【正文】 模167。 如北京、上海等城市三、四線城市，初步發(fā)展北京華融 strategy20230903華 融 應(yīng) 立足于城市運 營 商的角度， 預(yù)見 性地挖掘我國商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 及持有機會商務(wù)圈 商業(yè)圈寫字樓 酒店 (商務(wù) )辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機會寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集經(jīng)濟發(fā)達中心城市發(fā)展的一般過程對華融的借鑒及思考? 華融商業(yè)地產(chǎn)要取得行業(yè)領(lǐng)先地位，避免投資開發(fā)及持有的盲目性，需要建立強有力的研發(fā)團隊，對國內(nèi)若干有潛力的中心城市進行分析， 跟蹤研究甚至參與、影響政府對城市發(fā)展的規(guī)劃，取得先機，通過研發(fā)、區(qū)位規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃能力的提升建立商業(yè)地產(chǎn)長期優(yōu)勢的來源? 對城市核心區(qū)地塊的獲取是有效控制風險，獲取最大化收益的重要手段，目前一線城市黃金區(qū)位開發(fā)已至中盤，二線城市黃金區(qū)位的控制成為行業(yè)競逐重點，華融商業(yè)地產(chǎn)需要有針對性投資控制優(yōu)質(zhì)地塊 /項目北京華融 strategy20230903未來 3～ 5年 華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 定位充分發(fā)揮區(qū)域綜合開發(fā)的優(yōu)勢，利用在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗，進一步提升專業(yè)能力，并全面提升企業(yè)管理能力，努力開拓外地市場，打造商務(wù)寫字樓、綜合體領(lǐng)域的中國第一品牌，實現(xiàn)在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)性發(fā)展中國領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)集團遠景定位戰(zhàn)略描述產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先 專業(yè)能力領(lǐng)先 盈利能力領(lǐng)先 業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先167。 戰(zhàn) 略回 顧182。 戰(zhàn) 略回 顧182。集團總部以戰(zhàn)略管理、投資管理和協(xié)同共享服務(wù)為核心職能167。內(nèi)部挖潛優(yōu)化資源配置，外部積極拓展融資渠道，改善資金緊缺的被動局面167。 說明大家在公司工作的目的 （除了有權(quán)力 , 賺錢之外）供討論北京華融 strategy20230903華 融的愿景（ Vision）圍繞 地 產(chǎn) 、金融兩大 產(chǎn)業(yè) ，成 為 以商 業(yè) 地 產(chǎn) 、房地 產(chǎn) 金融及 為核心 業(yè)務(wù) ， 穩(wěn) 健成 長 的 優(yōu) 秀國有投 資 控股公司? 成為世界上最強大、最具服務(wù)意識、最廣泛的金融機構(gòu) ——花旗銀行， 1915年? 成為全球最知名的企業(yè)，改變?nèi)毡井a(chǎn)品在世界上的劣質(zhì)形象 ——索尼， 50年代初? 在民用飛機領(lǐng)域中成為舉足輕重的人物，并把世界帶入噴氣機時代 ——波音公司， 1950年? 在我們所服務(wù)的每一個市場中數(shù)一數(shù)二。 創(chuàng)造社會價值，不斷為北京乃至全國城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量167。 發(fā) 展 戰(zhàn) 略182。影響對華融戰(zhàn)略統(tǒng)籌管理? 總部職能部室專業(yè)性不足，為華融領(lǐng)導提供決策支持不足? 