(07730)某地產(chǎn)金域藍(lán)灣首批次價(jià)格策略(內(nèi)部版本)(文件)
【正文】 選擇競(jìng)品分析 — 二十四城110米80米75米90米100米200m30m86m111m73m98m30m?二十四城的布局以圍合為主 ,與本項(xiàng)目類似 ,一期三面路 ,且位置較差?從樓間距來(lái)看本項(xiàng)目?jī)?yōu)于二十四城 ,且本項(xiàng)目的容積率還高于二十四城容積率 :4 容積率 :5規(guī)劃布局?景觀分為三個(gè)組團(tuán) ,平均面積在 60008000平米 ,且將景觀分割后 ,會(huì)降低景觀的共享性和觀賞性?三個(gè)景觀組團(tuán)基本以健身設(shè)施和綠化小品為主 ,缺乏變化 ,滿足中檔社區(qū)需求游泳池全民建身廣場(chǎng)全民建身廣場(chǎng)主入口全民建身廣場(chǎng)景觀規(guī)劃二十四城 :?游泳池 ,位于一個(gè)組團(tuán)內(nèi) ,共享性低?三個(gè)全民健身廣場(chǎng) :大量修建健身廣場(chǎng) ,是中檔樓盤的常規(guī)做法?獨(dú)立商業(yè) :獨(dú)立商業(yè) ,保證社區(qū)的純居住金域藍(lán)灣 :?游泳池 。占地面積（畝） 210多總建筑面積（㎡） 約 35萬(wàn)容積率 綠化率 30%建筑設(shè)計(jì) 梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)有限公司景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司建筑形態(tài) 18層中高層、 8層疊拼別墅、臨河雙拼 別墅銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 6200（中高層），疊拼、雙拼未開(kāi)售物管費(fèi) /㎡ 中海龍灣半島暨中海第四代產(chǎn)品，即：與深圳中海 半島華府等項(xiàng)目定位相同的城市豪宅。18層景觀高層均價(jià)6087， 2023年 10月開(kāi)盤，總 280戶，已售完社區(qū)將修建兩個(gè)泛會(huì)所滿足業(yè)主的生活、休閑需求；兩個(gè)會(huì)所分別位于 32號(hào)樓、 36號(hào)樓底層；金蘋(píng)果幼兒園。戶型 面積 套數(shù) 均價(jià) 平均總價(jià)套一 57 18 7300 42萬(wàn)套二 8392 126 7500 6374萬(wàn)套三 114141 146 7600 87106萬(wàn)套四 162 34 7700 125萬(wàn)6月 16日開(kāi)盤 34棟價(jià)格體系龍灣半島優(yōu)勢(shì)?特色儲(chǔ)藏空間?戶型均好性強(qiáng)金域藍(lán)灣優(yōu)勢(shì)?超大入戶花園贈(zèng)送，可增加特色功能空間?觀景效果 ,臨院享河?寬廳設(shè)計(jì)?挑高露臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)競(jìng)品分析 — 龍灣半島競(jìng)品分析 — 翡翠城4期鳥(niǎo)瞰圖在 8月份底推出四期一批次 ,將不會(huì)有臨河產(chǎn)品出現(xiàn) ,價(jià)格在 6000元 /平米以上。穩(wěn)健方案：整體均價(jià)為 7904元 /平米 面積使用面積 均價(jià) 平均總價(jià)折后均價(jià) 對(duì)應(yīng)競(jìng)品總價(jià)臨路兩房 85 85 5700 484500 5700 4752萬(wàn)（三千里）臨路附加值兩房 85 92 6250 531250 5774 5157萬(wàn)（三千里）不臨路兩房 89 89 6700 596300 6700 5357萬(wàn)（三千里）臨路附加值 3房 89 122 8200 729800 5982 7477萬(wàn)（三千里 132－ 137平方米）臨院附加值 3房 88 122 8800 774400 6348 7885萬(wàn)（三千里 137平方米）臨院附加值４房 107 141 9000 963000 6830 9699萬(wàn)（三千里 160）； 94102萬(wàn)（二十四城 144）臨河小套四 151 169 8800 1328800 7863 118128萬(wàn)（龍灣 164平方米）臨河大套四 171 222 10000 1710000 7703 210234萬(wàn)（龍灣 180210平米 8層疊拼）合計(jì) 7904 預(yù)計(jì)該價(jià)格體系開(kāi)盤當(dāng)天去化約 550600套， 07年年度任務(wù)剩余部分建議采用逐月銷售方式，且該方案具有年度銷售面積增量的可能；年度任務(wù)上升空間： 10－ 11萬(wàn)平米。 A1（臨二環(huán)）：總價(jià) 50萬(wàn)左右；（現(xiàn)公布口徑 50萬(wàn)左右） C3：?jiǎn)蝺r(jià)為 1萬(wàn)左右。8月 20日收取 B組客戶誠(chéng)意金。 24日梳理客戶。