【正文】 ................................. 71 附表 附表 1 投資估算表 附表 11 土建工程投資估算表 附表 12 設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資 估算表 附表 13 室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程投資估算表 附表 14 場(chǎng)地設(shè)施投資估算表 附表 15 其他費(fèi)用估算表 附表 2 投資總額與資金籌措表 附表 3 經(jīng)營(yíng)收入估算表 附表 4 經(jīng)營(yíng)成本估算表 附圖 用地位置圖 總平面圖 附件 關(guān)于大連市體育中心項(xiàng)目建議書的批復(fù) 大連市新體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件 關(guān)于對(duì)大連市體育運(yùn)動(dòng)中心環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù) 關(guān)于抓好市體育中心建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要 關(guān)于研究市體育中心建設(shè)工作的會(huì)議紀(jì)要 關(guān)于擬拆遷的大連市甘井子區(qū)朱棋路新體育中心地塊及配套區(qū)域 地塊房地產(chǎn)拆遷費(fèi)用的評(píng)估咨詢報(bào)告 1 一、 總論 （一）項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱： 大連市體育場(chǎng) 承辦單位概況 ◆ 名 稱： 大連體育 中心 開發(fā) 建設(shè)投資有限公司 ◆ 法定地址：大連市中山路 57618 ◆ 法人代表： 劉達(dá) ◆ 投資者簡(jiǎn)介 大連體育中心開發(fā)建設(shè)投 資有限公司成立于 20xx 年 4 月 20 日。 表 11 借款人名稱 大連體育 中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司 法定地址 大連市沙河口區(qū)中山路 57618 號(hào) 成立時(shí)間和注冊(cè)資本 20xx 年 4 月 20 日，注冊(cè)資本 20xx 萬(wàn)元。其主要職能是：負(fù)責(zé)編制中心區(qū)的總體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，按規(guī)定審定轄區(qū)內(nèi)的土地出讓和投資項(xiàng)目的前期工作；負(fù)責(zé)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理；負(fù)責(zé)中心區(qū)內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)管理和環(huán)境保護(hù)工作，并對(duì)中心區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位和其他經(jīng)濟(jì)組織依法監(jiān)督管理 ；承辦市委、市政府交辦的其他事項(xiàng)。體育產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)現(xiàn)代城市來(lái)說(shuō)是一個(gè)加速城市化進(jìn)程的契機(jī)，城市通過(guò)舉辦城運(yùn)會(huì)、全運(yùn)會(huì)、奧運(yùn)會(huì)等體育盛會(huì)，帶動(dòng)體育 場(chǎng) 館 周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地升值，提升區(qū)域板塊的形象，進(jìn)而形成城市新 的功能中心。 雖然大連市很早就有建設(shè)體育中心的規(guī)劃，但隨著城市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，原規(guī)劃的體育中心 選址已不能適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)， 同時(shí) ，為了適應(yīng)大連市的發(fā)展和形成輻射全市的效應(yīng)，大連市 體育中心 需要站在新的高度重新選址。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 該項(xiàng)目擬建于 大連市甘井子區(qū)，西臨 朱棋路 ，南臨嶺西路 ，新建大連市體育館的北側(cè) 。