【正文】 區(qū)域：青山占區(qū)域：青山占 74%、昆區(qū)、昆區(qū)占占 12%、高新區(qū)占、高新區(qū)占 3%、九、九原區(qū)占原區(qū)占 3%、東河區(qū)占、東河區(qū)占 5%外地占外地占 4%，地緣客戶明顯，地緣客戶明顯本案本案 2023年客群回顧年客群回顧 01=100人人 相比相比 09年成交客群，年成交客群， 10年花園昆年花園昆區(qū)成交客群有所下降，其主要原區(qū)成交客群有所下降，其主要原因?yàn)槔^(qū)市場因?yàn)槔^(qū)市場 10年放量較大，且年放量較大，且相對青山區(qū)域放量較少相對青山區(qū)域放量較少外地外地 116本案本案 2023年客群預(yù)判年客群預(yù)判 01=10% 2023年隨著項(xiàng)目品質(zhì)的提升，價(jià)年隨著項(xiàng)目品質(zhì)的提升，價(jià)格方面也有較大的上漲，在面對格方面也有較大的上漲，在面對高端客群開發(fā)不足的情況下，有高端客群開發(fā)不足的情況下，有必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展，輻射區(qū)外有購買力客群，輻射區(qū)外有購買力客群01客戶是機(jī)會(huì)、也是挑戰(zhàn)客戶是機(jī)會(huì)、也是挑戰(zhàn)面對面對 2023年本案產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí)的情況下年本案產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí)的情況下客群成為我們首要解決的問題？客群成為我們首要解決的問題？因此我們需要重新梳理和定位本案客群！因此我們需要重新梳理和定位本案客群！01本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群研究客群研究 本案以往客群再認(rèn)識(shí)本案以往客群再認(rèn)識(shí)216。購買力中等購買力中等216。抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域216。認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌216。個(gè)性特征個(gè)性特征n客群十分關(guān)注項(xiàng)目的 品質(zhì)及品牌形成的綜合性影響力品質(zhì)及品牌形成的綜合性影響力 ；n客群的 彰顯性消費(fèi)心理彰顯性消費(fèi)心理 非常強(qiáng)；n與普通客群相比，更喜靠近城市 主流的物業(yè)產(chǎn)品主流的物業(yè)產(chǎn)品 ；n產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)決定項(xiàng)目所在區(qū)域 客群品味及對產(chǎn)品的需求客群品味及對產(chǎn)品的需求 。對于客群的選擇余地較少，因此需求空間存在。尚品華宅：精裝標(biāo)準(zhǔn)打造的區(qū)域首個(gè)類豪宅產(chǎn)品。因此不論在什么樣的產(chǎn)品形式下，都需此不論在什么樣的產(chǎn)品形式下，都需要項(xiàng)目將要項(xiàng)目將 口碑做足口碑做足 。是一種變被動(dòng)為主動(dòng)的最好傳播媒介216。 保利地圖更直觀的展示地產(chǎn)的實(shí)力與規(guī)模保利地圖更直觀的展示地產(chǎn)的實(shí)力與規(guī)模216。 客戶維系類短信以人性化信息為內(nèi)容主題，溝通從心開始；216。選取位置選取位置 210國道與建設(shè)路交叉立交橋區(qū)域內(nèi)國道與建設(shè)路交叉立交橋區(qū)域內(nèi) ；；216。產(chǎn)品高調(diào)亮相產(chǎn)品高調(diào)亮相216。綠樹紅花環(huán)抱綠樹紅花環(huán)抱216。場內(nèi)增設(shè)藝術(shù)小品場內(nèi)增設(shè)藝術(shù)小品216。