【正文】 位于紹興縣平水鎮(zhèn)平水大道以東，工商路南側(cè)，公園路北側(cè)。 ?項(xiàng)目四周擁有良好的連綿山景，東南兩側(cè)直接靠山，山景資源優(yōu)越。 沿工商路進(jìn)去的農(nóng)民小區(qū)及基地北側(cè)小橋 平水大道 公園路 本案 2023/3/5 38 【 優(yōu)勢(shì) 】 ? 板塊自然資源豐富。 ? 交通便利。 ? 低密度稀缺社區(qū)。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 2023/3/5 39 【 劣勢(shì) 】 ? 冷僻板塊。 ? 區(qū)域配套空白。 項(xiàng)目基地內(nèi)部高低起伏，沒有規(guī)則的坡地走勢(shì)；同時(shí)，基地南向面山，對(duì)部分客戶有一定的心理影響。 近年來，人民幣對(duì)外幣連續(xù)多次升值；對(duì)內(nèi)而言，人民幣購(gòu)買力下降，隨著金融危機(jī)的影響，政府大量放貸，過多的貨幣發(fā)行加劇了通貨膨脹的可能，老百姓對(duì)于通貨預(yù)期的敏銳性，導(dǎo)致更多的人選擇購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)保值增值。 隨著平水副城概念的挺進(jìn)，城市改造與擴(kuò)建，未來即將有大量的土地推向市場(chǎng)，平水副城將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 紹興房?jī)r(jià)近年來瘋狂上漲，導(dǎo)致購(gòu)買需求主動(dòng)郊區(qū)化，部分消費(fèi)力向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 2023年底一系列抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的政策出臺(tái)，在“雙寬松”的貨幣政策下，針對(duì)房地產(chǎn)開始出現(xiàn)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致 2023年房地產(chǎn)政策撲朔迷離，走勢(shì)難判。 就整個(gè)紹興城南及平水區(qū)域來說，現(xiàn)已推出的稽山一品、寶業(yè)四季園等低密度項(xiàng)目，是項(xiàng)目不可忽視的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 平水副城自 2023年規(guī)劃至今，發(fā)展緩慢，政府貫徹實(shí)施力度，直接影響板塊價(jià)值，規(guī)劃中山水小城的呈現(xiàn)有待時(shí)日。 2023/3/5 43 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)的具體表現(xiàn)為： 1. 組團(tuán)景觀和河岸水系、坡地造景的綜合考慮； 2. 部分人車分流的引入，創(chuàng)造新穎的組團(tuán)庭院； 3. 引入當(dāng)?shù)厝狈Φ慕ㄖa(chǎn)品形態(tài)； 4. 完全差異化的建筑與景觀風(fēng)格； 5. 戶型格局的完全創(chuàng)新； 6. 提供新型生活體驗(yàn)，如親水平臺(tái)等。 2023/3/5 46 客戶來源 紹興 平水副城 其他 所占比例 70% 20% 10% ? 購(gòu)買客群來源 購(gòu)買客群來源平水副城20%其他10%紹興70%紹興平水副城其他? 購(gòu)買動(dòng)因分析 高密度社區(qū) 低密度住宅 閑散資金，投資需求 保值增值 高價(jià)格 低價(jià)格 城市嘈雜、汽車尾氣 山清水秀、生態(tài)健康 ? 購(gòu)買動(dòng)因分析 綜上，購(gòu)買動(dòng)因歸納為如下幾點(diǎn)： 1. 需求導(dǎo)向。 目前會(huì)稽山沿線低密度住宅都屬于高端產(chǎn)品，如寶業(yè)四季園，稽山一品等，不能承受其高價(jià)格，退而選擇更遠(yuǎn)一點(diǎn)，品質(zhì)同樣好的本項(xiàng)目； 4. 保值增值。追求產(chǎn)品品質(zhì)，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以低密度多變化的產(chǎn)品形態(tài)，打動(dòng)客戶。 ?營(yíng)銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價(jià)值點(diǎn)挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現(xiàn) 2023/3/5 52 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 ?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風(fēng)格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 53 綜合市場(chǎng)不客戶數(shù)據(jù)分析，定位主導(dǎo)原則為： 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來看，物業(yè)形態(tài)有兩種組合的可能。 ?地塊整體丌規(guī)則，通過河流基本分為東西兩塊。 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) 2023/3/5 60 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?小高層組團(tuán)建議區(qū)域 項(xiàng)目北側(cè)地勢(shì)高，且相對(duì)地塊內(nèi)部自然景觀稍差，故建議次區(qū)域打造 4棟 11層小高層。 2023/3/5 66 景觀資源最佳區(qū)域，坡地、河灣 是高價(jià)值、低密度產(chǎn)品的首選區(qū)域 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?方案二 為全面提升項(xiàng)目品質(zhì)，在保證容積率的前提下，最大化產(chǎn)品價(jià)值及社區(qū)檔次，故建議打造純洋房社區(qū)，涵蓋排屋和獨(dú)棟別墅，塑造平水高端項(xiàng)目標(biāo)桿。 