【正文】 ?復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等； ?上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板 LOFT復(fù)式 ?地面不僅不處于同一平面，而且房間的層高也有差異； ?公建用地產(chǎn)品 ?不具備完整的兩層空間，而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅，不僅通過(guò)地面的高差進(jìn)行了功能分區(qū)，還分別賦予不同空間不同的比例尺寸 ?loft可以理解為復(fù)式的一種，一般層高在，一層層高較高且有共享空間； ?二層層高相對(duì)較低或有贈(zèng)送空間 ?loft產(chǎn)品立體感較強(qiáng)，舒適度稍差，一般以公寓形式出現(xiàn)，戶型沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，以高大玻璃或飄窗形式出現(xiàn)。?一層一般為開(kāi)放式廚房和衛(wèi)生間及會(huì)客廳；二層為臥室，部分產(chǎn)品以敞開(kāi)形式出現(xiàn)。 ?R2二類居住用地： 多、中、高層為主 誠(chéng)基中心： 南京路區(qū)域，居住用地 70年 層高 2級(jí)土地 （未施行新規(guī)） ?非 loft潛在用地： ?此地段缺少住宅用地 ， 以商業(yè)用地為主 ?該項(xiàng)目開(kāi)始以商業(yè)報(bào)建 ， 后改為住宅 ， 土地性質(zhì)的變更提高了該項(xiàng)目的性價(jià)比 ?R3三類居住用地： 住宅與工業(yè)混合 ?R4四類居住用地： 簡(jiǎn)陋住宅為主 居住用地 LOFT產(chǎn)品都有其產(chǎn)生的特殊原因，如嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范，出現(xiàn) loft的可能性較小 注：土地類別及子項(xiàng)細(xì)分依據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 17 城市建設(shè)用地分類 類別細(xì)分 （ C1～ C8） 類別子項(xiàng) （ C11～ C65） 層高規(guī)定 現(xiàn)有項(xiàng)目土地市場(chǎng)狀況 （基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別規(guī)定附后） 考慮因素 公共設(shè)施用地（ C） ?C1行政辦公用地 ?寫(xiě)字樓用地50年 ?C12非市屬辦公用地 ?X≦ 米 倍； ?X≦ 米 2倍 上城豪苑： 老城廂區(qū)域，寫(xiě)字樓 50年 層高 5級(jí)土地 LOFT潛在用地： ?層高 ，可按單層面積計(jì)算，在一定容積率下，保證出房率，有很大市場(chǎng)賣點(diǎn)。 注：數(shù)據(jù)來(lái)源 2023年 5月 《 關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 》 級(jí)別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 商業(yè) （元 /平方米 ) 12300 9200 7250 5350 4000 3150 2600 2150 1670 1290 LOFT可能出現(xiàn) 3～ 5級(jí)商業(yè)用地 現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布的商業(yè)用地 : 21 綠色區(qū)域 3～ 8級(jí)用地可出現(xiàn) loft 白色區(qū)域未出現(xiàn) loft產(chǎn)品 22 ?目前，這些項(xiàng)目多是有特殊的原因才在住宅用地上建 loft產(chǎn)品，且沒(méi)有執(zhí)行 《 天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法 》 中的層高規(guī)定 ?如嚴(yán)格執(zhí)行“暫行辦法 ” 住宅用地建 loft產(chǎn)品不可行 注：數(shù)據(jù)來(lái)源 2023年 5月 《 關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 》 級(jí)別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 居住 （元 /平方米 ) 5980 5200 4200 3350 2800 2250 1810 1400 1060 850 中心城區(qū)現(xiàn)有在售的 loft產(chǎn)品集中在地級(jí)為 2～ 3級(jí)之間的居住用地 居住用地 : 23 2級(jí)用地出現(xiàn)誠(chéng)基中心 3級(jí)用地出現(xiàn)都市斕軒 24 頁(yè)碼 ? C. LOFT產(chǎn)品流程 ?