【正文】 值進行評估 。目前 中國地價體系主要包括以下幾種價格形式：基準地價、標定地價、交易地價及其他價格形式。 在評估范圍內的土地有的屬于國家所有 ， 有的屬于農村集體所有 。 ? 基準地價是各類用途土地的區(qū)域平均價格 ， 是現(xiàn)狀用途下土地未來地租的資本化 。 ? 宗地內的基礎設施投資一般為土地購買方投資，一般稱為前期開發(fā)費用，故不計入基準地價。 ? 農地所有權基準地價是農地在正常生產條件下未來無限年期土地純收益、農地的農民社會保障年價值以及農地發(fā)展權年價值之和的資本化。 ? 農地基準地價目前是以耕地為評估對象 。 標定地價是宗地地價的一種 ， 由政府組織或委托評估 ， 并被政府認可作為土地市場管理的依據(jù) ， 其評估方法與一般宗地估價方法相同 。它與基準地價、標定地價不同，它是已經實現(xiàn)了的土地價格。 （ 1）招標、拍賣、掛牌價格 ? 1994年 《 中華人民共和國房地產管理法 》 明確規(guī)定： “ 土地使用權出讓 ， 可以采取拍賣 、 招標或者雙方協(xié)議的方式 。 ” （ 1）招標、拍賣、掛牌價格 ? 因此 ， 招標 、 拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標 、 拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格 ， 具有市場代表性 ， 較能體現(xiàn)土地的真實價值 。 由于這種方式沒有充分的市場競爭 ， 其價格不能完全反映土地的市場價值 。 ? 土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬 。 ? 地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。 (四 ) 其他價格形式 ? 其他價格形式主要有課稅價格 、 抵押價格等形式 。 因此 ， 還沒有專用的課稅價格 ?，F(xiàn)在，土地估價已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產買賣等， 農村土地也已開展基準地價評估和征地區(qū)片價評估。目前，中國土地估價機構分 A級、準 A級和 B級三類，對不同類型的估價機構的設立標準和從業(yè)范圍進行了嚴格的規(guī)定。為了確保城市基準地價的科學性，國家土地管理部門還要求省會城市及計劃單列市的基準地價成果要上報國土資源部進行審核與平衡。 （五）土地供應計劃制度和土 地儲備制度 ? 為了在宏觀上調控土地價格，必須嚴格控制土地供應數(shù)量和區(qū)位。 土地增值稅實行四級超額累進稅率 ， 最低稅率為 30%， 最高稅率為 60%。 , March 8, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :54:2908:54:29March 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 8日星期三 8時 54分 29秒 08:54:298 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :54:2908:54Mar238Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 8日星期三 8時 54分 29秒 08:54:298 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時 54分 29秒 08:54: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :54:2908:54Mar238Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 8日星期三 8時 54分 29秒 08:54:298 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :54:2908:54:29March 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :54:2908:54Mar238Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 三、西方發(fā)達國家的地價管理 (一 ) 美國的地價管理 1. 建立土地估價制度 2. 對地價進行控制 (二 ) 日本的地價管理 1. 建立地價公示制度 2. 建立不動產估價制度 3. 建立土地交易許可制度和申報勸告制度 4. 制定《國土利用計劃法》 日本政府為了加強地價管理，還建立了土地交易事前確認制度和土地交易監(jiān)視區(qū)制度。 （六）土地交易最低限價制度 ? 《 城市房地產管理法 》 及相關法律法規(guī)規(guī)定 ， 土地交易價格不得低于城市政府規(guī)定的標定地價 ，否則 ， 政府有優(yōu)先購買的權力 。 通過該系統(tǒng)將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部 ， 國土資源部即可及時制定相應的地價管理政策；同時 ， 利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù) ， 并定期發(fā)布 。 （三）基準地價和標定地價定 期公布制度 ? 《中華人民共和國房地產管理法》規(guī)定，基準地價和標定地價要定期公布。 （二）土地估價機構和估價人員 的資格認證制度 ? 開展土地價格評估，必須由專門的機構和專業(yè)人員進行。 目前我國的抵押價格僅有土地使用權抵押價格和承租土地使用權抵押價格兩種 。 這種價格可以是交易價格 ， 也可以是評估價格和申報價格 。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。 有國家以所有者身份直接出租土地行為 ， 也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式 。轉讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。 第三條規(guī)定： “ 出讓國有土地使用權 ， 除依照法律 、 法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標 、 拍賣或者掛牌方式外 ， 方可采取協(xié)議方式 。 ? 2023年 5月 ， 國土資源部發(fā)布第 11號令 ， 即 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 》 ， 規(guī)定自 2023年 7月 1日起施行 。 ? 土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者 ， 土地使用者向國家支付的一切代價 (包括貨幣和實物 )。 (二 )標定地價 ? 標定地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)政府出讓土地使用權時確定土地出讓金的依據(jù)； (2)企業(yè)清產核資和股份制改造中確定土地資產的依據(jù)； (3)國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)； (4)政府制定土地市場管理政策的依據(jù)。 ? 基準地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面： (1)政府宏觀調控和管理地價的依據(jù)； (2)引導投資決策 ，促進土地有效利用的手段； (3)國家征稅和稅制改革的依據(jù)； (4)市場交易價及清產核資價的基礎 。農地使用權基準地價是農地在正常生產條件下未來有限年期土地純收益的資本化。新開發(fā)土地的平整費用為平整實際發(fā)生費用，建成區(qū)內的平整費用為拆遷安置平整費用。市政基礎設施投資 (宗地紅線外的上水 、 下水 、道路 、 供電 、 通訊 、 供氣 、 供暖等費用 )依實際的正常投資對宗地地價的影響程度按土地面積或建筑面積或對宗地地價的貢獻程度分攤 。 ? 基準地價是某一時點的土地使用權價格 ， 這一時點就是基準地價評估的基準日 。 ? 在我國，基準地價評估的土地使用權首先是物權性質的土地使用權，含有土地的占有、使用、收益和處分等多項權能，同時，土地租賃使用權也包括在土地使用權概念之內，而租賃的土地使用權是債權性質的土地使用權。地價體系中的每一種價格形式都有其獨特的不可替代的作用。 (六 )關于耕地價格評估方法的 探討 ? 2023年，國土資源部頒布