2023/3/5 72 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?小高層 ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 方案一 方案二 ?兩種方案對(duì)比： 2023/3/5 73 關(guān)于產(chǎn)品定位的結(jié)論 ? 綜上方案一、方案二的對(duì)比分析，我們認(rèn)為兩個(gè)方案都具可操作性，但綜合多方面因素，方案二產(chǎn)品組合能最大化降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其主要?dú)w結(jié)為如下幾點(diǎn)： 1. 從 產(chǎn)品品質(zhì)方面 ，純洋房社區(qū)比小高層混雜的社區(qū)更能體現(xiàn)整體品質(zhì)，同時(shí)純洋房的規(guī)劃方案將地塊優(yōu)勢(shì)最大化，可打造出更多的高端產(chǎn)品，更具價(jià)值； 2. 從 建造成本方面 ，該項(xiàng)目樓面地價(jià)約 2300元 /平方米，而目前平水在售高層小高層均價(jià)3800~4000元 /平方米，從投出產(chǎn)出的角度，小高層產(chǎn)品盈利空間不大； 3. 從 客戶需求方面 ，低密度產(chǎn)品更能吸引紹興的消費(fèi)者。 2023/3/5 74 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?排屋組團(tuán) ? 本案產(chǎn)品形態(tài)定位示意 ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 獨(dú)棟區(qū)專用車行橋 2023/3/5 75 ?主入口參考意向： 生態(tài)感暗示與歐式硬質(zhì)裝飾 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 獨(dú)棟區(qū)專用車行橋 2023/3/5 76 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 獨(dú)棟區(qū)專用車行橋 ?會(huì)所參考意向： 質(zhì)感厚重，體現(xiàn)品質(zhì)的會(huì)所 會(huì)所設(shè)置在主干道上臨河一側(cè)，即能良好的打造景觀，又便于后期的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)功能的配套。 每個(gè)組團(tuán)打造公共會(huì)客廳，提供奶亭、報(bào)刊投遞、信箱功能，同時(shí)提供休息座椅，提供業(yè)主交流、小憩使用。曉園 2023/3/5 90 ?方案二： ARTDECO風(fēng)格下的物業(yè)組合 若 本案要修建部分小高層 ，可以采用 ARTDECO風(fēng)格，更能體現(xiàn)高層的品質(zhì)感和時(shí)尚感。 為此，我們建議，本案打造 純正西班牙坡地院墅 ，面向紹興主城區(qū)， 以區(qū)域高端項(xiàng)目的姿態(tài)亮相，全面樹立與眾不同的高品質(zhì)樓盤形象。 ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 103 花園洋房 1 ２ ３ ４ 組團(tuán)庭院 1 ２ ３ ４ １ ２ ３ ４ ? 重要關(guān)注點(diǎn)： ? 四棟圍合成一個(gè)庭院，設(shè)計(jì)庭院景觀 ? 地上六層，每套均為復(fù)式兩層， 3層為一套，全錯(cuò)躍層結(jié)構(gòu)； ? 層層退臺(tái)，使每一戶都有至少一個(gè)大露臺(tái)； ? 入戶庭院（一層）； ? 地下車庫(kù)、地下貯藏室； ? 戶型創(chuàng)新，戶均按建筑面積 180㎡ 設(shè)計(jì)戶型； ?洋房組團(tuán) 組團(tuán)庭院 入戶花園 2023/3/5 104 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F ?洋房戶型組合建議 A1 A2 A3 ?相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝 ?解決部仹拼接戶型，贈(zèng)送大露臺(tái) ?首層贈(zèng)送入戶花園，定價(jià)最高 160~180㎡ 170190㎡ 200220㎡ ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 105 ?花園洋房戶型配比 戶型編號(hào) 面積區(qū)間 房型 A1 200220㎡ 四室兩廳 地下室贈(zèng)送 A2 170~190㎡ 四室兩廳 A3 160~180㎡ 三室兩廳 ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 106 ?排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ? 本案排屋是當(dāng)?shù)亟K極品質(zhì)的產(chǎn)品。 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 108 半地下室 1F 2F 半地下室 1F 2F 排屋分布示意： ?排屋以 4~6聯(lián)為主 ?地下 1層到地上 2層，部分設(shè)計(jì)下層式庭院。 ? 排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 110 ?露天觀景臺(tái) ? 功能一：家庭成員間及不來賓之間的交流場(chǎng)所； ? 功能二：最大程度獲取觀景面，同時(shí)豐富建筑立體視覺； ? 功能三：更多贈(zèng)送面積，增加性價(jià)比。 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 113 1F 1F 3F 2F 疊院洋房樓層、戶型分布示意： ? 進(jìn)行 1畝地一棟的小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，地下 1層，地上 3層，第三層做局部設(shè)計(jì)。 