一線把握客戶一線把握客戶一系列高端活動(dòng)一系列高端活動(dòng) ———— 巔峰鑒賞之紅酒巔峰鑒賞之紅酒 01活動(dòng)時(shí)間： 2023年 6月活動(dòng)地點(diǎn)： 保利花園售樓處活動(dòng)內(nèi)容： 盛大的紅酒品鑒活動(dòng)，邀請紅酒品 鑒師現(xiàn)場教授相關(guān)知識(shí)及邀請客戶 品嘗紅酒并為來訪客戶送上定制徽 章 活動(dòng)訴求： 聚集高端人群，促進(jìn)現(xiàn)場銷售營銷結(jié)合： 制造市場聲音，獲得客戶關(guān)注活動(dòng)支持： 新老業(yè)主、相關(guān)行業(yè)物料準(zhǔn)備： 酒品、鑒賞師一系列高端活動(dòng)一系列高端活動(dòng) ———— 巔峰鑒賞之古董巔峰鑒賞之古董 01活動(dòng)時(shí)間： 2023年 6月活動(dòng)地點(diǎn)： 保利花園售樓處活動(dòng)內(nèi)容： 邀約包頭鑒寶界相關(guān)人士，為新老 客戶家藏古董進(jìn)行鑒定 活動(dòng)訴求： 聚集高端人群，促進(jìn)現(xiàn)場銷售營銷結(jié)合： 當(dāng)下最熱門的活動(dòng)，獲得客戶關(guān)注活動(dòng)支持： 新老業(yè)主、相關(guān)行業(yè)物料準(zhǔn)備： 鑒寶師一系列高端活動(dòng)一系列高端活動(dòng) ———— 巔峰鑒賞之時(shí)尚巔峰鑒賞之時(shí)尚 01活動(dòng)時(shí)間： 2023年 7月活動(dòng)地點(diǎn)： 保利花園售樓處活動(dòng)內(nèi)容： 結(jié)合知名品牌，在售樓處舉行品牌 服飾發(fā)布表演 活動(dòng)訴求： 聚集高端人群，促進(jìn)現(xiàn)場銷售營銷結(jié)合： 制造市場聲音，獲得客戶關(guān)注活動(dòng)支持： 新老業(yè)主、相關(guān)行業(yè)物料準(zhǔn)備： 服飾品牌運(yùn)營商一整套現(xiàn)場服務(wù)流程的升級(jí)一整套現(xiàn)場服務(wù)流程的升級(jí) 01現(xiàn)場物業(yè)提升現(xiàn)場物業(yè)提升業(yè)務(wù)員素質(zhì)提升業(yè)務(wù)員素質(zhì)提升216。套。全部為經(jīng)典緊湊型三居。 推貨量：推貨量： 結(jié)合項(xiàng)目情況及目標(biāo)任務(wù)、花園三期 11年分兩次開 盤、全部推售216。 21 % 合計(jì) 381 % 100% 花園三期分兩次開盤，首開推售花園三期分兩次開盤，首開推售 433套，二次推售套，二次推售 381套；套；兩次所推產(chǎn)品基本都保持了產(chǎn)品線的一致，利于前期蓄客。012023年花園價(jià)格建議年花園價(jià)格建議216。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2103:12:0803:12:08January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/23 3:12:0803:12:0823 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2103:12:0803:12Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/23 3:12:0803:12:0823 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 23 一月 20233:12:08 上午 03:12:08一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2103:12:0803:12Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/23 3:12:0803:12:0823 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2103:12:0803:12:08January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2103:12:0803:12Jan2123Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年區(qū)域成交漲幅 11%，平均各月漲幅 1%；216。2023年花園三期銷售推演年花園三期銷售推演 01蓄客期蓄客期開盤前蓄客開盤前蓄客634組組開盤開盤50%轉(zhuǎn)籌率轉(zhuǎn)籌率317套套順銷期順銷期二次二次開盤開盤50%轉(zhuǎn)籌率轉(zhuǎn)籌率158套套持銷期持銷期預(yù)計(jì)花園預(yù)計(jì)花園 2023年銷售周期為年銷售周期為 6個(gè)月，個(gè)月， 10份完成三期清貨。 