【正文】 自然環(huán)境的差異競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度土地價(jià)格在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地的比重會(huì)進(jìn)一步上升征地補(bǔ)償費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)地價(jià)款大市政費(fèi) “四源 ”費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)市政代征地費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)權(quán)費(fèi)5％－ 10％25％8％－ 12％100元／平米3％7－ 8％2％5％－ 15％房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格建設(shè)費(fèi)用公共設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)資金利息開發(fā)商利潤(rùn)管理銷售費(fèi)用政府可以調(diào)控合理地調(diào)整行業(yè)平均利潤(rùn)率，調(diào)整回報(bào)預(yù)期企業(yè)可以通過提高管理水平加以調(diào)整控制多種融資渠道組合，控制合理的資本結(jié)構(gòu)通過加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑技術(shù)，降低建設(shè)成本供求關(guān)系影響價(jià)格剛性存在可降空間和可能在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地所占的比重會(huì)進(jìn)一步上升55土地有償出讓招標(biāo)、投標(biāo)方式為主無償使用土地資源過渡時(shí)期真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護(hù)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)手段價(jià)值規(guī)律計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式市場(chǎng)導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)行政手段土地出讓政策的變化影響到地產(chǎn)商生存發(fā)展的根基半市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素216。配置不合理，浪費(fèi)和緊缺同時(shí)存在216。交易成本不透明可控、缺乏公平性216。人情關(guān)系因素濃厚、走后門216。營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境216。要求國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；開發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證在此之后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行隨之對(duì)開發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點(diǎn)對(duì)大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 20萬平方米以上的特大型樓盤放貸的政策 《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二開發(fā)貸款預(yù)售房款62銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開發(fā)性貸款和個(gè)人住房貸款去年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，達(dá)到 6398億元。同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款卻十分看好金融機(jī)制的介入的最大好處是提高消費(fèi)者的可支付能力而加快商品的流通速度。開發(fā)商缺錢的現(xiàn)狀并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解到目前為止， 住房消費(fèi)融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。企業(yè)可以長(zhǎng)期使用這筆資金，保證公司對(duì)資本的最低需要，維持公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。v 分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)。滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。上市后，大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。 近幾年，約有近 20家房企通過 “借殼、買殼 ”上市，其中 80％以上的房企是北京的。 房企借殼、買殼上市的步伐卻從未停留。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場(chǎng)的融資、籌資功能，獲得大量長(zhǎng)期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長(zhǎng)期資金有限，使得房企對(duì)其他融資渠道的要求越來越強(qiáng)烈上市本身就是向市場(chǎng)表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。租金收入扣除開支后分配給投資者。什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的法人或自然人，在提出申請(qǐng)前 3年內(nèi)持續(xù)保護(hù)良好財(cái)務(wù)狀況，受到過有關(guān)主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)可以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。同年 9月，同樣性質(zhì)的資產(chǎn)管理公司也在上海出現(xiàn)。由此判斷，由于沒有明確的法律法規(guī)，加之政府對(duì)待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時(shí)日的等待。大中華房地產(chǎn)基金由于無法繞過法律的障礙，不得不黯然流產(chǎn)。房企資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況以及現(xiàn)金流量波動(dòng)很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級(jí)，增加了發(fā)行債券的難度。經(jīng)過此前的 8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券進(jìn)行債權(quán)性融資69導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)戰(zhàn)略規(guī)劃行業(yè)吸引力土地流通市場(chǎng)融資市場(chǎng)北京市場(chǎng)70房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo) 銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。 216。招 標(biāo)選擇 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性經(jīng) 濟(jì)社 會(huì)心 理藝 術(shù)技 術(shù)美觀性適用性216。216。監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督167。各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成層層分解保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的成本控制體系：167。 廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對(duì)誰、傳達(dá)什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開風(fēng)險(xiǎn)167。肥水不流外人田167。 《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2023年 2月。構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵物業(yè)公司利處弊處決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù)策劃方案招標(biāo)法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算招標(biāo)法無標(biāo)底二步法招標(biāo)法業(yè)主委員會(huì)服務(wù)效率 —— 快速服務(wù)設(shè)備 —— 完好 服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 服務(wù)程序 —— 規(guī)范 服務(wù)收費(fèi) —— 合理 服務(wù)制度 —— 健全選出代表權(quán)利代言評(píng)價(jià)工作雙向選擇《物業(yè)管理?xiàng)l例》將出臺(tái) 76導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)吸引力土地流通市場(chǎng)融資市場(chǎng)北京市場(chǎng)77中國(guó)房地產(chǎn)走向產(chǎn)業(yè)化住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型住宅的質(zhì)量是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、住宅部品的質(zhì)量、住宅建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面全方位質(zhì)量體系以平方米售價(jià)是一種單一價(jià)格。做不到位容易影響品牌和效率167。營(yíng)銷人員的管理體系：激勵(lì)、考核措施活動(dòng)管理、培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點(diǎn)、策略重點(diǎn)媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)幾乎成了開發(fā)商的共識(shí)。