下屬公司積極性難以充分發(fā)揮華融綜合投資公司北京華融 strategy20230903現(xiàn)階 段的 華 融在 經(jīng)營 理念和方式上仍 帶 有 歷 史上傳統(tǒng) 的 “項 目運作 導 向 ”的色彩，未來需要 轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲墓净\作和管理項目運作導向公司化運作和管理確定確定戰(zhàn)略戰(zhàn)略 編制編制計劃計劃預(yù)算預(yù)算審批審批預(yù)算預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控執(zhí)行監(jiān)控和調(diào)整和調(diào)整開發(fā)資源籌備項目定位拿地主要特征 / 表現(xiàn)? 專注于做項目? 本質(zhì)上與華融的發(fā)展歷史有關(guān)系：華融是以做項目起家再組建公司成立集團? 主要表現(xiàn)為仍按照傳統(tǒng)思維慣性來運作公司：機會導向拿地，再籌備資源進行項目開發(fā)? 專注于如何做好公司? 運用公司化的管理方式和組織保障來運作具體項目? 首先明晰企業(yè)戰(zhàn)略，通過經(jīng)營計劃和預(yù)算推動戰(zhàn)略執(zhí)行，并建立有效的計劃、執(zhí)行、監(jiān)控、調(diào)整和考核機制北京華融 strategy20230903業(yè)務(wù)體系復雜，資源分散；且大多數(shù)企業(yè)缺乏獨立競爭的能力和后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；需要逐步進行整合，集聚資源，形成規(guī)模地域 產(chǎn)品類型 產(chǎn)業(yè)鏈 備注住宅寫字樓商業(yè)酒店公寓開發(fā)持有經(jīng)營金融街控股 北京 ,外地 √ √ √ √ √ √ √ √金融街開發(fā) 北京 ,南昌 √ √ √ √嘉鴻 北京 √ √ 項目結(jié)束金易 北京 √ √ 開發(fā)中敬遠 北京 √ √ √ 項目結(jié)束德勝 北京 √ √ ？富景 北京 √ √ 前期項目結(jié)束，未來發(fā)展不明金昊 北京 √ √ √西單開發(fā) 北京 √ √ √ √ 開發(fā)末期華融下屬公司業(yè)務(wù)分布圖項 目公司管理方式，也 導 致 項 目 團隊 缺乏 長 期 發(fā)展 導 向，也造成公司 資 源、能力分散北京華融 strategy20230903華 融房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) 必 須 改 變項 目公司運作管理方式，以核心 業(yè)務(wù) 模式 為導 向 對 下屬公司 進 行整合，建立 長 期 經(jīng)營 管理平臺商務(wù)地產(chǎn)持有經(jīng)營華融公司住宅開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)組團開發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù)一級土地開發(fā) 物業(yè)管理物業(yè)管理公司基建公司 開發(fā)公司敬遠公司富景公司德勝公司金昊－威思汀西單 馬哥孛羅德勝 — 寫字樓？敬遠 — 寫字樓？華融－順城南昌、重慶公司住宅業(yè)務(wù)北京－里茲惠州－喜來登天津－威思汀金融街、天津等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)控股公司四季置業(yè)金融街、天津等寫字樓182。 戰(zhàn) 略回 顧l 華 融 戰(zhàn) 略定位l 業(yè)務(wù)組 合及 態(tài) 度l 組織 管控模式182。特別是保險業(yè)務(wù)的外部市場吸引力更為突出? 文化產(chǎn)業(yè)市場吸引力處于中偏上，內(nèi)部競爭力處于劣勢主要發(fā)現(xiàn)商場持有酒店持有擔保商業(yè)物業(yè)組團開發(fā)寫字樓全價值鏈經(jīng)營廣告 住宅開發(fā)物業(yè)管理院線業(yè)務(wù)注：餅圖大小代表目前占用華融資產(chǎn)相對規(guī)模大小北京華融 strategy20230903項 目 組進 一步 綜 合 華 融不同 業(yè)務(wù) 的 財務(wù) 價 值貢 獻， 對 系 統(tǒng) 內(nèi) 業(yè)務(wù)進 行了 綜 合 評 價戰(zhàn)略價值財務(wù)價值 高低低高－－目前華融公司子業(yè)務(wù)單元價值判斷－－? I區(qū)：優(yōu)先發(fā)展，加大資源投入。 