其中：體育場(chǎng)館建設(shè)包括體育場(chǎng)、棒球場(chǎng)、體育館、 網(wǎng)球館、游泳館、 運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練基地、 媒體中心、商業(yè)服務(wù)區(qū)和地下車庫(kù)；配套土地開發(fā)建設(shè)包括“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。體育場(chǎng)館總建筑面積 萬(wàn)平方 米。體育中心項(xiàng)目配套土地開發(fā)用地面積 公頃，開發(fā)期 5 年，于開發(fā)期第 2 年開始出讓土地，出讓 4 年。以 20xx年奧運(yùn)會(huì)為例 ，我國(guó) 奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)總投資 280 億元 ， 國(guó)家投資又帶動(dòng)民間投資，極大地 拉動(dòng) 了 投資需求和消費(fèi)需求 ， 最終轉(zhuǎn)化為 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力 。高質(zhì)量、豐富多彩的競(jìng)賽表演市場(chǎng)又能吸引眾多消費(fèi)者，促使觀眾流量的增大，反過(guò)來(lái)，消費(fèi)者的增多又促進(jìn)了競(jìng)賽市場(chǎng)的繁榮。再次，借助體育場(chǎng)館的興建， 6 體育旅游、賽事旅游也將逐漸發(fā)展壯大，吸引國(guó)際賽事進(jìn)入大連，就可以以此組織外地體育愛(ài)好者前來(lái)觀看，發(fā)揮旅行社的優(yōu)勢(shì)，滿足體育迷的需求，又增添了新的旅游項(xiàng)目，填補(bǔ)大連傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目的空白，拉動(dòng)旅游市場(chǎng)的巨大消費(fèi)。 20xx 年，市政府把市體育中心的規(guī)劃建設(shè)作為工作重心提上了政府的工作議程。以體育中心項(xiàng)目為主的組團(tuán)式開發(fā)建設(shè)，可有力推動(dòng)大連市北部城區(qū)的市政建設(shè)，促進(jìn)北部新城市中心的形成，并且通過(guò)促進(jìn)城市體育、文化等事業(yè)的發(fā)展，拓展城市的外延空間，提升城市的整體功能。大連市競(jìng)技體育服務(wù)于 “ 奧運(yùn)爭(zhēng)光計(jì)劃 ” ，具體承擔(dān)著向上級(jí)訓(xùn)練單位輸送青少年體育人才、參加省運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)，為大連市爭(zhēng)光的任務(wù)。 20xx年內(nèi)共舉辦、承辦市級(jí)以上比賽 45 項(xiàng) 182 次，其中成功舉辦了第十九屆大連國(guó)際馬拉松賽和第十屆大連市運(yùn)動(dòng)會(huì)。 體育場(chǎng)館是大力發(fā)展競(jìng)技體育的載體和物質(zhì)基礎(chǔ)，該項(xiàng)目的建設(shè)將填補(bǔ)大連市缺少大型體育運(yùn)動(dòng)中心的空白，將為大連市競(jìng)技體育項(xiàng)目的發(fā)展提供高水平、高配置的場(chǎng)地和設(shè)施，有助于大連市競(jìng)技體育水平的提高，對(duì)推動(dòng)大連市體育事業(yè)的全面進(jìn)步有重要作用。 沒(méi)有數(shù)量充足、布局合理的公共體育設(shè)施，市民的基本體育權(quán)利就得不到保障、基本體育需求得不到滿足，大眾體育的參與率和 忠誠(chéng)度也不會(huì)有顯著的提升；同樣，沒(méi)有不同規(guī)模、不同檔次并存的經(jīng)營(yíng)性體育設(shè)施，就沒(méi)有活躍的大眾體育消費(fèi)，就難以形成競(jìng)爭(zhēng)有序的體育市場(chǎng)和快速發(fā)展的體育產(chǎn)業(yè)。 綜上， 該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。圍繞建設(shè)群眾身邊體育場(chǎng)地、健全群眾身邊體育組織、開展群眾身邊體育活動(dòng)的“三邊”工程，新時(shí)期全民健身的實(shí)施成效顯著，全民健身體系初步形成。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)校體育也得到了蓬勃發(fā)展，在體育場(chǎng)地、教育的形式和內(nèi)容上都有了較大突破，學(xué)校體育和社會(huì)體育相銜接，更好的發(fā)揮其基礎(chǔ)作用。群眾體育組 織網(wǎng)絡(luò)和骨干隊(duì)伍發(fā)展壯大，科學(xué)化、規(guī)范化水平不斷提高。由此可見(jiàn)，我國(guó)體育場(chǎng)棺分布并不平衡。