【正文】 難度 大，需要進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)； 項(xiàng)目的定位主題需要進(jìn)一步細(xì)化，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根 據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。2)換屋計(jì)劃 ：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士。4）舊屋換新屋 —— 提高居住品質(zhì)。投資型客戶比重有所增加?！灸繕?biāo)客戶定位】 年齡預(yù)測(cè)年齡 30歲以下 31—35 歲 36—40 歲 41—50 歲 50歲以上百分比 約 5% 約 25% 約 35% 約 30% 約 5%【目標(biāo)客戶定位】 來(lái)源預(yù)測(cè)區(qū)域 縣 城 鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例 約 60% 約 40%東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品深化建議開發(fā)策略建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 總體規(guī)劃思路規(guī)劃符合現(xiàn)代文明居住標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)生活小區(qū)創(chuàng)造東安代表性品質(zhì)社區(qū) 為東安住宅開發(fā)創(chuàng)造有代表性的居住模式，塑造奪目的區(qū)域形象。產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯 +多層盡量采用短板式設(shè)計(jì)，南北通透。o 主臥設(shè)計(jì)獨(dú)立更衣室，部分加上書房。 ◆ 成立客戶會(huì)，不定期組織客戶活動(dòng)。媒體組合原則：媒體組合策略 項(xiàng) 目 說(shuō) 明報(bào)紙 《永州日?qǐng)?bào)》 形象性廣告 強(qiáng) 勢(shì) 媒體，主要做品牌塑造宣 傳（建 議 在特殊 時(shí) 期適當(dāng) 應(yīng) 用）《新報(bào)》 形象性廣告 強(qiáng) 勢(shì) 媒體，主要做品牌塑造宣 傳（建 議 在特殊 時(shí) 期適當(dāng) 應(yīng) 用）《奔騰小報(bào)》 《周末》 專 版配合性宣 傳 ，主要做促 銷 性宣 傳 （建 議 取消此 項(xiàng) ）報(bào)紙 、 軟 文 散于以上媒體的地 產(chǎn)專 版，作形象 軟 性宣 傳 （建 議 取消此 項(xiàng) ）短信群 發(fā) 提示性配合媒體，配合 階 段性及 時(shí) 性信息 傳遞電視 形象性廣告 強(qiáng) 勢(shì) 媒體，主要做品牌塑造宣 傳三 維動(dòng) 畫 項(xiàng) 目形象配合媒體，刻 錄 成 VCD， 強(qiáng) 勢(shì) 展示景 觀 和建筑魅力路牌 形象性廣告媒體，在 競(jìng) 爭(zhēng)個(gè)案密集和區(qū)域重要路口 設(shè) 置， 對(duì)過(guò) 往客人形成 視覺 沖 擊 的同 時(shí) ，起到爭(zhēng) 奪 客 戶 的作用多 飛 字幕 及 時(shí) 信息， 傳遞 ， 實(shí) 效性 強(qiáng) ， 傳 播面廣且及 時(shí) 有效媒體組合策略印刷物 說(shuō) 明樓 書 中央城區(qū) 加州生活海 報(bào)促 銷 性宣 傳 媒體，配合 強(qiáng) 銷 期及公關(guān)活 動(dòng) 派 發(fā)給 周 邊 客 戶 及活動(dòng) 中到 場(chǎng) 客 戶DM 促 銷 性宣 傳 媒體，配合 強(qiáng) 銷 期及公關(guān)活 動(dòng) 使用戶 型 單張 配合 銷 售需求印刷《 繽紛 四季 【營(yíng)銷策略】 價(jià)格定位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則 ——A、市場(chǎng)供需原則B、預(yù)期利潤(rùn)率、銷售總額、市場(chǎng)份額等銷售 目標(biāo)合理均衡原則C、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo) —— A、最大利潤(rùn)目標(biāo) B、銷售目標(biāo)（市場(chǎng)占有份額、銷售進(jìn)度） C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) D、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 價(jià)格定位受諸多因素影響，應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的普遍規(guī)律及原則。o “ 價(jià)值最優(yōu) ” 策略 根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和本案銷售情況，在營(yíng)銷過(guò)程中適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，逐步提高利潤(rùn)空間。信任。促成開盤當(dāng)日購(gòu)買熱潮。 統(tǒng)一名片、胸卡 信封、便簽紙、認(rèn)購(gòu)單，預(yù)購(gòu)單，認(rèn)購(gòu)須知，簽約須知，交款單。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023o 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2105:45:2205:45:22January 24, 2023o 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/1/24 5:45:2205:45:2224 January 2023o 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2105:45:2205:45Jan2124Jan21o 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023o 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/24 5:45:2205:45:2224 January 2023o 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 24 一月 20235:45:22 上午 05:45:22一月 21o 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 2105:45:2205:45Jan2124Jan21o 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/24 5:45:2205:45:2224 January 2023o 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2105:45:2205:45:22January 24, 2023o 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023o 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 一月 2105:45:2205:45Jan2124Jan21o 1故人江海別，幾度隔山川。 