組織 體系北京華融 strategy20230903我們現(xiàn)有的業(yè)務(wù)應(yīng)該擺放在這個框架的何處？我們應(yīng)該如何對待現(xiàn)有業(yè)務(wù)？財務(wù)價值 高低低高戰(zhàn)略價值有潛力成為主要業(yè)務(wù)? 增加市值? 若不能改善則應(yīng)撤資主要業(yè)務(wù)? 繼續(xù)投資及增長業(yè)務(wù)放棄? 結(jié)束或撤資“價值銀行 ”? 應(yīng)該出售以賺取其市值?業(yè)務(wù)上能帶來營業(yè)額和增長?能帶來穩(wěn)定的有價值的顧客群?能提升集團整體品牌價值?能提升集團能力經(jīng)營和管理能力利潤，現(xiàn)金流，長期股東回報，投資收益IIIIII IV方法 論 介 紹 ：外部 環(huán) 境分析的目的是 為 了 結(jié) 合內(nèi)部 診 斷，研究 業(yè)務(wù)單 元目前外部市 場 、 競 爭及 獲利特點，明確 業(yè)務(wù) 在集 團 未來 發(fā) 展中的意 義 與定位北京華融 strategy20230903戰(zhàn) 略價 值 取決于以下六方面要素 綜 合 評 估資源 能力 決心市場空間競爭空間獲利空間市場吸引力內(nèi)部競爭實力低 高高戰(zhàn)略價值高戰(zhàn)略價值低 發(fā)揮優(yōu)勢彌補差距北京華融 strategy20230903華 融系 統(tǒng) 內(nèi)涉及三大 產(chǎn)業(yè) 、 15種 細 分 業(yè)務(wù)單 元華融公司業(yè)務(wù)涉足主要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域金融 文化房地產(chǎn)長城保險（控） 華融廣告土地開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 經(jīng)營 物業(yè)管理住宅寫字樓酒店公寓零售地產(chǎn)土地一級開發(fā)住宅開發(fā)銷售商業(yè)物業(yè)組團開發(fā) /綜合體開發(fā)寫字樓全價值鏈經(jīng)營物業(yè)管理綜合商業(yè)物業(yè)持有西拓擔保（控）北京農(nóng)村商業(yè)銀行、招商銀行（參）國泰君安（參）首都電影院會展北京華融 strategy20230903不同 業(yè)務(wù) 在市 場 平均收益 貢 獻水平有 較 大差異行業(yè)類型 中等規(guī)模資本 行業(yè)平均 ROE 資金杠桿率房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地一級開發(fā) 8％ 1： 3住宅開發(fā) 10億 15％ ~商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 20億 10％～ 20％物業(yè)持有寫字樓 80億（嘉康信托） 8％～ 12％1： 200億（香格里拉） 5～ 6％零售地產(chǎn) 100億（嘉貿(mào)信托） 10％～ 15％物業(yè)管理 10％～ 20％ NA金融產(chǎn)業(yè)保險 20億 15％～ 20％ 1:10擔保 5億 10％～銀行 100億 10％ ～證券 10億 ～ 10％文化產(chǎn)業(yè)廣告 15%～ 20% NA電影院線 10%~15% NA資料來源：遠卓分析， yahoo financial 2023年行業(yè)指數(shù)北京華融 strategy20230903以美國 2023年上市公司 規(guī) ?？矗煌?類 型 業(yè)務(wù) 模式的收益水平、市 值 表 現(xiàn) 差異 較 大行業(yè) 上市公司市值 (億美元 ) P/E ROE % 凈利潤率REIT –酒店 6 REIT 寫字樓 525 *REIT 住宅 20 10 REIT 零售地產(chǎn) 12 REIT 工業(yè)地產(chǎn) 25 房地產(chǎn)開發(fā) 67 資產(chǎn)管理 財產(chǎn)險 人身意外險和健康險 壽險 資料來源： Yahoo Financial 2023行業(yè)指數(shù)，遠卓分析*附注： REIT住宅的物業(yè)主要是用于出租的公寓或高級出租房屋？