到目前，廣東已初步形成了以省、市、縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）五級(jí)行政區(qū)域?yàn)橹?，社?huì)、行業(yè)為配套的全民健身場(chǎng)地設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。 我國(guó)體育設(shè)施建設(shè)得到長(zhǎng)足發(fā)展的同時(shí)，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距還十分明顯，尤其表現(xiàn)在體育設(shè)施的人均水平上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在城市的體育場(chǎng)館中，只有 %對(duì)社會(huì)全部開放， %的部分開放，而 %的體育場(chǎng)館尚未開放。而蓬勃發(fā)展的 體育產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 37. 3%，比改革開放之初的 57. 5%下降了近 20 個(gè)白分點(diǎn)。相信隨著人們購(gòu)買力和購(gòu)買欲望的增強(qiáng)，體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將迎來(lái)光明的前景。 12 （ 2） 大連市城市發(fā)展總體規(guī)劃 大連是我國(guó)北方沿海重要的港口、中心城市 和旅游城市。在戰(zhàn)略部署上，通過(guò)深入 實(shí)施國(guó)際化、信息化、科教強(qiáng)市、協(xié)調(diào)發(fā)展四大戰(zhàn)略，加快新興工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐。大連中心城市按照 “ 西拓北進(jìn) ” 的思路，西拓至旅順、北進(jìn)至金州，構(gòu)筑 “ 兩城 ” 的空間格局， “ 兩城 ” 即主城區(qū)與新市區(qū)。朱棋路新區(qū)一方面是中心城向北拓展的腹地，另一方面，向東連接金州區(qū)和北三市，向西聯(lián)系旅順口區(qū)，地理位置極為重要。經(jīng)過(guò)綜合分析多個(gè)機(jī)場(chǎng)擬選方案，規(guī)劃三十里堡作為城市機(jī)場(chǎng)首選方案。位居要沖，交通便捷，為未來(lái)新項(xiàng)目的啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。具體情況見(jiàn)表 32。占遼寧代表團(tuán)金牌總數(shù)的34%、總分 28%位居省內(nèi)各市之首。 大連在群眾體育運(yùn)動(dòng)的開展上也走在全國(guó)前列，主要表現(xiàn)為市民參與意識(shí)強(qiáng)，參與人數(shù)眾多，像徒步走大會(huì)，每年報(bào)名參加的人數(shù)以兩位數(shù)的比例遞增，上至耄耋老人，下至學(xué)齡前兒童，甚至殘疾人都熱情參與其中。 健身俱樂(lè)部 各類健身、訓(xùn)練、娛樂(lè)性質(zhì)的俱樂(lè)部 1202 個(gè)，會(huì)員 15 萬(wàn)人。 各項(xiàng)體育協(xié)會(huì) 大連市體育總會(huì)下轄 40 個(gè)單項(xiàng)體育協(xié)會(huì)，參加國(guó)際交流活動(dòng) 9 次、省級(jí)賽事 24 次、市級(jí) 129 次。首次表彰全市“ 百名全民健身優(yōu)秀社會(huì)體育指導(dǎo)員 ” ，新增社會(huì)體育指導(dǎo)員 800 名。 1） 綜合競(jìng)技體育能力需提升，優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目難以維繼 首先，大連的綜合競(jìng)技體育與國(guó)內(nèi)其他強(qiáng)市比還有一定差距，當(dāng)然這與人口基數(shù)有關(guān)。以足球基地為代表的訓(xùn)練基地也是 “ 幾經(jīng)風(fēng)雨 ” ，盡管國(guó)家各訓(xùn)練隊(duì)已有 8 個(gè)在大連設(shè)立訓(xùn)練基地，但圍繞大連本地體育競(jìng)技人才的培養(yǎng)形勢(shì)卻不容樂(lè)觀，后備人才相對(duì)匱乏，高水平的教練在不斷流失。 再次，由于經(jīng)費(fèi)和場(chǎng)地訓(xùn)練的限制 ，許多競(jìng)技體育項(xiàng)目無(wú)人訓(xùn)練， 06 年的遼寧省運(yùn)動(dòng)會(huì)，大連市在 5 個(gè)大項(xiàng)、 104 個(gè)小項(xiàng)無(wú)隊(duì)參賽，坐失金牌、獎(jiǎng)牌和總分。