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間： 與時(shí)間競賽，趕在政策突變前推售，為后期銷售 及二次開盤減小壓力2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01截止截止 11月月 2023年花園毛坯住宅銷年花園毛坯住宅銷售套數(shù)售套數(shù) 1990套，平均套，平均 181套套 /月月花園六期開盤前蓄客量花園六期開盤前蓄客量 1905組組平均平均 317組組 /約蓄客約蓄客花園三期剩余住宅全部為精裝花園三期剩余住宅全部為精裝鑒于鑒于 2023年蓄客期較短（年蓄客期較短（ 2月）月）預(yù)計(jì)開盤前蓄客量預(yù)計(jì)開盤前蓄客量 634組組精裝產(chǎn)品可能存在價(jià)格抗性精裝產(chǎn)品可能存在價(jià)格抗性月均成交縮水月均成交縮水 50%， 90套套 /月月 （目前包（目前包頭市精裝項(xiàng)目月均銷售頭市精裝項(xiàng)目月均銷售 73套）套）主要為升級(jí)型客戶主要為升級(jí)型客戶剛性客戶有可能流失剛性客戶有可能流失為保證項(xiàng)目爆銷，建議首次開盤推售一半貨量為保證項(xiàng)目爆銷，建議首次開盤推售一半貨量2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01首推首推433套套二次二次推售推售381套套2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01保利花園保利花園 CE段住宅首推貨量情況段住宅首推貨量情況　 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 居室比 總面積（㎡）兩居 A 66 % 70% B1S 130 % B1N 107 % 三居 H 108 % 30% H39。為經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)。 44 % 合計(jì) 814 % 100% 2722212019141301保利花園保利花園 CE段住宅指標(biāo)段住宅指標(biāo)棟號(hào)棟號(hào) A B1S B1N H H39。豪宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)豪宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)216?，F(xiàn)場高端活動(dòng)現(xiàn)場高端活動(dòng)216。和諧自然建筑和諧自然建筑一個(gè)完美的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造一個(gè)完美的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造 01示意示意翻新翻新展示墻售樓處翻新售樓處翻新216。迅速傳播口碑迅速傳播口碑216。設(shè)計(jì)客戶體驗(yàn)的營銷方法。一定程度上，還可以做到對恒大華府的截留一定程度上，還可以做到對恒大華府的截留 ；；216。 第一眼信息內(nèi)容涵蓋量大；01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 短信短信推廣目的： 話題炒作，灌輸項(xiàng)目全新品質(zhì)提升的印象，提高項(xiàng)目關(guān)注度話題展示： 孕育六載，再次華麗轉(zhuǎn)身，豪門夜宴、席卷鹿城（廣播連載）01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 廣播廣播本案本案 恒大華府恒大華府建建 設(shè)設(shè) 路路210國道國道216。 增加客戶了解信息的時(shí)間與機(jī)會(huì)216。便于品牌聯(lián)動(dòng)216。通過以往未曾嘗試過的大縱深推廣渠道拓展，在各區(qū)域重要地段選取優(yōu)勢戶廣告位置，以期能達(dá)到全面推廣輻射的效果。尚呈尚呈案名釋義案名釋義 01尚：尊崇、久遠(yuǎn)之意尚：尊崇、久遠(yuǎn)之意經(jīng)典建筑為尊貴之士所建、唯尊貴之士所選經(jīng)典建筑為尊貴之士所建、唯尊貴之士所選呈：顯露、獻(xiàn)上之意呈：顯露、獻(xiàn)上之意保利花園三期絕版稀缺之勢耀世呈上保利花園三期絕版稀缺之勢耀世呈上尚呈：諧音為尚呈：諧音為 “上乘上乘 ”喻為保利建筑為住宅上乘之作喻為保利建筑為住宅上乘之作 01承載新的案名支撐的價(jià)值承載新的案名支撐的價(jià)值唯保利之勢唯保利之勢 筑上乘居所筑上乘居所獨(dú)領(lǐng)鹿城六載獨(dú)領(lǐng)鹿城六載 保利建筑歷久彌新保利建筑歷久彌新唯新區(qū)崛起之勢唯新區(qū)崛起之勢 領(lǐng)鹿城繁華領(lǐng)鹿城繁華城市大步東遷城市大步東遷 繁華崛起第一中心繁華崛起第一中心唯萬畝公園環(huán)抱之勢唯萬畝公園環(huán)抱之勢 創(chuàng)鹿城宜居創(chuàng)鹿城宜居比鄰三大公園比鄰三大公園 清新生態(tài)第一中心清新生態(tài)第一中心唯稀缺珍品之勢唯稀缺珍品之勢 享居住舒適享居住舒適稀缺稀缺 11層電梯洋房層電梯洋房 臻品生活第一中心臻品生活第一中心唯精品精裝之勢唯精品精