加一頁：馬哥孛羅和順城酒店的收益情況北京華融 strategy20230903從市 場競 爭格局看， 華 融房地 產(chǎn) 相關(guān) 業(yè)務(wù) 相 對 突出，其他 產(chǎn)業(yè)剛剛 起步，在市 場競 爭中相 對 落后房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)片區(qū)組團開發(fā)商場持有金融落后 領(lǐng)先中保險擔保文化主要產(chǎn)業(yè)及業(yè)務(wù)綜合實力評價示意寫字樓持有經(jīng)營酒店持有物業(yè)管理土地開發(fā)北京華融 strategy20230903華 融 權(quán) 益 資產(chǎn) 按照 業(yè)務(wù)經(jīng)營 模式劃分，配置相 對分散，金融 類 及酒店 類 占據(jù)一半以上按照業(yè)務(wù)模式劃分華融 2023年權(quán)益資產(chǎn)分布單位：億元基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：華融內(nèi)部資料、 2023年財務(wù)報表金融業(yè)務(wù)%關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)? 住宅業(yè)務(wù)主要包括金融街開發(fā)及下屬公司，權(quán)益資產(chǎn)占集團權(quán)益資產(chǎn)的 2％（ 5700萬）但近年來業(yè)績貢獻占集團收入、利潤的 30％左右? 控股公司占集團權(quán)益資產(chǎn)的 25％，貢獻收入 40％及利潤 60％以上? 金昊及順城占集團權(quán)益資產(chǎn) 21％，盈利貢獻極小? 金融類業(yè)務(wù)占據(jù)公司 ％的權(quán)益資產(chǎn)，但收益貢獻也極低北京華融 strategy20230903目前 華 融可持有物 業(yè)總 投 資額 達 56億 元，其中自有 資 金合 計 27億 元2023年末華融自持物業(yè)總投資及市值估計（不完全統(tǒng)計） 單元：億元182。 組織 體系北京華融 strategy20230903華 融公司 現(xiàn) 有的 業(yè)務(wù) 板 塊 和控股參股企 業(yè)華融廣告100%地方政府北京華融綜合投資公司金融街控股金融街開發(fā)50%金易50%敬遠房地產(chǎn)51%德勝投資99%富景公司100%金融街物業(yè)管理52%西單開發(fā)100%西拓擔保%順城飯店100 %長城人壽保險40%金昊開發(fā)%房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 物業(yè)管理 業(yè)務(wù) 金融保險 業(yè)務(wù)酒店等出租業(yè)務(wù)首都電影院文化產(chǎn)業(yè)%北京華融 strategy20230903從 業(yè)務(wù) 特點看 華 融介于 實業(yè) 公司與投 資 控股公司之 間 ， 現(xiàn)階 段更偏重 實業(yè)經(jīng)營 型企 業(yè) 的表 現(xiàn)弱 強資產(chǎn)經(jīng)營能力弱強資本運營能力高盛摩根 GE華融萬科KKR眾多企業(yè)卓越的實業(yè)企業(yè)投行掙扎者 一般實業(yè)企業(yè)投資控股公司資產(chǎn)經(jīng)營能力強的實業(yè)企業(yè)，必須通過資本運營能力的提升，才能成為卓越的企業(yè)資本運營能力強的企業(yè)，未必需要提高實業(yè)經(jīng)營能力競爭力邊界金地嘉德置地華潤 優(yōu)秀的實業(yè)企業(yè)華融北京華融 strategy20230903案例： 華潤 集 團 是中國內(nèi)地和香港最具 實 力的多元化 產(chǎn)業(yè) 控股企 業(yè)資料來源：華潤（集團）有限公司網(wǎng)站注：上圖子公司中除灰色標示外均為一級利潤中心（有戰(zhàn)略意義的業(yè)務(wù)單元）基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)日用消費品制造與分銷華潤創(chuàng)業(yè)華潤勵致德信行華潤物流（集團）有限公司華潤雪花啤酒（中國）有限公司 五豐行有限公司 華潤紡織（集團）有限公司 華潤零售（集團）有限公司華潤石化（集團）有限公司華潤萬家有限公司沈陽華潤三洋壓縮機有限公司 香港內(nèi)地泰國華潤（深圳）有限公司北京華潤大廈有限公司華潤（上海）有限公司華創(chuàng)物業(yè)（香港）華潤物業(yè)華潤營造（控股）華潤水泥控股華潤機械五礦 (集團 )