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大連的城市也在不斷長(zhǎng)高，百米以上的高樓 大廈鱗次櫛比，一個(gè)個(gè)新式居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，檔次也越來(lái)越高，大連的房?jī)r(jià)曾一度位居全國(guó)房地產(chǎn)升值的榜首，但是新建或擴(kuò)建的體育設(shè)施和場(chǎng)地卻少之又少，而且大都是在各類學(xué)校里。 近年來(lái)，具有 大連特色，代表大連風(fēng)格的大型建筑如雨后春筍般出現(xiàn)，如宏偉壯觀的會(huì)展中心一期、二期館， 簡(jiǎn)潔明快 的大連現(xiàn)代博物館，古香古色的貝殼城堡博物館，歐式風(fēng)格的 自然 博物館、美式設(shè)計(jì)的和平廣場(chǎng)購(gòu)物中心等， 17 而與廣大市民活動(dòng)和娛樂(lè)息息相關(guān)的大型體育 場(chǎng) 館卻是無(wú)處尋覓 ， 這 可謂 是大連體育資源缺乏的典型例證。當(dāng)健美操風(fēng)行時(shí)，又一蜂窩開起來(lái)了健身房，流行風(fēng)潮一過(guò)又 “ 改行 ” ，導(dǎo)致許多市民辦卡卻無(wú)處消費(fèi)，為市民體育健康運(yùn)動(dòng)服務(wù)也成了空喊口號(hào)。 4） 體育消費(fèi)觀念需提升，體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后 從表面上看，大連市民參與休閑、娛樂(lè)性的體育活動(dòng)還是比較廣泛的，有一定的普及性 。 體育事業(yè)的發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅來(lái)自于市民的參與、運(yùn)動(dòng) 員的比賽、政府的引導(dǎo)和支持，還需要有各種形式的行業(yè)組織。大連在體育產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展上還處于初級(jí)階段，體育產(chǎn)品銷售近 6 億元，與經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的上海、廣州、深圳等地相差較大。 體育 場(chǎng) 總坐席數(shù) 61000 席，其中包括包廂坐席 2048 席，貴賓坐席 1048 席，殘疾人坐席 120 席。所以，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重分析所處環(huán) 境的人文地理特點(diǎn)，從精神功能與物質(zhì)功能出發(fā)，運(yùn)用建筑空間特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形態(tài)和材料色彩等特質(zhì)創(chuàng)造出新穎的、與城市環(huán)境和諧的建筑形象，既與環(huán)境統(tǒng)一又超然于其上。大連是改革開放的前沿城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅猛，不僅舉辦大型國(guó)際體育賽事將會(huì)越來(lái)越多，而且大型展覽、商務(wù)活動(dòng)和慶典活動(dòng)也在不斷增加，對(duì)各類場(chǎng)館需求的數(shù)量和規(guī)模也在不斷增長(zhǎng)。既要有利于大連競(jìng)技體育活動(dòng)的開展和和賽事的舉行，又要有利于促進(jìn)大連體育和體閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展。現(xiàn)狀為荒地，地勢(shì)平坦，空間開敞，交通疏散較容易 ， 是建設(shè)該項(xiàng)目的理想場(chǎng)地。 （ 2）地層結(jié)構(gòu)和巖性特征 根據(jù)本次鉆探揭露及區(qū)域地質(zhì)調(diào)查，場(chǎng)地地層分布自上而下為： 1）雜填土（ Q4m1） 雜色，稍濕，松散。 3） 1 強(qiáng)風(fēng)化灰?guī)r（ Zn） 灰白 ~灰色，結(jié)構(gòu)構(gòu)造大部分破壞。巖芯呈碎塊狀 、短柱狀、柱狀，巖石堅(jiān)硬程度為較硬巖，巖體完整程度為較破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)分類為Ⅳ類。 （ 4）不良地質(zhì)作用 該場(chǎng)地勘察鉆孔深度范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)斷裂構(gòu)造等不良地質(zhì)作用存在，據(jù)場(chǎng)地周邊地質(zhì)地貌調(diào)查，場(chǎng)地附近亦未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用存在。