【正文】 即 改良的產(chǎn)權登記制度 ，既保留了產(chǎn)權登記制度的優(yōu)點，又吸收了托倫斯登記制度的長處。 通過土地登記 ， 明確了國家土地所有權和集體土地所有權 ， 為切實維護土地的社會主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障 。 第三 ， 維護了正常的不動產(chǎn)市場秩序 。 土地登記可以服務于土地用途管制制度 ，農(nóng)業(yè)用地轉為非農(nóng)業(yè)建設用地必須進行土地用途變更登記 。 不動產(chǎn)登記的內(nèi)容 1） 不動產(chǎn)權屬性質(zhì)與來源 不動產(chǎn)權屬性質(zhì)是指附著于不動產(chǎn)上的物權類型 。 土地權屬來源 是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式 。如新建、購買、受贈、交換、接管、征用或征收等。 集體土地使用權人一般應是本集體內(nèi)部的成員或單位 ， 但特殊情況除外 ， 如集體“ 四荒地 ” 土地使用權人就可以是本集體以外的個人和單位等 。 權屬界址指產(chǎn)權人或產(chǎn)權單位的土地的位置和范圍 ， 即土地權屬界線 。 土地使用條件 包括建筑占地 、 建筑限高 、 建筑容積率 、 建筑密度等 ；這些使用條件的來源主要是三個方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定 ， 二是土地使用權有償使用合同文本中作出的規(guī)定 ， 三是批準用地文件所規(guī)定 。 總登記 是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn) ， 在一個確定的時點進行的一種普遍性的登記 。 更正登記 是對不正確的登記行為或內(nèi)容進行更正的登記程序 。 ? 三、城鎮(zhèn)國有土地使用權出租管理 概念，程序，雙方的權利和義務。 :35:2807:35Mar237Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 上午 7時 35分 :35March 7, 2023 1行動出成果，工作出財富。 07:35:2807:35:2807:353/7/2023 7:35:28 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 7日星期二 上午 7時 35分 28秒 07:35: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , March 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 7日星期二 7時 35分 28秒 07:35:287 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 7日星期二 上午 7時 35分 28秒 07:35: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :35:2807:35Mar237Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 7日星期二 7時 35分 28秒 07:35:287 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 07:35:2807:35:2807:35Tuesday, March 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 7時 35分 28秒 上午 7時 35分 07:35: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :35:2807:35:28March 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 預習： 第三節(jié) 城鎮(zhèn)國有土地使用權流轉管理 ? 一、城鎮(zhèn)國有土地使用權 出讓 管理 概念，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓年限、方式和程序，雙方權利和義務。 根據(jù)民法物權理論 ， 他物權產(chǎn)生于既有權利 ， 對于原權利而言 ， 他物權是原權利人設立的結果 ， 他物權登記 ， 我們稱為權利 設定登記 。 不動產(chǎn) 本登記 是直接使當事人所期待的產(chǎn)權變動發(fā)生效力的登記 ， 它將不動產(chǎn)產(chǎn)權的初始取得 ， 及其轉移 、 設定 、 增減 、 分割合并和滅失等載入專門的登記簿 ， 在法律上有確定的 、 終局的效力 ， 因此我們又可稱為終局登記 。 土地面積是指一宗地權屬界址線范圍的大小 ， 土地權屬界址一經(jīng)確定 ， 土地面積也就隨之確定；土地面積根據(jù)土地權利人對宗地的利用情況可以分為獨自使用面積 、 共有使用面積 、 共有使用權分攤面積 。 土地一般以坐落 、 界址 、編號 、 面積 、 用途 、 使用條件 、 等級 、 價格等表示；房屋一般以坐落 、編號 、 層次 、 建筑面積 、 分攤面積 、 產(chǎn)別 、 價格等表示 。 