某科技園評估報(bào)告(文件)
【正文】 3 辦公 50400 3 合計(jì) —— —— —— 未來上市量總計(jì)約 150萬方，未來競爭激烈 未來競爭預(yù)判 規(guī)劃及在建項(xiàng)目 區(qū)域市場 地塊名 出讓面積（萬㎡） 容積率 總建筑面積 （萬㎡） 用地性質(zhì) 開發(fā)商 土地總價(jià) （萬元） 樓板價(jià) （元 /㎡ ） 尚浦領(lǐng)世 （商辦 72） 綜合商業(yè)、辦公 美國鐵獅門房地產(chǎn)公司 675170 7424 嘉譽(yù)灣 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 富力地產(chǎn)、合景泰富 336800 12400 君庨廣場 （商辦 ） 公寓 ，商辦用地 上海君庨置業(yè)有限公司 55000 11150 復(fù)旦科技園長逸路基地 55 教育科研用地 復(fù)旦復(fù)華科技股份 有限公司 —— —— 合計(jì) —— （商辦 ） —— —— —— —— 竟品項(xiàng)目分布 區(qū)域市場 復(fù)旦科技園長逸路基地 逸隆自由度 三湘未來海岸 智慧商務(wù)樓 本案 嘉譽(yù)灣 尚浦領(lǐng)世 君庭廣場 區(qū)域價(jià)值梳理 項(xiàng)目價(jià)格定位 區(qū)域市場解讀 項(xiàng)目土地價(jià)格評估 價(jià)格定位 采用市場比較法，選取直接競爭項(xiàng)目及板塊內(nèi)熱銷項(xiàng)目迚行類比 ?定價(jià)方法：市場比較法 ?類比項(xiàng)目選取原則 區(qū)域具有 代表性的、去化速度快成交表現(xiàn)較好 的項(xiàng)目 ?根據(jù)以上原則，本案類比項(xiàng)目為 ?逸隆自由度 —距離本案較近， 直接競爭干擾 ，月均去化 10套以上，取權(quán)重40% ?三湘未來海岸 —離本案有一定距離， 板塊內(nèi)大型城市綜合體 ，去化速度較快，綜合配套成熟，取權(quán)重 50% 灣谷價(jià)格定位 逸隆自由度 三湘未來海岸 本案 價(jià)格定位 灣谷價(jià)格定位 類比項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 三湘未來海岸 逸隆自由度 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 板塊條件（ 60%） 區(qū)位價(jià)值 8 105 98 生活配套 12 105 110 交通條件 8 110 105 板塊形象 8 110 98 環(huán)境資源 9 110 95 基礎(chǔ)設(shè)施 7 110 110 規(guī)劃利好 8 105 98 產(chǎn)品（ 40%） 產(chǎn)品品質(zhì) 40 98 95 38 合計(jì) 100 三湘未來海岸 逸隆自由度 近期成交均價(jià) （元 /㎡ ) 24887 19232 權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價(jià)格（元 /㎡ ) 本項(xiàng)目參考價(jià)格（元 /㎡ ) 依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計(jì)算各競爭項(xiàng)目的實(shí)際參考價(jià)格，得出： 本地塊商辦目前毖坯合理入市價(jià)格為： /㎡ 灣谷目前合理入市價(jià)格約為 /㎡ 價(jià)格定位 灣谷價(jià)格增長率預(yù)估 項(xiàng)目增值 7% 年均增長率 3% ?近距離五角場城市副中心，新江灣城板塊將充分享受到城市副中心完善配套帶來的便利； ?依托 10號線北延伸段的建設(shè)和國帄路何家灣車站段的打通，板塊商務(wù)便捷度得以全面提升，板塊商務(wù)氛圍將日趨成熟； ?板塊內(nèi)豐富的高校教育資源，政策對產(chǎn)學(xué)研互動轉(zhuǎn)化的大力支持和上海良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境等為未來幾年板塊價(jià)值提升奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； ?預(yù)計(jì)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松， 13年一季度后逐步平穩(wěn)；預(yù)計(jì) 13年四季 度后價(jià)格開始小幅增長，但難以出現(xiàn) 09年時的報(bào)復(fù)性增長； ?區(qū)域辦公類物業(yè)未來市場上市量較大，市場競爭激烈。項(xiàng)目超值附贈空間，買一層，享二層。 亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。 中環(huán)天地 50年產(chǎn)權(quán)，約 450—600 平方米生態(tài)獨(dú)棟辦公 復(fù)地集團(tuán)在上海中環(huán)區(qū)域唯一傾力打造的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū) 萬科 VMO 典型案例 四 項(xiàng)目地址 閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦錦路與江梅路交接處 /外環(huán)外 建筑面積 88,762平方米 占地面積 57,000平方米 容積率 用地性質(zhì) 商辦用地（翡翠別墅項(xiàng)目商業(yè)配套用地） 物業(yè)類型 獨(dú)棟、雙拼、多層 軌道交通 距離地鐵 8號線蘆恒路站約 目前報(bào)價(jià)（元 /㎡ ） 租： /㎡ /天 售： 26,000 去化情況 10年 12月 11日項(xiàng)目首次開盤，推出 263套房源，當(dāng)前已售罄； 2023年至今去化 46套，月均去化3套，主力成交為 300500㎡ 的戶型（ 22套），成交均價(jià) 19513元 /㎡ 開發(fā)商 萬科、中糧 近期開盤時間 20230609 萬科 VMO 面積段 成交套數(shù) 成交面積 ㎡ 占比 成交均價(jià) 元 /㎡ 50100 130 % 18621 101200 93 % 17797 201400 14 % 17496 601800 13 % 19220 10011500 13 % 22430 合計(jì) 263 100% 19646 ?2023年 12月 11開盤共推出 263套房源，至今已全部售罄，月均去化 ，成交均價(jià) 19646元/ ㎡ ，主力成交面積段為 50100、 101150㎡ 的戶型； ?2023年成交 217套，月均去化 18套，成交均價(jià) 19690元 / ㎡ ； 2023年至今共成交 41套，月均去化 ，處亍尾盤階段去化速度明顯慢亍 2023年，成交均價(jià) 19625元 / ㎡ ，較 2023年有 65元 /㎡ 的降幅； 面積段分布 典型案例 四 萬科 VMO 人車分流系統(tǒng)
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