【 銷售中心功能分區(qū)及配備要求 】功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置展示區(qū) 擺 放模型；展示物 業(yè) 的功能、 設(shè) 施、建筑特點(diǎn)，物 業(yè) 管理等方面看板與 資 料；背投電視 介 紹 住 總實(shí) 力及 項(xiàng) 目特點(diǎn)接待區(qū) 設(shè) 置 銷 控臺(tái)；接待用桌椅， 飲 水機(jī)；復(fù)印機(jī)， 傳 真機(jī)，打印機(jī)； 設(shè) 置四 門電話線 路；背景音 樂(lè) ；裝璜 應(yīng) 美 觀 、景致、具 親 和力，體 現(xiàn) 本案形象洽 談 區(qū) 設(shè) 置若干小洽 談 室和會(huì) 議 室，解決可能影響 現(xiàn)場(chǎng)銷 售一切事宜簽約 區(qū) 設(shè) 置 簽約 桌椅， 財(cái)務(wù) 室， 銀 行工作人 員辦 公室， POS機(jī)辦 公區(qū) 專 案和 銷 售 經(jīng) 理 辦 公室休 閑 區(qū) 設(shè) 置吧臺(tái)、沙 發(fā) 、 飲 水機(jī)等 設(shè) 施，提供休息、 飲 料、 報(bào)紙 、 雜 志等；如果條件允 許，可 設(shè) 置兒童 娛樂(lè) 區(qū) 【 銷售中心工作服務(wù)手冊(cè) 】另附 廈門點(diǎn)創(chuàng)地產(chǎn)－永州分公司2023年 10月 27日 結(jié) 束 語(yǔ) 本項(xiàng)目雖然綜合成本較高，但我們有信心通過(guò)創(chuàng)新策劃、科學(xué)營(yíng)銷，提升恒豐國(guó)際在東安的影響力，增加項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，使項(xiàng)目圓滿成功。 傳播主要信息：傳播主要信息： 以開盤時(shí)傳播信息為基礎(chǔ)，以下列三種信息為主導(dǎo)：呈現(xiàn) “暢銷 ”的信息經(jīng)驗(yàn)與判別標(biāo)準(zhǔn)（意見領(lǐng)袖的觀念）解決問(wèn)題的信息 傳播的具體方式：傳播的具體方式：公共關(guān)系（新聞報(bào)道、專家論壇等）媒體廣告營(yíng)業(yè)推廣【 強(qiáng)銷期】 銷售目標(biāo)任務(wù)銷售目標(biāo)任務(wù)加強(qiáng)客戶介紹加強(qiáng)客戶的售后服務(wù)和工程進(jìn)度的通報(bào)適當(dāng)舉行 SP活動(dòng) 銷售工作重點(diǎn)銷售工作重點(diǎn) 客戶追蹤、補(bǔ)足、簽約 強(qiáng)力營(yíng)造強(qiáng)銷期之現(xiàn)場(chǎng)氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷控炒作 發(fā)展遠(yuǎn)景的塑造 媒體大量出現(xiàn)，掌握所有客戶 針對(duì)銷售情形，進(jìn)行檢討改進(jìn)，并修正廣告路線 利用已訂客戶介紹客戶成交，并積極追蹤客戶，使其回訪，促進(jìn)成交 制造耳語(yǔ)傳播，強(qiáng)調(diào)銷售佳績(jī) 對(duì)剩余單元以銷控及媒體修正的方式，做有規(guī)劃去化?！?銷售中心及樣板屋軟包布置完畢◇ 銷售人員進(jìn)場(chǎng)◇ 先期海報(bào)散發(fā)◇ 所有圖面及模型完成◇ 開通看房班車◇ 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客散播耳語(yǔ)，使客戶介紹客戶，以求串連客戶群，以助銷售。客戶資源渠道o 通過(guò)積累的穩(wěn)定客戶資源，進(jìn)行本案的推介和銷售工作。）【營(yíng)銷策略】 價(jià)格執(zhí)行策略o “ 低開高走 ” 策略 迅速搶占目標(biāo)市場(chǎng)，依據(jù)市場(chǎng)情況逐步提價(jià)創(chuàng)造價(jià)值。 帶動(dòng) 二次渠道 營(yíng)銷 ， 塑造加州的生活方式，展示假日 風(fēng) 情，陽(yáng)光生活的魅力 （建 議 取消此 項(xiàng) ）名片／ 請(qǐng) 柬 聯(lián)絡(luò) 卡／信封／檔案袋統(tǒng) 一品牌形象 輔 助性媒體手提袋 出街 帶動(dòng) 二次 傳 播銷售道具媒體組合策略 【營(yíng)銷總體思路】◇ 走短平快路線 在片區(qū)市場(chǎng)特定產(chǎn)品（二房、三房）的有效供應(yīng)量還未大量釋放，需求大于供應(yīng)的利好形勢(shì)下，宜打短平快戰(zhàn)術(shù)，規(guī)避未來(lái)大量競(jìng)爭(zhēng)。⑤ 適當(dāng)開展軟性文章的炒做。o 270度轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建議】 物業(yè)類型小高層＋多層備選類型 小高層 高層 多層本案適用性分析 高容積率，可增加綠地率 高容積率，可增加綠地率 低總價(jià)，產(chǎn)品稀缺， 市場(chǎng)接受度高本案抗性分析 部分產(chǎn)品高總價(jià) 高總價(jià)，易產(chǎn)生銷售阻力 增加建筑密度結(jié)論 可選 建議不選 建議主選【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 戶型面積配比戶 型 面 積 比例多 層 :二房 100㎡左右 占 5％ 多 層 :三房小高 層 :三房120139 ㎡ 左右128138 ㎡ 左右 占 75% 多 層 :四房小高 層 :四房 146156 ㎡ 左右 占 20％ 小高 層 :頂層 復(fù)式 8套朝廣場(chǎng) 占 5%【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 戶型設(shè)計(jì)建議o 層高 。以配套提升地塊價(jià)值，樹立社區(qū)形象 以主題性休閑設(shè)施作為吸引點(diǎn)，滿足家庭日常休閑度假。自住型客戶比重增加。自住型客戶為主。2）商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，