【正文】 模167。 如北京、上海等城市三、四線城市，初步發(fā)展北京華融 strategy20230903華 融 應 立足于城市運 營 商的角度， 預見 性地挖掘我國商 業(yè) 地 產 開 發(fā) 及持有機會商務圈 商業(yè)圈寫字樓 酒店 (商務 )辦公樓逐步出現賓館為初級或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務一體化少量高檔寫字樓出現少量高檔酒店出現出現若干離散的新商業(yè)圈商務區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經濟快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務涌現帶來新機會寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集經濟發(fā)達中心城市發(fā)展的一般過程對華融的借鑒及思考? 華融商業(yè)地產要取得行業(yè)領先地位，避免投資開發(fā)及持有的盲目性，需要建立強有力的研發(fā)團隊，對國內若干有潛力的中心城市進行分析， 跟蹤研究甚至參與、影響政府對城市發(fā)展的規(guī)劃，取得先機，通過研發(fā)、區(qū)位規(guī)劃、產品規(guī)劃能力的提升建立商業(yè)地產長期優(yōu)勢的來源? 對城市核心區(qū)地塊的獲取是有效控制風險，獲取最大化收益的重要手段，目前一線城市黃金區(qū)位開發(fā)已至中盤，二線城市黃金區(qū)位的控制成為行業(yè)競逐重點，華融商業(yè)地產需要有針對性投資控制優(yōu)質地塊 /項目北京華融 strategy20230903未來 3～ 5年 華 融商 業(yè) 地 產 定位充分發(fā)揮區(qū)域綜合開發(fā)的優(yōu)勢，利用在商務地產領域積累的豐富經驗，進一步提升專業(yè)能力，并全面提升企業(yè)管理能力，努力開拓外地市場，打造商務寫字樓、綜合體領域的中國第一品牌，實現在商務地產領域的可持續(xù)性發(fā)展中國領先的商務地產集團遠景定位戰(zhàn)略描述產品品質領先 專業(yè)能力領先 盈利能力領先 業(yè)務規(guī)模領先167。 戰(zhàn) 略回 顧182。 戰(zhàn) 略回 顧182。集團總部以戰(zhàn)略管理、投資管理和協同共享服務為核心職能167。內部挖潛優(yōu)化資源配置，外部積極拓展融資渠道，改善資金緊缺的被動局面167。 說明大家在公司工作的目的 （除了有權力 , 賺錢之外）供討論北京華融 strategy20230903華 融的愿景（ Vision）圍繞 地 產 、金融兩大 產業(yè) ，成 為 以商 業(yè) 地 產 、房地 產 金融及 為核心 業(yè)務 ， 穩(wěn) 健成 長 的 優(yōu) 秀國有投 資 控股公司? 成為世界上最強大、最具服務意識、最廣泛的金融機構 ——花旗銀行， 1915年? 成為全球最知名的企業(yè)，改變日本產品在世界上的劣質形象 ——索尼， 50年代初? 在民用飛機領域中成為舉足輕重的人物，并把世界帶入噴氣機時代 ——波音公司， 1950年? 在我們所服務的每一個市場中數一數二。 創(chuàng)造社會價值，不斷為北京乃至全國城市建設、經濟發(fā)展貢獻力量167。 發(fā) 展 戰(zhàn) 略182。影響對華融戰(zhàn)略統籌管理? 總部職能部室專業(yè)性不足，為華融領導提供決策支持不足? 下屬公司積極性難以充分發(fā)揮華融綜合投資公司北京華融 strategy20230903現階 段的 華 融在 經營 理念和方式上仍 帶 有 歷 史上傳統 的 “項 目運作 導 向 ”的色彩，未來需要 轉變?yōu)檎嬲墓净\作和管理項目運作導向公司化運作和管理確定確定戰(zhàn)略戰(zhàn)略 編制編制計劃計劃預算預算審批審批預算預算執(zhí)行監(jiān)控執(zhí)行監(jiān)控和調整和調整開發(fā)資源籌備項目定位拿地主要特征 / 表現? 專注于做項目? 本質上與華融的發(fā)展歷史有關系：華融是以做項目起家再組建公司成立集團? 主要表現為仍按照傳統思維慣性來運作公司：機會導向拿地，再籌備資源進行項目開發(fā)? 專注于如何做好公司? 運用公司化的管理方式和組織保障來運作具體項目? 