【正文】 硬件：現(xiàn)場實景的展示效果 地塊：通過圍合規(guī)避外圍不利因素 二期“坡地上的北歐風(fēng)情”入市，產(chǎn)品品質(zhì)走高，戶型面積和區(qū)間加大 ?開發(fā)時間 2023年 7月至今 一期 二期 世聯(lián)案例 突出依靠交通便利啟動 73 金泓凱旋城 —— 揚長“補(bǔ)”短 ?位臵 寶安新中心區(qū)，寶安大道新安西路交匯處 ； ?容積率高達(dá) ； ?雖然距離關(guān)口很近，但仍屬關(guān)外，客戶仍然對關(guān)外認(rèn)同度較差； ?城市污水排放溝通過地塊； 金泓凱旋城 寶安新中心區(qū) 城市排污溝 世聯(lián)案例 突出依靠先建商業(yè)街啟動 74 ?規(guī)劃亮點： ?11萬平米大型濕地生態(tài)園林， 8萬平米陽光地下車庫； 中庭園林； ?園， 1200米時尚風(fēng)情商業(yè)街（解決城市難題，將城市污水溝加蓋，構(gòu)筑外延主題花園，并結(jié)合商業(yè)街成為休閑長廊）； ?1100平米情景生態(tài)泳池； ?160米寬入口噴泉廣場； 1期 2期 世聯(lián)案例 啟動策略規(guī)避資源劣勢 突出依靠先建商業(yè)街啟動 75 鄭州鄭東第一大街 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新 ?位于鄭東新區(qū)，緊靠鄭東 CBD大區(qū)、鄭州行政區(qū)，是未來商業(yè)中心 ?項目分期開發(fā)，啟動區(qū) 充分展示了商業(yè)步行街 －淘珍街；演繹了未來居住者的共享空間和理想居住模式，吸引眼球 ?首個歐風(fēng)純水景生活社區(qū)，首創(chuàng)住宅商業(yè)中央街區(qū)概念 ，充分展示最核心的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)價值點 1 2 商業(yè)街展示 世聯(lián)案例 突出依靠先建商業(yè)街啟動 76 報告思路 項目界定與地塊資源解析 競爭市場與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動區(qū)策略 77 下階段工作內(nèi)容： 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 住宅定位與建議： ?客戶詳細(xì)特征分析 ?規(guī)劃布局建議 ?社區(qū)內(nèi)部交通組織 ?規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格建議 ?戶型配比建議 ?戶型面積建議 ?戶型特色建議 ?相關(guān)配套設(shè)施 商業(yè)定位與發(fā)展建議： ?商業(yè)形態(tài)定位 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?戶型劃分建議 ?如何提高商業(yè)氛圍 ?交通及人流組織 ?縱向交通組織以提高商業(yè)價值 78 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 05:42:1705:42:1705:42Wednesday, March 8, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 8日星期三 5時 42分 17秒 05:42:178 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :42:1705:42Mar238Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 5時 42分 :42March 8, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 05:42:1705:42:1705:423/8/2023 5:42:17 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :42:1705:42:17March 8, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 5時 42分 17秒 上午 5時 42分 05:42: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 5時 42分 :42March 8, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:42:1705:42:1705:42Wednesday, March 8, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 5時 42分 17秒 上午 5時 42分 05:42: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :42:1705:42:17March 8, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 8日星期三 上午 5時 42分 17秒 05:42: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:42:1705:42:1705:423/8/2023 5:42:17 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 項目實現(xiàn) 售樓處 啟動區(qū) 70 選取“水岸”、“觀景”、“特色商業(yè)街”作為核心展示點，予以孔雀開屏式體驗式展示 71 極具參考價值的案例實證 世聯(lián)案例 房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 屬于發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景看好 實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)，樹立品牌及快速搶占市場 客戶群體實現(xiàn)面向全市，廣泛傳播 案例選取原則 案例名稱 濟(jì)南陽光 100國際新城 金泓凱旋城 鄭州鄭東第一大街 72 濟(jì)南陽光 100國際新城 —— 展示先行 ?項目背景 原濟(jì)南水泥廠、東方紅水泥廠用地，外圍環(huán)境不佳，規(guī)模 1500畝，規(guī)劃面積 200萬平方米；屬于濟(jì)南市槐蔭區(qū)，區(qū)域程度度尚可，距離交通干道經(jīng)十路 1公里。 第二階段：開發(fā) 02地塊 。 地塊等級由高到低劃分為： 02 01 （ 0 04） 晉陵路 光華路 02 01 03 04 65 適合本項目的啟動策略 —— 啟動中高端產(chǎn)品，創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境，后期逐步拉升價格已實現(xiàn)高利潤 世聯(lián)模型 地塊環(huán)境資源 世聯(lián)通過多個大盤開發(fā)案例的研究，根據(jù)項目本身所具有的特質(zhì)，歸納總結(jié)出極具代表性的四種大盤開發(fā)模式 區(qū)域成熟度 啟動相對中高端產(chǎn)品，創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境，逐步拉升產(chǎn)品價格實現(xiàn)利潤 啟動相對中低的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品 啟動最高端產(chǎn)品，樹立標(biāo)桿形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā) 中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā) 高 低 低 高 本項目 66 針對本項目啟動模型的研究 —— 啟動原則 世聯(lián)模型 ?以規(guī)避風(fēng)險為前提 —— 原則一：多樣化產(chǎn)品啟動 ?建立強(qiáng)勢的核心利益驅(qū)動因素 —— 原則二：凸顯投資價值 ?建立社區(qū)整體形象和氣勢 —— 原則三：一舉奠定大盤的形象價值 ?建立價值感知克服信心缺失 —— 原則四：展示先行 ?滾動式開發(fā)，低成本運作 —— 原則五：“小步快跑”的開發(fā)節(jié)奏 ?在社區(qū)設(shè)計中植入營銷宣傳點 —— 原則六：產(chǎn)品要有突破性 67 針對本項目啟動模型的研究 —— 啟動策略 世聯(lián)模型 首期產(chǎn)品貼近市場，圍合社區(qū)空間 相對高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌 后期產(chǎn)品相對趨向市場主流 較成熟的啟動區(qū)域 較高的產(chǎn)品品質(zhì) 較貼近客戶的產(chǎn)品和價格 對社區(qū)空間有一定圍合作用 銷售價格得以最大化拉升 項目品牌和形象完全樹立 提升土地利用率，增加收益 產(chǎn)品開發(fā)的多種可能性 整體提升項目品質(zhì) 弱化外部資源不足的狀況 提升形象，強(qiáng)化品牌 資源利用策略 資源較好 資源最優(yōu) 資源最差 策略詮釋 策略實現(xiàn) 68 模型基礎(chǔ)上的啟動策略 項目實現(xiàn) 在詳細(xì)的研究了模型之后，根據(jù)本項目的地塊分級結(jié)果，得出本項目的啟動策略如下： 第一階段：啟動 0 04地塊。 晉陵路 02 光華路 01 03 04 64 項目狀況回顧 —— 本體素質(zhì) ?地塊現(xiàn)狀 整個項目地塊由四塊組成，主要建筑形態(tài)為住宅，其中在 01號地塊中心分布少量工業(yè)廠房。 花店