【正文】 ） 5）、出售“火車站商務(wù)公寓”（ 2020） 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。 8）、出售：“私家銀行” 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000 多家商戶，從業(yè)人員達 2 萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價值。 5 月 29 日進入期推廣全面開始，報 紙媒體以大河報為主，投放頻度每周 1—2 次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下： 日期 星期 報別 版位 版面 刊例價 優(yōu)惠價 摘要 方案 A 方案B 方案 A 方案B 方案 A 方案B 方案 A 方案B 五 大河報 A3 A 版封底 1/4 版 又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 四 大河報 A3 A 版封底 1/4 版又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 三 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3 或A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3或 A5 A3 或A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 大量管理資料下載 13 五 大河報 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 大賣場 四 大河報 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900 元/m2 四 大河報 A3或 A5 A3 或A5 1/4 版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900 元/m2 合計 萬元 萬元 287175 337575 注：本媒體計劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證 2020 年 5 月 31 日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。 投放日期： 2020 年 6 月 9 日， 6 月 17 日， 7 月 9 日， 7 月 16 日 覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。總計 7200 元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。每次抽獎抽出5 輛自行車和 2 輛電動車。 預(yù)計每本樓書 3 元，每次印刷 5000 本。 C、二期銷售前期準備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負責辦理，預(yù)計 5 月 31 日前取得。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 5 日前完成。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5 日前完成。 崗位人員工作準備驗收： 重要環(huán)節(jié)演練。 大量管理資料下載 15 附 1： 鄭汴路市場調(diào)研報告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（鳳凰城購房消費支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界 調(diào)查完成時間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集 了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。 對建材市場調(diào)查的幾點發(fā)現(xiàn)： 大部分 員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般 80— 150 元 /月 作為首次購買者，最重要的還是價格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當一部分是河 南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 1 同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 1 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換換工作，普通員工流動性比較大 1 對 60— 80 平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力 1 鳳凰城知名度不高，口碑不好 1 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞， “注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附 2：周邊競爭樓盤 大量管理資料下載 16 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬平方米，二期 34 棟，建筑面積 7． 18 萬平方米；三期 37 棟，建筑面積 11 萬平方米。 戶型： 3+2 房號： 92 號樓 1 單元 10 層東戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬 20 年每月還款本息 2648 元 2020 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 20021231 占地面積： 85 畝 總建面積 ； 11 萬平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復(fù)式； 170— 230 平方 4+2 均價： 3000 元 總價范圍； 2600— 3500 元 /平方 2020 年 3 月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南 50 米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達 80%），二期 4 棟小高層準現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建 戶型：多層 — 172m2；小高層沒有小戶型，最小 140 平米。 結(jié)構(gòu)： 多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內(nèi)線不收費，一路外線正常計費 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所 綠化率 ％ 物業(yè)管理： 東方物業(yè)，收費標準：多層，每月每平方 元，小高層，每月每平方 元。從 10： 00—— 11：00 現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。 第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。上海年華、寶隆華庭、時尚 PARTY、 藍朝都市 e時代 調(diào)查時間： —— 二、 小戶型的概念 “小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。 三、 鄭州小戶型市場概況 格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。 7） 工程進度：剛建 3 層， 交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 21 平方米 — 65 平方米 2） 戶型種類：平層 8 種，頂層送閣樓 3） 主力戶型及配比： 29 平米的一室占 25%， 41 平方米的一室一廳占 25%， 47 平米、 52 平米、 65 平米的兩室一廳占 50%。得房率較低； 樓層價差： 3 樓最貴， 6 樓最便宜；價格從高到低依次順序是： 6 層。 4） 價格變動：開盤以前均價 2100 元 /平方米，開盤后均價 2260 元 /平方米 5） 實例報價： D 組團 15 單元 A3/7F 單價： 2230 元 /平方米 面積： 平方米 一次性總價： 67576 元 按揭總價： 68984 元 首付： 13984 元 按 揭： 萬元 d、 綜合分析 大量管理資料下載 21 1） 賣點提煉： 酒店式物業(yè)管理，體貼有加 2） 劣勢分析： 距市煤氣公司較近，有安全隱患； 有陽臺 暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍： 2） 均價： 2300 元 /平方米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。 4） 實例報價： 樓層： 4 層 面積： 平方米 單價： 2220 元 房款： 128471 元 首付： 28471 元 20 年月供： 元 配套： 10715 元 總首付： 39186 元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉： 無綠化可言，周邊居住不好； 絢麗開盤，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項 戀日人家（小戶型） a、 概況 1） 總建筑面積：小戶型 50 套， 8000 平方米 2） 綠化率： 45% 3） 開發(fā)商：河南志興實業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式 6） 工程進度：正做外立面， 入住 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種戶型 3） 主力戶型及配比： 20 多平米的占 20%， 40 多平米的占 20%,30 多平米 60%。暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍：有特價房： 998 元 /平方米（ 6 樓） 1498 元 /平方米（ 3 樓） 6 層： 1288 元 — 1401 元 /平方米 2） 均價： 1600 元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價格變動： 5） 實例報價： 5 號樓 2 單元 5 層（東戶） 05 戶 戶型：一房 面積： 平方米 單價： 1498 元 /平米 總房款： 元 按揭付款：首付： 13485 元，貸款： 5 萬元 15 年月供： 396 元 天然氣初裝費： 3945 元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 ——迅達牌） 契稅： 1270 元 印花稅： 19 元 維修基金： 1483 元，測繪費： 19 元 有線電視初裝費： 260 元 工本費： 10 元， 登記費： 80 元 按揭費用約 1500 元 d、 綜合分析 大量管理資料下載 24 1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便 2） 劣勢分析： 戶型緊湊合 理 得房率低 升值潛力大 購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促銷 盛情公開，開盤特惠 4 樓 萬 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9 畝 2） 總建筑面積： 400 余套， 38000 平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟 16 層高層 7） 工程進度： 2020 年 4 月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費： 元 /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 160 平方米 2） 戶型種類：一居室 3 種，一室一廳 1 種，共 15 種戶型 3） 主力戶型及配比： 38— 77 平方米占 60% 4） 戶型優(yōu)點： 戶型不方 正 東西朝向 6） 工程進度： 12 月份交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 32 平米 — 82 平米 2） 戶型種類：平層 2 種，復(fù)式 2 種 3） 主力戶型及配比： 32 平米和 38