【正文】 另一半：西蒙精品百貨、時(shí)代華納影城 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) ?投資商：沃爾瑪、摩根斯坦利、沙門(mén)精品百貨、美國(guó)時(shí)代華納 ?項(xiàng)目性質(zhì)：購(gòu)物廣場(chǎng) 40 杭州商業(yè)區(qū)域分布規(guī)模 杭州市大商業(yè)區(qū)域分布（單位：萬(wàn)平方米）7 . 2 9 , 1 0 %1 0 . 6 1 , 1 4 %2 6 . 9 3 , 3 6 %7 . 7 6 , 1 0 %7 . 1 7 , 1 0 %1 4 . 9 7 , 2 0 %濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 上城區(qū) 西湖區(qū) 下城區(qū)?江干區(qū)和下城區(qū)的銷(xiāo)售型商業(yè)比重最大，分別占到統(tǒng)計(jì)樣本的 36%和 20%，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 36 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 4－華潤(rùn)萬(wàn)象城（ 1） 住 宅 甲級(jí)寫(xiě)字樓 五星級(jí)酒店 商業(yè)裙房 酒店式辦公 2023 錢(qián)江新城 E06,E07,E08地塊 55萬(wàn)方 商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、酒店 融合百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施于一體的大型 shopping mall 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 總占地 總建面 物業(yè)類(lèi)型 商業(yè)占地 功能分區(qū) 37 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 4－華潤(rùn)萬(wàn)象城（ 2） 商業(yè)主題 分布樓層 － 1－ 1 1－ 3 3－ 4 4 4－ 5 快餐、銀行、電訊產(chǎn)品、超市、折扣區(qū) 時(shí)尚生活百貨、國(guó)際品牌、皮具服飾、童裝玩具 電影城、休閑服飾、美容護(hù)膚、咖啡冰飲、音像書(shū)店 滑冰場(chǎng)、動(dòng)感娛樂(lè)、戶(hù)外裝備、潮流家電、 IT產(chǎn)品 美食廣場(chǎng)、中式酒樓、東南亞美食、經(jīng)典西餐、主題餐廳 主要業(yè)態(tài) 便利 時(shí)尚 休閑 動(dòng)感 風(fēng)味 注：以上為深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城業(yè)態(tài)布局參照 ?杭州萬(wàn)象城借鑒了華潤(rùn)深圳萬(wàn)象城的布局特征與經(jīng)營(yíng)模式，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)的業(yè)態(tài)配比大致為 69:18:13； ?綜合項(xiàng)目將于 2023年底整體動(dòng)工，預(yù)計(jì)商業(yè)在 2023－ 2023年開(kāi)業(yè)； ?該項(xiàng)目一方面與本項(xiàng)目形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，另一方面該項(xiàng)目是否成功又將影響錢(qián)江新城的商業(yè)氣氛培育，對(duì)區(qū)域內(nèi)其他新增商業(yè)有一定的促進(jìn)作用； 休閑娛樂(lè),13%百貨, 3 2 %服飾, 2 0 %家居, 2 % 服務(wù), 4 %飾品, 5 %運(yùn)動(dòng)用品,3% 美容, 3 %餐飲, 1 8 %38 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 5－波浪文化城 2023 位于從市民中心到錢(qián)塘江、杭州國(guó)際會(huì)議中心到杭州大劇院之間的城市廣場(chǎng)區(qū)域，是錢(qián)江新城大型開(kāi)敞式地下空間，為錢(qián)江新城核心區(qū)地下空間系統(tǒng)的主干區(qū)域和聯(lián)系紐帶。 未來(lái)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 10萬(wàn) 2萬(wàn) 14萬(wàn) 10萬(wàn) 沿街商鋪 單體 單體 單體 沿街＋單體 單體 建筑形態(tài) 臺(tái)州路步行街 銀泰 富強(qiáng)商業(yè)中心 深國(guó)投沃爾瑪 星光大道 中南天眼通 所在區(qū)域 預(yù)計(jì)上市場(chǎng)年份 主營(yíng)業(yè)態(tài) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 西湖區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 濱江區(qū) 未定 原定 2023 未定 原定 2023 2023 未定 購(gòu)物、美食、休閑娛樂(lè)一體 集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)一體的購(gòu)物中心 大型超市＋商務(wù)辦公 西蒙百貨、時(shí)代華納、沃爾瑪 集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)一體 集休閑、教育、親子、運(yùn)動(dòng)一體 臺(tái)州路步行街 城北銀泰 富強(qiáng)商業(yè)中心 城北沃爾瑪 星光大道 中南天眼通 34 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 3－星光大道 預(yù)計(jì) 2023年 位于杭州市錢(qián)江南岸，中興路以北，府西路以西，江暉路以東 A區(qū)約 B區(qū)約 3萬(wàn)方 C、 D區(qū)約 A區(qū)： 1－ 5層以大中型特色餐飲和主題餐飲為主，結(jié)合主街精品商鋪； B區(qū)：－ 1層－ 5層， shopping mall 式旗艦商業(yè)，以大賣(mài)場(chǎng)、生活廣場(chǎng)、屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)為主， 6－ 24層為酒店式公寓； C、 D區(qū)： 1層為時(shí)尚精品街， 2－ 5層為娛樂(lè)、休閑、健身、大型太空娛樂(lè)主題公園等， 6－ 27層為酒店式公寓； 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) ?