備注：分類卡對(duì)應(yīng)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要重新公示END靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 19:20:0619:20:0619:20Tuesday, March 23, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 2023/3/23 19:20:0619:20:0623 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2119:20:0619:20Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 217:20 下午 三月 2119:20March 23, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 19:20:0619:20:0619:203/23/2023 7:20:06 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2119:20:0619:20:06March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 7:20:06 下午 7:20 下午 19:20:06三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 217:20 下午 三月 2119:20March 23, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 19:20:0619:20:0619:20Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 7:20:06 下午 7:20 下午 19:20:06三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2119:20:0619:20:06March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 23 三月 20237:20:06 下午 19:20:06三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 19:20:0619:20:0619:203/23/2023 7:20:06 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 8月 22日 1棟開(kāi)始收取誠(chéng)意金。 8月 22日在呈祥東館進(jìn)行城市卡、享院卡搖號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)搖現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始領(lǐng)號(hào)，客戶領(lǐng)取順序號(hào)后進(jìn)行預(yù)選房。8月 15日取得 1013棟預(yù)售證， 8月 22日取得 1棟預(yù)售證。 C1：總價(jià) 95萬(wàn)左右；明日，項(xiàng)目組將在呈祥東館對(duì) 2600余組 A類客戶進(jìn)行全面梳理和回訪，通過(guò) 10天左右的梳理，項(xiàng)目組將提交更為精準(zhǔn)的價(jià)格區(qū)間和價(jià)格表。棟號(hào) 總套數(shù) 銷售套數(shù) 均價(jià) 開(kāi)盤日期16 297 198 5417 06年 12月17 158 154 5721 06年 12月18 217 205 5627 06年 12月15 217 202 6021 07年 5月匯景上座去年開(kāi)盤均價(jià)、套數(shù)樓王價(jià)格為 9999元 /平米，側(cè)面價(jià)格約為 6500元 /平米臨河高端年底推出，面積區(qū)間 187266，預(yù)計(jì)總價(jià)區(qū)間 130萬(wàn) 200萬(wàn) 推售房源及供給關(guān)系客戶分析市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析定價(jià)分析開(kāi)盤計(jì)劃年初均價(jià)： 7300元 /平米從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，受土地拍賣價(jià)格和各大指標(biāo)項(xiàng)目影響，每月住宅成交均價(jià)均上浮較大（成都主要城區(qū) 07年 6月較 5月上漲 6％；成華區(qū) 6月較 5月上漲 8％）；同時(shí)，項(xiàng)目組根據(jù)目前對(duì)自有客戶的判斷，結(jié)合市場(chǎng)綜合情況，初擬出 3套價(jià)格方案：保守型、穩(wěn)健型、激進(jìn)型（ 不同的方案對(duì)應(yīng)不同的銷售速度 ）保守方案：整體均價(jià)為 7603元 /平米 面積 使用面積均價(jià) 平均總 價(jià) 折后均價(jià) 對(duì)應(yīng)競(jìng)品總價(jià)臨路兩房 85 85 5450 463250 5450 4752萬(wàn)（三千里）臨路附加值兩房 85 9
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