分配形式。 房地產(chǎn)業(yè)稅種構(gòu)成圖 （ 3）金融政策對房地產(chǎn)市場的影響 金融政策對房地產(chǎn)市場的影響，是通過對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費的影響進行的。影響房地產(chǎn)市場流通的金融政策，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)經(jīng)銷商資金的供應(yīng)方面。由于房地產(chǎn)商品價值量的巨大性，沒有金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)商品的購買行為很難發(fā)生，當然也就談不上消費。? 由國務(wù)院各部門頒布的部門規(guī)章。（ 2）法律環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響，不僅涉及房地產(chǎn)商品的供給，而且與房地產(chǎn)商品的需求和流通也密切相關(guān)；既對房地產(chǎn)商品的設(shè)計、建造、經(jīng)營、消費和管理等方面產(chǎn)生影響，又涉及政府、企業(yè)以及居民個人之間各種利益關(guān)系的調(diào)整。比如， 《 城市規(guī)劃法 》 對城市土地用途的規(guī)劃直接涉及房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源的供給；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需資源 (如土地、資金等 )取得渠道與方式的規(guī)定，在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模和速度。 主要包括房地產(chǎn)商品的計價標準、房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)規(guī)定、售后服務(wù)以及產(chǎn)權(quán)歸屬及管理等方面。而物業(yè)管理的有關(guān)法律正是為了保證房地產(chǎn)管理的科學化、合理化，主要包括房地產(chǎn)及其相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理、治安保衛(wèi)和消防的管理、綠化管理以及物業(yè)收費標準的制定等方面。 18:16:3818:16:3818:161/22/2023 6:16:38 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 22 一月 20236:16:38 下午 18:16:38一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 6:16:38 下午 6:16 下午 18:16:38一月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:16:3818:16:3818:16Friday, January 22, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 216:16 下午 一月 2118:16January 22, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 18:16:3818:16:3818:161/22/2023 6:16:38 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2118:16:3818:16:38January 22, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 6:16:38 下午 6:16 下午 18:16:38一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 一月 216:16 下午 一月 2118:16January 22, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:16:3818:16:3818:16Friday, January 22, 20231知人者智，自知者明。 6:16:38 下午 6:16 下午 18:16:38一月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 22 一月 20236:16:38 下午 18:16:38一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 18:16:3818:16:3818:161/22/2023 6:16:38 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 一月 216:16 下午 一月 2118:16January 22, 20231行動出成果，工作出財富。 18:16:3818:16:3818:16Friday, January 22, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 第一章 串講結(jié)束靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 主要從對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格審查、對中介機構(gòu)的評級以及收費標準和對中介人的行為等方面產(chǎn)生影響。 主要是為了合理調(diào)整出租人和承租人之間的關(guān)系，涉及面積標準的計算方法、出租方式、房租的確定與繳納以及與此相關(guān)的稅收等內(nèi)容。? 房地產(chǎn)法律并不是單純調(diào)整民事法律關(guān)系的，也并非是單純調(diào)整行政法律關(guān)系的，它還涉及調(diào)整經(jīng)濟、財政以及計劃調(diào)控在內(nèi)的各種關(guān)系。? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及有立法權(quán)的城市人民政府頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。房地產(chǎn)市場法律環(huán)境分析（ 1）我國房地產(chǎn)法規(guī)的構(gòu)成? 由全國人大會或常務(wù)委員會頒布的房地產(chǎn)法律。政府關(guān)于經(jīng)銷商流動資金供應(yīng)方面的規(guī)定，直接決定了房地產(chǎn)市場的主體 —— 經(jīng)銷商的數(shù)量和業(yè)務(wù)開展的狀況，進而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。無論是對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金供應(yīng)量的增減，還是貸款利率的變化，都對房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生影響，進而影響房地產(chǎn)市場的供應(yīng)規(guī)模；同時，政府在調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)時，也可以通過金融政策進行?！? 從稅種上看，并不多。對房地產(chǎn)業(yè)進行產(chǎn)業(yè)定位之后，就要制定相關(guān)的財政政策和金融政策，或者通過刺激供需的增長而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者通過壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ☆ 制定的困難性。房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分