我國的 集體土地所有權有三種形式 ， 與此相對應 ， 集體土地所有權人也分為三種情況： 屬村農(nóng)民集體所有的土地所有權人是村農(nóng)民集體 ，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；屬村內(nèi)各農(nóng)民集體所有的土地所有權人是村內(nèi)各農(nóng)民集體 ， 由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；屬鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 農(nóng)民集體所有的土地所有權人是鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ）農(nóng)民集體 ， 由鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理 。土地權屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權屬來源的兩個主要因素。 房屋產(chǎn)權登記 ， 包括房屋所有權登記和房屋他物權登記 。 第五 ， 為社會提供了重要的基礎信息 。 在交易過程中 ， 通過登記對交易的合法性進行審查 ， 對不動產(chǎn)權屬變動關系進行確認 ， 有效地促進了市場的規(guī)范化 ， 維護了正常的市場秩序 。 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用 ， 通過土地登記 ， 表彰依法取得的土地使用權 ， 基于國家公信力 ， 土地權利人的合法權益得到保障 。 我國實行土地的社會主義公有制 ， 即全民所有制和勞動群眾集體所有制 。因為權利人手中有政府頒發(fā)的不動產(chǎn)權利證書，他可以隨時通過出示權利證書證明自己對不動產(chǎn)的權利存在。 由于登記具有公信力 ， 因此交易安全可以得到有效保護 。 登記機關只是應當事人的要求將其產(chǎn)權變動公示于世 ， 可以使登記取得對抗第三人的效力 ， 這種效力的存在 ， 對于產(chǎn)權的維護和交易安全的實現(xiàn)能起到有限作用 。 登記完畢僅在契約上注記經(jīng)過 ， 不發(fā)權利書狀 。 ? 契據(jù)登記制的特點表現(xiàn)為： ① 形式審查主義：登記人員對于登記的申請 ， 采用形式審查 ， 至于契據(jù)所載權利事項 ， 有無瑕疵 ， 一般不過問 。 ⑦ 登記簿采取物的編成主義 ， 并應用地籍圖以輔助登記簿說明的不足 。 ③ 登記具有公信力：不動產(chǎn)一經(jīng)登記 ， 即有不可推翻的效力 ， 國家保證其權利 ， 任何人應信賴其登記 。此登記制度為托侖斯爵士于 1858年在澳洲首創(chuàng)，其特點與權利登記制類似。 ⑤登記簿編制，采取物的編成主義：即依不動產(chǎn)物的編號先后次序編制。 ②實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)的審查權，審查申請所必具的形式要件，不動產(chǎn)權利變動原因與事實是否符合，繳附文件有無瑕疵，證明無誤后方予登記。 不動產(chǎn)登記制度的三種類型 ?登記要件制度 （ 權利登記制度 ） 與成立要件主義相適應 ?地券交付制度 （ 托侖斯登記制度 ） ?登記對抗制度 （ 契據(jù)登記制度 ） 與對抗要件主義相適應 權利登記制度 權利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國登記制，又稱登記要件主義。 所有權取得的特別規(guī)定 ? 第一百零六條 無處分權人 將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是 善意 的； （二）以 合理的價格 轉讓； （三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?已經(jīng)登記 ，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受到的損失，買主只能找賣贓物的人索賠。 ? 第十四條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 ? 李某此時才知在四個月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書，后公證處撤銷公證書后，該女子撤回行政起訴，提起民事訴訟 要求李某返還房屋 。 ? 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 （三） 國有土地使用權的確認 根據(jù)法律規(guī)定登記 二、集體土地所有權與使用權的確認 （一）集體土地所有權的建立 土改，建立農(nóng)民 個體土地所有權 農(nóng)業(yè)合作社 集體所有 人民公社所有，后變?yōu)椤叭壦?，隊為基礎” （二）集體土地使用權的收回 ? 為鄉(xiāng)村公共事業(yè)和公共設施建設 ? 未按規(guī)定用途使用土地 ? 遷移等停止使用土地 ? （三）確認 :《土地管理法》規(guī)定 三、不動產(chǎn)登記 （物權法） ? 第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力； 未經(jīng)登記，不發(fā)生