星光大道是濱江區(qū)最大型的商業(yè)項(xiàng)目，位于西興大橋與復(fù)興大橋之間，距離錢(qián)江新城不到 4公里； ?該項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次定位為中高檔品牌，在濱江區(qū)屬地標(biāo)性建筑，商業(yè)輻射整個(gè)濱江區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目也形成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)； ?目前項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2023年竣工開(kāi)業(yè)。 33 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)分析－濱江、城北 城北和濱江區(qū)的未來(lái)商業(yè)供應(yīng)： ?拱墅區(qū)在區(qū)政府搬遷至臺(tái)州路后在區(qū)政府前建設(shè)運(yùn)河文化廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)后，相繼推出臺(tái)州路步行街項(xiàng)目，豐富該片區(qū)住宅周邊商業(yè)設(shè)施。湖濱路二期商業(yè)街基本將延續(xù)一期商業(yè)的定位、風(fēng)格，以高檔購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲為主。餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)比重較小，總體定位以中高檔為主。 ?增加了流行女裝的比重，使得解百發(fā)生了從“大而全”格局到引領(lǐng)時(shí)尚休閑的變化。 26 百貨典型個(gè)案分析 —— 解百（ 2） ?n從 2023年開(kāi)始，解百對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行了大面積的結(jié)構(gòu)調(diào)整、整合優(yōu)化資源、硬件改造，給解百注入了新的活力。銀泰百貨各業(yè)態(tài)比率銀泰百貨歷年零售額 ?作為新興的百貨公司，銀泰百貨品牌引入方面更加年輕、時(shí)尚。 18 百貨典型個(gè)案分析 —— 杭州大廈（ 3） 樓層 主營(yíng)業(yè)種 超市、珠寶、禮品 化妝品、名表、皮具 女裝 男鞋、箱包 兒童用品 孕嬰 NINE WEST、 LANCOME PORTS 、 EIN 、 CK GABOR、 STONEFLY 常春藤、 BOB DOG MAMA LOVE Combi 代表品牌 － 1 1 3 4 5 6 杭州大廈購(gòu)物中心Ａ樓內(nèi)部構(gòu)成 環(huán) 城 北 路 武林廣場(chǎng) 19 百貨典型個(gè)案分析 —— 杭州大廈（ 4） 樓層 主營(yíng)業(yè)種 國(guó)際精品服飾 精品男裝 男裝 休閑運(yùn)動(dòng)裝 流行服飾 床上用品 數(shù)碼、家電 娛樂(lè) 餐飲 LV、 DIOR 、 ZEGNA AMANI 、 Y3 、 DG 萬(wàn)寶路 、 BOSS Nike 、 ADIDAS LEE 、保羅 安睡寶 、 SE SONY 、三星 幽蘭美妍中心 鴻喜酒樓 代表品牌 1 2 3 4 5 6 7 8 9 杭州大廈購(gòu)物中心 B樓內(nèi)部構(gòu)成 武林廣場(chǎng) 20 百貨典型個(gè)案分析 —— 杭州大廈（ 5） 杭州大廈各業(yè)種坪效分析( 按品牌營(yíng)業(yè)面積計(jì)平方米/ 天)622556359474500198313 3081342920100200300400500600700珠寶 化妝品 男裝 女裝 皮具 童裝 鞋類(lèi) 休閑裝 鐘表 電器扣點(diǎn) 業(yè)態(tài)種類(lèi) 25％－ 30％ 化妝品、鐘表 20％－ 30％ 女裝 25％－ 35％ 男裝 15％－ 23％ 珠寶 ?按照當(dāng)前營(yíng)業(yè)面積，杭州大廈的平均地效達(dá)到了 227元 /平米 /天； ?從不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)水平看，珠寶、化妝品、皮具的單位營(yíng)業(yè)面積地效達(dá)到 500元左右，較其他業(yè)種更高； ?各業(yè)種扣點(diǎn)比例大致為 15－30%，其中珠寶在 17%左右，服裝因品牌而異，大致集中在20－ 30%，化妝品扣點(diǎn)比例主要在 25－ 30% 21 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 1） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 銀泰百貨 地址： 杭州市延安路 530號(hào) 建筑面積： 約 45000平方米 營(yíng)業(yè)面積： 約 31500平方米 層數(shù)： － 1－ 8層 扶梯數(shù)： 2個(gè) 車(chē)位數(shù)： 無(wú) 基本情況： ?于 1998年開(kāi)業(yè)的銀泰百貨，是杭州百貨業(yè)的后起之秀。 17 百貨典型個(gè)案分析 —— 杭州大廈（ 2） 杭州大廈歷年零售額0510152025302023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%24%26%年?duì)I業(yè)額 年增長(zhǎng)率杭州大廈購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)比率服裝, 2 8 %運(yùn)動(dòng), 6 %家居用品,7%兒童用品,9%電器, 9 %餐飲, 9 %其他, 1 5 %超市, 2 %珠寶, 2 %鐘表, 1 %化妝品, 4 %箱包, 2 %鞋類(lèi), 6