通過(guò)北側(cè)土羊高速公路，通往旅順、金州、開發(fā)區(qū)的交通比較便捷。自然環(huán)境優(yōu)越，適宜進(jìn)行各種工程建設(shè) 。 （ 3）節(jié)約能源，提倡環(huán)境保護(hù)，以人為本 ，充分考慮使用者的各種需求，提供人性化的觀眾廳、比賽廳、休息空間，建設(shè)綠色建筑?？沙薪訆W運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、全運(yùn)會(huì)等國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型綜合性運(yùn)動(dòng)會(huì)開、閉幕式主會(huì)場(chǎng)和主賽場(chǎng)，具備舉辦足球、田徑項(xiàng)目的比賽條件；保障國(guó)家及省田徑、足球等專業(yè)運(yùn)動(dòng)隊(duì)訓(xùn)練；為群眾開展健身活動(dòng)提供服務(wù)。 24 （ 6）合理控制建筑面積，保證空間高效使用盡量節(jié)約造價(jià)。功能設(shè)計(jì)完善且比較合理，確認(rèn)其中標(biāo)。 體育場(chǎng)周邊通過(guò)環(huán)狀道路相連通，形成互動(dòng)相交的體育設(shè)施群。針對(duì)上述問(wèn)題，在總體規(guī)劃中采用人車分流、不同對(duì)象流線分離的處理方法。觀眾機(jī)動(dòng)車集中在場(chǎng)外進(jìn)行 疏 導(dǎo)， 主要從西、北、南三個(gè)方向接近體育場(chǎng)。有大型體育比賽時(shí)，考慮在體育中心南側(cè)設(shè)置臨時(shí)停車場(chǎng)，以供大量社會(huì)觀眾車輛臨時(shí)停放。 （ 2） 賽時(shí)車的流線 一般觀眾的來(lái)場(chǎng)車輛由西側(cè)進(jìn)入場(chǎng)地停車區(qū)，貴賓車輛的路線與一般觀眾分離，單獨(dú)由東南側(cè)進(jìn)入場(chǎng)地，運(yùn)動(dòng)員、大會(huì)組織者、新聞媒體以及后勤服務(wù)相關(guān)車輛主要在北側(cè)設(shè)置服務(wù)專用口，然后進(jìn)入體育場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)向車道。 （ 5） 內(nèi)外場(chǎng)地交通聯(lián)系 該項(xiàng)目 設(shè)計(jì)中在一層設(shè)置環(huán)行車道，把進(jìn)入場(chǎng)地的車行入口和專用停車位緊密聯(lián)系起來(lái)，使場(chǎng)內(nèi)車行流線安全順暢。系統(tǒng)分內(nèi)外兩區(qū)，與外界及觀眾接觸緊密的治安處理點(diǎn)、反恐防暴屯兵處、現(xiàn)場(chǎng)警衛(wèi)機(jī)動(dòng)力量備勤室和消防監(jiān)控指揮室位于外區(qū)，安保指揮監(jiān)控通訊系統(tǒng)用房位于內(nèi)區(qū)，確保安全，與比賽廳有專用通道相連。 豎向及管線設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目 依據(jù)周圍道路標(biāo)高，結(jié)合現(xiàn)狀地勢(shì)，采用等高線法對(duì)整個(gè)場(chǎng)地進(jìn)行統(tǒng)一的豎向設(shè)計(jì)。 ◆ 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 ◆ 《體育建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆ 《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆ 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為體育場(chǎng)和 “ S” 北平臺(tái)。 表 61 主要工程技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 指標(biāo) 1 總用地面積 m2 134740 2 總建筑面積 m2 119610 體育場(chǎng)建筑面積 m2 107660 用房建筑面積 m2 43600 休息平臺(tái)面積 m2 29260 看臺(tái)面積 m2 34800 “ S” 北平臺(tái) m2 11950 3 建筑基地總面積 m2 99832 4 綠地總面積 m2 17456 5 容積率 6 綠地率 % 7 建筑密度 % 28 8 總 坐 席數(shù) 座 61000 包廂坐席 座 2048 貴賓坐席 座 1048 殘疾人坐席 座 120 普通坐席