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)167。開發(fā)公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系167。73施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開發(fā)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算過程管理現(xiàn)場(chǎng)代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào) 形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。216。216。216。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提高資信等級(jí)上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來的審批制改為核準(zhǔn)制，此條例可能將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。至今，我國(guó)只發(fā)行過幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，如北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的 “華遠(yuǎn)債券 ”、北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的 “蓮花小區(qū)建設(shè)債券 ”、深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)行的 “深振業(yè)債券 ”等案例： 1999年 7月，深圳振業(yè)集團(tuán)提出在海悅、翠海兩個(gè)項(xiàng)目上嘗試發(fā)行 3－ 5年期附權(quán)流通證券，這里 “ 附權(quán) ” 是指證券持有者可按約定價(jià)格購買房 產(chǎn)的期權(quán)。然而 9個(gè)月過去了，號(hào)稱中國(guó)第一房地產(chǎn)開發(fā)基金和中國(guó)第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無聲息地流產(chǎn)了。產(chǎn)業(yè)基金則因?yàn)榱⒎ㄟ^程中許多爭(zhēng)論性的東西遲遲無法解決?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進(jìn)行中。在實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長(zhǎng)潛力，且缺乏資金的企業(yè)，通過對(duì)企業(yè)具體投資項(xiàng)目的支持，從而獲得較大收益。作為一個(gè)購房者，在考慮樓盤的地段、價(jià)格、房型等因素 的同時(shí)，開發(fā)商的實(shí)力也是極為重要的一個(gè)參考因素。早在前幾年，一些急于募集資金、擴(kuò) 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過間接的方式從資本市場(chǎng)上籌集資金對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼65眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個(gè)方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)造成的現(xiàn)金流和利潤(rùn)不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了 ％，其中住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) ％，辦公用房平均價(jià)格增長(zhǎng) 38％。 1998年，北京陽光房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了對(duì)原廣西虎威的控股 ；北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司控股瓊珠江；北京的世紀(jì)興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)；1998年北京光彩集團(tuán)入主南油物業(yè) 。64“借殼上市 ”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)的主要途徑地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達(dá)到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中，深圳 15家，占 41％；上海 9家，占 24％；海南 3家，占 8％；北京卻相差甚遠(yuǎn)，所占比例很低，僅有 3％。從每股收益看，與 2023年中期平均每股收益， 2023年中期的平均每股收益僅微增 ，還達(dá)不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難題。v 運(yùn)行的透明度必然加大，多方股東對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)、決策、機(jī)制、架構(gòu)等方面進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)企業(yè)良性化發(fā)展。特別是針對(duì)中低收入者的融資工具缺乏，從而實(shí)際抑制了住房消費(fèi)主體－普通居民的購房欲望63現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)以小博大、以弱控強(qiáng)、超常規(guī)發(fā)展，上市實(shí)施資本運(yùn)作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍v 通過上市籌資可減少借入資金的需求量，使資產(chǎn)負(fù)債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)舉債能力。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程開發(fā)企業(yè) 個(gè)人消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)取得開發(fā)貸款的難度越來越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對(duì) 30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營(yíng)策略由生產(chǎn)領(lǐng)域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸款。個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過于單一，房地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款這種間接融資手段一方面，不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度，房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面，銀行日漸苛刻的貸款條件直接對(duì)長(zhǎng)期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊　2023年 6月 26日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。臺(tái)灣： 最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國(guó)泰建設(shè)，由于有龐大的土地儲(chǔ)備，度過從石油危機(jī)到第二次經(jīng)濟(jì)的不景氣，現(xiàn)增值到原價(jià)位的 10倍以上。防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生216。資源配置不合理，有市場(chǎng)炒作投機(jī)216。既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦?16。土地交易成本高、效率低下216。v 中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和多個(gè)科技園區(qū)的建設(shè)。v 城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移，形成全方位開放式布局，以實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，加強(qiáng)城區(qū)與周圍城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。v 建設(shè)世界發(fā)達(dá)國(guó)家水平的電信網(wǎng)絡(luò)、廣播電視體系、郵政通信網(wǎng)絡(luò)。v 確定 25片歷史文化保護(hù)區(qū)，有 15各街區(qū)、 3個(gè)歷史文化區(qū)、 4個(gè)傳統(tǒng)胡同和四合院區(qū) 3條商業(yè)文化街組成。 城市競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)定位商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場(chǎng)價(jià)格投資的價(jià)值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能 如何去實(shí)現(xiàn)地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成50重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導(dǎo)向城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟(jì)、政治、文化、外交活動(dòng)的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負(fù)，土地供應(yīng)相當(dāng)緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負(fù)效應(yīng)。資料來源：歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》46我國(guó)房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，已經(jīng)進(jìn)入理性投資時(shí)代資料來源：歷年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》本年完成