首先明晰企業(yè)戰(zhàn)略，通過經營計劃和預算推動戰(zhàn)略執(zhí)行，并建立有效的計劃、執(zhí)行、監(jiān)控、調整和考核機制北京華融 strategy20230903業(yè)務體系復雜，資源分散；且大多數企業(yè)缺乏獨立競爭的能力和后續(xù)發(fā)展的基礎；需要逐步進行整合，集聚資源，形成規(guī)模地域 產品類型 產業(yè)鏈 備注住宅寫字樓商業(yè)酒店公寓開發(fā)持有經營金融街控股 北京 ,外地 √ √ √ √ √ √ √ √金融街開發(fā) 北京 ,南昌 √ √ √ √嘉鴻 北京 √ √ 項目結束金易 北京 √ √ 開發(fā)中敬遠 北京 √ √ √ 項目結束德勝 北京 √ √ ？富景 北京 √ √ 前期項目結束，未來發(fā)展不明金昊 北京 √ √ √西單開發(fā) 北京 √ √ √ √ 開發(fā)末期華融下屬公司業(yè)務分布圖項 目公司管理方式，也 導 致 項 目 團隊 缺乏 長 期 發(fā)展 導 向，也造成公司 資 源、能力分散北京華融 strategy20230903華 融房地 產業(yè)務 必 須 改 變項 目公司運作管理方式，以核心 業(yè)務 模式 為導 向 對 下屬公司 進 行整合，建立 長 期 經營 管理平臺商務地產持有經營華融公司住宅開發(fā) 商業(yè)地產組團開發(fā)地產業(yè)務 其它業(yè)務一級土地開發(fā) 物業(yè)管理物業(yè)管理公司基建公司 開發(fā)公司敬遠公司富景公司德勝公司金昊－威思汀西單 馬哥孛羅德勝 — 寫字樓？敬遠 — 寫字樓？華融－順城南昌、重慶公司住宅業(yè)務北京－里茲惠州－喜來登天津－威思汀金融街、天津等商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務控股公司四季置業(yè)金融街、天津等寫字樓182。 戰(zhàn) 略回 顧l 華 融 戰(zhàn) 略定位l 業(yè)務組 合及 態(tài) 度l 組織 管控模式182。特別是保險業(yè)務的外部市場吸引力更為突出? 文化產業(yè)市場吸引力處于中偏上，內部競爭力處于劣勢主要發(fā)現商場持有酒店持有擔保商業(yè)物業(yè)組團開發(fā)寫字樓全價值鏈經營廣告 住宅開發(fā)物業(yè)管理院線業(yè)務注：餅圖大小代表目前占用華融資產相對規(guī)模大小北京華融 strategy20230903項 目 組進 一步 綜 合 華 融不同 業(yè)務 的 財務 價 值貢 獻， 對 系 統 內 業(yè)務進 行了 綜 合 評 價戰(zhàn)略價值財務價值 高低低高－－目前華融公司子業(yè)務單元價值判斷－－? I區(qū)：優(yōu)先發(fā)展，加大資源投入。 組織 體系北京華融 strategy20230903我們現有的業(yè)務應該擺放在這個框架的何處？我們應該如何對待現有業(yè)務？財務價值 高低低高戰(zhàn)略價值有潛力成為主要業(yè)務? 增加市值? 若不能改善則應撤資主要業(yè)務? 繼續(xù)投資及增長業(yè)務放棄? 結束或撤資“價值銀行 ”? 應該出售以賺取其市值?業(yè)務上能帶來營業(yè)額和增長?能帶來穩(wěn)定的有價值的顧客群?能提升集團整體品牌價值?能提升集團能力經營和管理能力利潤，現金流，長期股東回報，投資收益IIIIII IV方法 論 介 紹 ：外部 環(huán) 境分析的目的是 為 了 結 合內部 診 斷，研究 業(yè)務單 元目前外部市 場 、 競 爭及 獲利特點，明確 業(yè)務 在集 團 未來 發(fā) 展中的意 義 與定位北京華融 strategy20230903戰(zhàn) 略價 值 取決于以下六方面要素 綜 合 評 估資源 能力 決心市場空間競爭空間獲利空間市場吸引力內部競爭實力低 高高戰(zhàn)略價值高戰(zhàn)略價值低 發(fā)揮優(yōu)勢彌補差距北京華融 strategy20230903華 融系 統 內涉及三大 產業(yè) 、 15種 細 分 業(yè)務單 元華融公司業(yè)務涉足主要產業(yè)領域金融 文化房地產長城保險（控） 華融廣告土地開發(fā) 房產開發(fā) 物業(yè)持有 經營 物業(yè)管理住宅寫字樓酒店公寓零售地產土地一級開發(fā)住宅開發(fā)銷售商業(yè)物業(yè)組團開發(fā) /綜合體開發(fā)寫字樓全價值鏈經營物業(yè)管理綜合商業(yè)物業(yè)持有西拓擔保（控）北京農村商業(yè)銀行、招商銀行（參）國泰君安（參）首都電影院會展北京華融 strategy20230903不同 業(yè)務 在市 場 平均收益 貢 獻水平有 較 大差異行業(yè)類型 中等規(guī)模資本 行業(yè)平均 ROE 資金杠桿率房地產產業(yè)土地一級開發(fā) 8％ 1： 3住宅開發(fā) 10億 15％ ~商業(yè)地產開發(fā) 20億 10％～ 20％物業(yè)持有寫字樓 80億（嘉康信托） 8％～ 12％1： 