【正文】 位于紹興縣平水鎮(zhèn)平水大道以東，工商路南側(cè)，公園路北側(cè)。 ?項目四周擁有良好的連綿山景，東南兩側(cè)直接靠山，山景資源優(yōu)越。 沿工商路進去的農(nóng)民小區(qū)及基地北側(cè)小橋 平水大道 公園路 本案 2023/3/5 38 【 優(yōu)勢 】 ? 板塊自然資源豐富。 ? 交通便利。 ? 低密度稀缺社區(qū)。 ? 項目 SWOT分析 2023/3/5 39 【 劣勢 】 ? 冷僻板塊。 ? 區(qū)域配套空白。 項目基地內(nèi)部高低起伏，沒有規(guī)則的坡地走勢；同時，基地南向面山，對部分客戶有一定的心理影響。 近年來，人民幣對外幣連續(xù)多次升值；對內(nèi)而言，人民幣購買力下降，隨著金融危機的影響，政府大量放貸，過多的貨幣發(fā)行加劇了通貨膨脹的可能，老百姓對于通貨預(yù)期的敏銳性，導(dǎo)致更多的人選擇購買不動產(chǎn)來實現(xiàn)保值增值。 隨著平水副城概念的挺進，城市改造與擴建，未來即將有大量的土地推向市場，平水副城將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 紹興房價近年來瘋狂上漲，導(dǎo)致購買需求主動郊區(qū)化，部分消費力向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 2023年底一系列抑制房價過快增長的政策出臺，在“雙寬松”的貨幣政策下，針對房地產(chǎn)開始出現(xiàn)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致 2023年房地產(chǎn)政策撲朔迷離，走勢難判。 就整個紹興城南及平水區(qū)域來說，現(xiàn)已推出的稽山一品、寶業(yè)四季園等低密度項目，是項目不可忽視的競爭對手。 平水副城自 2023年規(guī)劃至今，發(fā)展緩慢，政府貫徹實施力度，直接影響板塊價值，規(guī)劃中山水小城的呈現(xiàn)有待時日。 2023/3/5 43 產(chǎn)品創(chuàng)新點的具體表現(xiàn)為： 1. 組團景觀和河岸水系、坡地造景的綜合考慮； 2. 部分人車分流的引入，創(chuàng)造新穎的組團庭院； 3. 引入當(dāng)?shù)厝狈Φ慕ㄖa(chǎn)品形態(tài)； 4. 完全差異化的建筑與景觀風(fēng)格； 5. 戶型格局的完全創(chuàng)新； 6. 提供新型生活體驗，如親水平臺等。 2023/3/5 46 客戶來源 紹興 平水副城 其他 所占比例 70% 20% 10% ? 購買客群來源 購買客群來源平水副城20%其他10%紹興70%紹興平水副城其他? 購買動因分析 高密度社區(qū) 低密度住宅 閑散資金，投資需求 保值增值 高價格 低價格 城市嘈雜、汽車尾氣 山清水秀、生態(tài)健康 ? 購買動因分析 綜上，購買動因歸納為如下幾點： 1. 需求導(dǎo)向。 目前會稽山沿線低密度住宅都屬于高端產(chǎn)品，如寶業(yè)四季園，稽山一品等，不能承受其高價格，退而選擇更遠一點，品質(zhì)同樣好的本項目； 4. 保值增值。追求產(chǎn)品品質(zhì)，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以低密度多變化的產(chǎn)品形態(tài)，打動客戶。 ?營銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價值點挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現(xiàn) 2023/3/5 52 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場急劇升溫 ?促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場走勢 ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風(fēng)格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 53 綜合市場不客戶數(shù)據(jù)分析，定位主導(dǎo)原則為： 根據(jù)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)來看，物業(yè)形態(tài)有兩種組合的可能。 ?地塊整體丌規(guī)則，通過河流基本分為東西兩塊。 ?獨棟別墅 次高點 2023/3/5 60 ?