建筑項(xiàng)目估算市場法(文件)
【正文】 ? 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較調(diào)整時(shí)，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。 用 “ 簡單算術(shù)平均 ” 綜合出的一個(gè)價(jià)格 。用“加權(quán)算術(shù)平均”綜合出的一個(gè)價(jià)格。 ? 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià) 2023年 3月 31日為 1： ， 2023年 10月 31日為 1： ； ? 該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 2023年1月 1日至 2023年 2月 31日基本保持不變； ? 2023年 2月 31日至 2023年 5月 31日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %。 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 估算該商品住宅 2023年 10月 24日的正常市場價(jià)格如下： 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) ： ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 100－ 2） =100/98 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100－ 0） =100/100 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 100＋ 1） =100/101 交易日期修正系數(shù)： ? 可比實(shí)例 A： ? 可比實(shí)例 B： ? 可比實(shí)例 C： 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) : ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 90 ＋ 100 ＋ 125 ） =100/100 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100 ＋ 110 ＋ 100 ） =100/103 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 80 ＋ 120 ＋ 100 ） =100/96 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 （ 單價(jià) ） ： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 A =3700 100/98 100/100 =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價(jià)格 B =4200 100/100 100/103 =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價(jià)格 C =3900 100/101 100/96 =（ 元 /㎡ ） 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果 ， 則： ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 （ 單價(jià) ） =（ ＋ ＋ ） 247。 ? 估算該寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價(jià)格如下： 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格： ? A=5000 100/（ 100＋ 2） （ 1－ 1%） 3 （ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 8） =（ 人民幣元 /平方米 ） ； 比準(zhǔn)價(jià)格： ? B=600 100/（ 100＋ 5） （ 1－ 1%） 2 （ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 4） =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? C=5500 100/（ 100－ 3） （ 1＋ %） 3 100/（ 100＋ 6） =（ 人民幣元 /平方米 ） ； 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價(jià)結(jié)果 ， 則： ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 （ 單價(jià) ） =（ ＋ ＋ ） 247。 眾數(shù) ? 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 。 3 =5367（ 元 /㎡ ） 平均數(shù) ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ，是把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出的一個(gè)價(jià)格。 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 主要內(nèi)容： ? 求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 ? 將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 百分率法 ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 =可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 差額法 ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 =可比實(shí)例的成交價(jià)格+交易情況修正額 +交易日期調(diào)整額 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 直接比較修正與調(diào)整 ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 間接比較修正與調(diào)整 ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 ? 平均數(shù) ? 簡單
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