200億（香格里拉） 5～ 6％零售地產 100億（嘉貿信托） 10％～ 15％物業(yè)管理 10％～ 20％ NA金融產業(yè)保險 20億 15％～ 20％ 1:10擔保 5億 10％～銀行 100億 10％ ～證券 10億 ～ 10％文化產業(yè)廣告 15%～ 20% NA電影院線 10%~15% NA資料來源：遠卓分析， yahoo financial 2023年行業(yè)指數北京華融 strategy20230903以美國 2023年上市公司 規(guī) 模看，不同 類 型 業(yè)務 模式的收益水平、市 值 表 現 差異 較 大行業(yè) 上市公司市值 (億美元 ) P/E ROE % 凈利潤率REIT –酒店 6 REIT 寫字樓 525 *REIT 住宅 20 10 REIT 零售地產 12 REIT 工業(yè)地產 25 房地產開發(fā) 67 資產管理 財產險 人身意外險和健康險 壽險 資料來源： Yahoo Financial 2023行業(yè)指數，遠卓分析*附注： REIT住宅的物業(yè)主要是用于出租的公寓或高級出租房屋？加一頁：馬哥孛羅和順城酒店的收益情況北京華融 strategy20230903從市 場競 爭格局看， 華 融房地 產 相關 業(yè)務 相 對 突出，其他 產業(yè)剛剛 起步，在市 場競 爭中相 對 落后房地產住宅地產開發(fā)商業(yè)片區(qū)組團開發(fā)商場持有金融落后 領先中保險擔保文化主要產業(yè)及業(yè)務綜合實力評價示意寫字樓持有經營酒店持有物業(yè)管理土地開發(fā)北京華融 strategy20230903華 融 權 益 資產 按照 業(yè)務經營 模式劃分，配置相 對分散，金融 類 及酒店 類 占據一半以上按照業(yè)務模式劃分華融 2023年權益資產分布單位：億元基礎數據：華融內部資料、 2023年財務報表金融業(yè)務%關鍵發(fā)現? 住宅業(yè)務主要包括金融街開發(fā)及下屬公司，權益資產占集團權益資產的 2％（ 5700萬）但近年來業(yè)績貢獻占集團收入、利潤的 30％左右? 控股公司占集團權益資產的 25％，貢獻收入 40％及利潤 60％以上? 金昊及順城占集團權益資產 21％，盈利貢獻極小? 金融類業(yè)務占據公司 ％的權益資產，但收益貢獻也極低北京華融 strategy20230903目前 華 融可持有物 業(yè)總 投 資額 達 56億 元，其中自有 資 金合 計 27億 元2023年末華融自持物業(yè)總投資及市值估計（不完全統計） 單元：億元182。 組織 體系北京華融 strategy20230903華 融公司 現 有的 業(yè)務 板 塊 和控股參股企 業(yè)華融廣告100%地方政府北京華融綜合投資公司金融街控股金融街開發(fā)50%金易50%敬遠房地產51%德勝投資99%富景公司100%金融街物業(yè)管理52%西單開發(fā)100%西拓擔保%順城飯店100 %長城人壽保險40%金昊開發(fā)%房地產開發(fā)業(yè)務 物業(yè)管理 業(yè)務 金融保險 業(yè)務酒店等出租業(yè)務首都電影院文化產業(yè)%北京華融 strategy20230903從 業(yè)務 特點看 華 融介于 實業(yè) 公司與投 資 控股公司之 間 ， 現階 段更偏重 實業(yè)經營 型企 業(yè) 的表 現弱 強資產經營能力弱強資本運營能力高盛摩根 GE華融萬科KKR眾多企業(yè)卓越的實業(yè)企業(yè)投行掙扎者 一般實業(yè)企業(yè)投資控股公司資產經營能力強的實業(yè)企業(yè)，必須通過資本運營能力的提升，才能成為卓越的企業(yè)資本運營能力強的企業(yè)，未必需要提高實業(yè)經營能力競爭力邊界金地嘉德置地華潤 優(yōu)秀的實業(yè)企業(yè)華融北京華融 strategy20230903案例： 華潤 集 團 是中國內地和香港最具 實 力的多元化 產業(yè) 控股企 業(yè)資料來源：華潤（集團）有限公司網站注：上圖子公司中除灰色標示外均為一級利潤中心（有戰(zhàn)略意義的業(yè)務單元）基礎設施及公用事業(yè)地產及相關產業(yè)日用消費品制造與分銷華潤創(chuàng)業(yè)華潤勵致德信行華潤物流（集團）有限公司華潤雪花啤酒（中國）有限公司 五豐行有限公司 華潤紡織（集團）有限公司 華潤零售（集團）有限公司華潤石化（集團）有限公司華潤萬家有限公司沈陽華潤三洋壓縮機有限公司 香港內地泰國華潤（深圳）有限公司北京華潤大廈有限公司華潤（上海）有限公司華創(chuàng)物業(yè)（香港）華潤物業(yè)華潤營造（控股）華潤水泥控股華潤機械五礦 (集團 )