獨棟別墅 次高點 ?小高層組團建議區(qū)域 項目北側(cè)地勢高，且相對地塊內(nèi)部自然景觀稍差，故建議次區(qū)域打造 4棟 11層小高層。 2023/3/5 66 景觀資源最佳區(qū)域，坡地、河灣 是高價值、低密度產(chǎn)品的首選區(qū)域 ?獨棟別墅 次高點 ?方案二 為全面提升項目品質(zhì)，在保證容積率的前提下，最大化產(chǎn)品價值及社區(qū)檔次，故建議打造純洋房社區(qū)，涵蓋排屋和獨棟別墅，塑造平水高端項目標(biāo)桿。 2023/3/5 72 ?獨棟別墅 次高點 ?小高層 ?洋房組團 ?排屋組團 ?獨棟別墅 次高點 ?排屋組團 ?洋房組團 ?排屋組團 方案一 方案二 ?兩種方案對比： 2023/3/5 73 關(guān)于產(chǎn)品定位的結(jié)論 ? 綜上方案一、方案二的對比分析，我們認為兩個方案都具可操作性，但綜合多方面因素，方案二產(chǎn)品組合能最大化降低項目操作風(fēng)險，提升項目價值，其主要歸結(jié)為如下幾點： 1. 從 產(chǎn)品品質(zhì)方面 ，純洋房社區(qū)比小高層混雜的社區(qū)更能體現(xiàn)整體品質(zhì)，同時純洋房的規(guī)劃方案將地塊優(yōu)勢最大化，可打造出更多的高端產(chǎn)品，更具價值； 2. 從 建造成本方面 ，該項目樓面地價約 2300元 /平方米，而目前平水在售高層小高層均價3800~4000元 /平方米，從投出產(chǎn)出的角度，小高層產(chǎn)品盈利空間不大； 3. 從 客戶需求方面 ，低密度產(chǎn)品更能吸引紹興的消費者。 2023/3/5 74 ?獨棟別墅 次高點 ?排屋組團 ? 本案產(chǎn)品形態(tài)定位示意 ?洋房組團 ?排屋組團 獨棟區(qū)專用車行橋 2023/3/5 75 ?主入口參考意向： 生態(tài)感暗示與歐式硬質(zhì)裝飾 ?獨棟別墅 ?排屋組團 ?洋房組團 ?排屋組團 獨棟區(qū)專用車行橋 2023/3/5 76 ?獨棟別墅 ?排屋組團 ?洋房組團 ?排屋組團 獨棟區(qū)專用車行橋 ?會所參考意向： 質(zhì)感厚重，體現(xiàn)品質(zhì)的會所 會所設(shè)置在主干道上臨河一側(cè)，即能良好的打造景觀，又便于后期的經(jīng)營，同時實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)功能的配套。 每個組團打造公共會客廳，提供奶亭、報刊投遞、信箱功能，同時提供休息座椅，提供業(yè)主交流、小憩使用。曉園 2023/3/5 90 ?方案二： ARTDECO風(fēng)格下的物業(yè)組合 若 本案要修建部分小高層 ，可以采用 ARTDECO風(fēng)格，更能體現(xiàn)高層的品質(zhì)感和時尚感。 為此，我們建議，本案打造 純正西班牙坡地院墅 ，面向紹興主城區(qū)， 以區(qū)域高端項目的姿態(tài)亮相，全面樹立與眾不同的高品質(zhì)樓盤形象。 ?洋房組團 2023/3/5 103 花園洋房 1 ２ ３ ４ 組團庭院 1 ２ ３ ４ １ ２ ３ ４ ? 重要關(guān)注點： ? 四棟圍合成一個庭院，設(shè)計庭院景觀 ? 地上六層，每套均為復(fù)式兩層， 3層為一套，全錯躍層結(jié)構(gòu)； ? 層層退臺，使每一戶都有至少一個大露臺； ? 入戶庭院（一層）； ? 地下車庫、地下貯藏室； ? 戶型創(chuàng)新，戶均按建筑面積 180㎡ 設(shè)計戶型； ?洋房組團 組團庭院 入戶花園 2023/3/5 104 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F ?洋房戶型組合建議 A1 A2 A3 ?相對價格優(yōu)勢取勝 ?解決部仹拼接戶型，贈送大露臺 ?首層贈送入戶花園，定價最高 160~180㎡ 170190㎡ 200220㎡ ?洋房組團 2023/3/5 105 ?花園洋房戶型配比 戶型編號 面積區(qū)間 房型 A1 200220㎡ 四室兩廳 地下室贈送 A2 170~190㎡ 四室兩廳 A3 160~180㎡ 三室兩廳 ?洋房組團 2023/3/5 106 ?排屋區(qū)設(shè)計建議 ? 本案排屋是當(dāng)?shù)亟K極品質(zhì)的產(chǎn)品。 ?排屋組團 2023/3/5 108 半地下室 1F 2F 半地下室 1F 2F 排屋分布示意： ?排屋以 4~6聯(lián)為主 ?地下 1層到地上 2層，部分設(shè)計下層式庭院。 ? 排屋區(qū)設(shè)計建議 ?排屋組團 2023/3/5 110 ?露天觀景臺 ? 