可欣賞遠(yuǎn)處山景景觀的觀景臺(tái) 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 116 ?獨(dú)棟別墅戶型配比 戶型面積 (㎡ ) 位置 套型占比 480~600 占地 島居獨(dú)棟 40% 350~450 占地 1畝以上的緊湊型小獨(dú)棟 60% 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 117 ? 銷售價(jià)格預(yù)估 ? 參照目前紹興城南及平水的同類在售項(xiàng)目情況，我們對(duì)本項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)估： 樓盤名稱 建筑類型 建筑風(fēng)格 銷售均價(jià) 本案參考定價(jià)（元 /平米） 紫駿云庭 排屋、疊拼 美式 7000~8000 稽山一號(hào) 獨(dú)棟 350~1600萬(wàn) /棟 寶業(yè)四季園 獨(dú)棟別墅 美式、英倫風(fēng)格 未定價(jià) 本項(xiàng)目 疊院別墅、聯(lián)排、獨(dú)棟 西班牙風(fēng)格 獨(dú)棟 12023左右， 排屋 9000左右，疊院洋房 5500~6500 2023/3/5 118 ?小結(jié) ? 本案以西班牙原味別墅庭院與空中疊院 HOUSE完成各。 ?主力戶型： 400平米，區(qū)間范圍做到 350~600平米。 ? 價(jià)值點(diǎn)重營(yíng)造個(gè)性化的精巧獨(dú)棟，更好的利用空間，在節(jié)約面積的前提下功能最大化，享受型的環(huán)島小獨(dú)棟，成為整個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)。 ?前后列排屋間盡力考慮景觀角度錯(cuò)位，利用地形高差、建筑錯(cuò)落等方式，保證每戶至少在二層（或三層）有南向的大視野 ?主力戶型： 260平米，區(qū)間范圍做到230~350平米。 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 107 私有院落 組團(tuán)庭院 排屋 排屋 排屋 1 2 3 4 1 4 3 2 ?排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ? 重要關(guān)注點(diǎn)： 1. 46棟為一個(gè)組團(tuán)，并形成一個(gè)組團(tuán)級(jí)庭院（小廣場(chǎng)）； 2. 綠地分割封閉，歸屬業(yè)主。 ? 本案的坡地條件非常適合發(fā)展以花園（露臺(tái)）為價(jià)值主導(dǎo)的洋房產(chǎn)品，通過在當(dāng)?shù)靥峁┤碌挠^景體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)高點(diǎn)。目前平水及紹興城南在售純西班牙風(fēng)格建筑較少，針對(duì)平水來說，沒有一個(gè)真正的西班牙風(fēng)情高檔社區(qū)，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； 2. 建筑風(fēng)格本身受追捧。 方案一：物業(yè)分布示意 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 89 ?可選的社區(qū)風(fēng)格及建議方案 方案一：西班牙風(fēng)格 ? 新古典方向，總體上低層建筑的適應(yīng)性強(qiáng) ? 社區(qū)總體味道強(qiáng)烈，價(jià)值感高 ? 灰空間、硬質(zhì)景觀較多，營(yíng)造成本略高 ? 杭州綠城 藍(lán)庭 方案二： ART DECO風(fēng)格 ? 吸收古典元素后的現(xiàn)代風(fēng)格，在世界各地高層建筑中運(yùn)用較多 ? 建筑造型靈活，品質(zhì)感較高 ? 對(duì)景觀的規(guī)定性丌強(qiáng)，營(yíng)造成本控制較容易 ? 上海碧云國(guó)際社區(qū) 4. 關(guān)于 商業(yè)修建方面 ，因項(xiàng)目地塊位于公園路與工商路主干道端頭，靠近山脈，屬于平水副城邊緣地帶，商業(yè)除了作為社區(qū)配套外，不能更好的吸引社區(qū)外客戶，商業(yè)輻射性不強(qiáng)，短期內(nèi)銷售難度較大。 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 68 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?洋房組團(tuán)建議區(qū)域 ?洋房組團(tuán) 該區(qū)域?yàn)檠蠓拷M團(tuán)，由北往南，建筑由高到低，形成內(nèi)部層次感 2023/3/5 69 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?會(huì)所建議區(qū)域 作為純洋房社區(qū)配套，臨主干道設(shè)計(jì)會(huì)所，兼具社區(qū)服務(wù)性功能。 ?洋房組團(tuán) ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 62 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?排屋組團(tuán)建議區(qū)域 該區(qū)域南高北低，通過人工河流的營(yíng)造，形成相對(duì)純粹的別墅專區(qū) ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 63 ?獨(dú)棟別墅 次高點(diǎn) ?商業(yè)建議區(qū)域 為完善小區(qū)配套功能，建議在小高層區(qū)域打造部分底商，在洋房組團(tuán)打造部分獨(dú)立商業(yè) +會(huì)所。 緩坡高地 次高點(diǎn) 緩坡高地 次高點(diǎn) 緩坡高地 最高點(diǎn) 2023/3/5 56 常規(guī)設(shè)計(jì)規(guī)劃建議 ?小高層 ?洋房組團(tuán) ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 2023/3/5 57 我們認(rèn)為： ? 該方案是利用地塊