功能一：家庭成員間及不來賓之間的交流場所； ? 功能二：最大程度獲取觀景面，同時豐富建筑立體視覺； ? 功能三：更多贈送面積，增加性價比。 獨棟別墅 2023/3/5 113 1F 1F 3F 2F 疊院洋房樓層、戶型分布示意： ? 進行 1畝地一棟的小獨棟設(shè)計，地下 1層，地上 3層，第三層做局部設(shè)計。 可欣賞遠處山景景觀的觀景臺 獨棟別墅 2023/3/5 116 ?獨棟別墅戶型配比 戶型面積 (㎡ ) 位置 套型占比 480~600 占地 島居獨棟 40% 350~450 占地 1畝以上的緊湊型小獨棟 60% 獨棟別墅 2023/3/5 117 ? 銷售價格預(yù)估 ? 參照目前紹興城南及平水的同類在售項目情況，我們對本項目銷售價格進行預(yù)估： 樓盤名稱 建筑類型 建筑風(fēng)格 銷售均價 本案參考定價（元 /平米） 紫駿云庭 排屋、疊拼 美式 7000~8000 稽山一號 獨棟 350~1600萬 /棟 寶業(yè)四季園 獨棟別墅 美式、英倫風(fēng)格 未定價 本項目 疊院別墅、聯(lián)排、獨棟 西班牙風(fēng)格 獨棟 12023左右， 排屋 9000左右，疊院洋房 5500~6500 2023/3/5 118 ?小結(jié) ? 本案以西班牙原味別墅庭院與空中疊院 HOUSE完成各。 ?主力戶型： 400平米，區(qū)間范圍做到 350~600平米。 ? 價值點重營造個性化的精巧獨棟，更好的利用空間，在節(jié)約面積的前提下功能最大化，享受型的環(huán)島小獨棟，成為整個項目最大的亮點。 ?前后列排屋間盡力考慮景觀角度錯位，利用地形高差、建筑錯落等方式，保證每戶至少在二層（或三層）有南向的大視野 ?主力戶型： 260平米，區(qū)間范圍做到230~350平米。 ?排屋組團 2023/3/5 107 私有院落 組團庭院 排屋 排屋 排屋 1 2 3 4 1 4 3 2 ?排屋區(qū)設(shè)計建議 ? 重要關(guān)注點： 1. 46棟為一個組團，并形成一個組團級庭院（小廣場）； 2. 綠地分割封閉，歸屬業(yè)主。 ? 本案的坡地條件非常適合發(fā)展以花園（露臺）為價值主導(dǎo)的洋房產(chǎn)品，通過在當(dāng)?shù)靥峁┤碌挠^景體驗，實現(xiàn)利潤高點。目前平水及紹興城南在售純西班牙風(fēng)格建筑較少，針對平水來說，沒有一個真正的西班牙風(fēng)情高檔社區(qū)，存在市場空白點； 2. 建筑風(fēng)格本身受追捧。 方案一：物業(yè)分布示意 ?獨棟別墅 ?排屋組團 ?洋房組團 ?排屋組團 2023/3/5 89 ?可選的社區(qū)風(fēng)格及建議方案 方案一：西班牙風(fēng)格 ? 新古典方向，總體上低層建筑的適應(yīng)性強 ? 社區(qū)總體味道強烈，價值感高 ? 灰空間、硬質(zhì)景觀較多，營造成本略高 ? 杭州綠城 藍庭 方案二： ART DECO風(fēng)格 ? 吸收古典元素后的現(xiàn)代風(fēng)格，在世界各地高層建筑中運用較多 ? 建筑造型靈活，品質(zhì)感較高 ? 對景觀的規(guī)定性丌強，營造成本控制較容易 ? 上海碧云國際社區(qū) 4. 關(guān)于 商業(yè)修建方面 ，因項目地塊位于公園路與工商路主干道端頭，靠近山脈，屬于平水副城邊緣地帶，商業(yè)除了作為社區(qū)配套外，不能更好的吸引社區(qū)外客戶，商業(yè)輻射性不強，短期內(nèi)銷售難度較大。 ?排屋組團 2023/3/5 68 ?獨棟別墅 次高點 ?洋房組團建議區(qū)域 ?洋房組團 該區(qū)域為洋房組團，由北往南，建筑由高到低，形成內(nèi)部層次感 2023/3/5 69 ?獨棟別墅 次高點 ?會所建議區(qū)域 作為純洋房社區(qū)配套，臨主干道設(shè)計會所，兼具社區(qū)服務(wù)性功能。 ?洋房組團 ?洋房組團 2023/3/5 62 ?獨棟別墅 次高點 ?排屋組團建議區(qū)域 該區(qū)域南高北低，通過人工河流的營造，形成相對純粹的別墅專區(qū) ?排屋組團 2023/3/5 63 ?獨棟別墅 次高點 ?商業(yè)建議區(qū)域 為完善小區(qū)配套功能，建議在小高層區(qū)域打造部分底商，在洋房組團打造部分獨立商業(yè) +會所。 緩坡高地 次高點 緩坡高地 次高點 緩坡高地 最高點 2023/3/5 56 常規(guī)設(shè)計規(guī)劃建議 ?小高層 ?洋房組團 ?獨棟別墅 ?排屋組團 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 2023/3/5 57 我們認為： ? 該方案是利用地塊