常規(guī)報(bào)建流程及 LOFT流程關(guān)鍵要素 ?上城豪苑報(bào)建關(guān)鍵環(huán)節(jié) 25 ?常規(guī)報(bào)建流程及 LOFT流程關(guān)鍵要素 ?C. LOFT產(chǎn)品流程 26 LOFT相關(guān)流程 19要素 4. 確定 LOFT單體用地性質(zhì)； 5. 確定層高 6. 確定 LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例； 7. 確定功能分區(qū)：廚房設(shè)計(jì)一般是開(kāi)放式廚房； 8. 確定配套設(shè)施寫(xiě)字樓備案無(wú)煤氣； 9. 確定水電暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ； ； ； ； ； LOFT戶型、戶數(shù)密度、電梯個(gè)數(shù)及位置； ； ； 配比 確定設(shè)計(jì)方案 ，雙層收房 國(guó)有土地使用證階段 （土地合法性確定） 建設(shè)工程規(guī)劃 許可證階段 （ 確定建筑是否違章 ） 施工許可 證階段 （ 確定是否開(kāi)工 ） 銷售許可 證階段 （ 實(shí)測(cè)數(shù)與規(guī)范面積數(shù)對(duì)比 ） 準(zhǔn)入證階段 產(chǎn)權(quán)證階段 可能會(huì)出現(xiàn)土地性質(zhì) 及報(bào)建流程變更 “ 詳規(guī) ” 及 “ 單體 “ 報(bào)建階段是流程中的關(guān)鍵 施工前地質(zhì)條件審查 按施工圖紙單層驗(yàn)收 27 頁(yè)碼 報(bào)建流程 關(guān)鍵因素 LOFT產(chǎn)品涉及問(wèn)題 個(gè)案分析 職能部門 獲得土地 公告內(nèi)容 土地性質(zhì) 國(guó)土局 交保證金 容積率 —— —— 建筑面積 辦理 《 大配套證明 》 （容積率確定下） 確定煤水電接口容量 —— —— 配套辦公室 簽土地合同 （附用地基本指標(biāo)） 土地性質(zhì) 是否變更土地性質(zhì) ?金盛國(guó)際： 在確定在其對(duì)面 建寫(xiě)字樓的情況 下，公建用地改 居住用地； ?商鋪用地在 土地合同中注有 限高 國(guó)土局 限高 確定限高 容積率、建筑密度 變更容積率，降低密度 綠化比例等 調(diào)低綠化率 在簽訂土地合同時(shí)存在改變土地性質(zhì)及容積率等指標(biāo)的可能，但均屬于特殊情況 國(guó)有土地使用證階段（一） 28 報(bào)建流程 關(guān)鍵因素 LOFT產(chǎn)品涉及問(wèn)題 個(gè)案分析 職能部門 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 審核限高、建筑密度、容積率、出入口方位 —— —— ?用地規(guī)劃科：受理 ?用地規(guī)劃：辦理 ?總規(guī)劃師復(fù)合 ?副局長(zhǎng)審核、局長(zhǎng)簽發(fā) ?用地科：取件 （如改變將到市長(zhǎng)辦公室審批。 產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)屬規(guī)定 —— ?房管局 ，為了規(guī)避 ，采取單層驗(yàn)收雙層收房 銷售許可證階段 32 ?上城豪苑報(bào)建關(guān)鍵環(huán)節(jié) ?C. LOFT產(chǎn)品流程 33 寫(xiě)字樓立項(xiàng) 兩套圖紙，按 層報(bào)建 單層驗(yàn)收 雙層收房 上城豪苑項(xiàng)目報(bào)建五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 有煤氣，噴淋不入戶 LOFT 內(nèi)部文件 34 報(bào)建階段 報(bào)建環(huán)節(jié) 常規(guī)報(bào)建流程 上城豪苑報(bào)建流程 國(guó)有土地使用證階段 可能會(huì)出現(xiàn)土地性質(zhì) 及報(bào)建流程變更 1. 土地變性：存在可能 ?商業(yè)用地 2. 確定大配套煤水電供應(yīng)量配比 ?據(jù)容積率確定 3. 能否突破限高改變?nèi)莘e率 ?沒(méi)有改限高 建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段 “詳規(guī)”及“單體“報(bào)建 階段是流程中的關(guān)鍵 4. 確定 LOFT單體用地性質(zhì) ?寫(xiě)字樓報(bào)建 5. 確定 LOFT的層高 ?層高 6. 確定 LOFT面積、戶數(shù)、戶型比例 ?面積， 52～ 137平米，主力戶型 50平； 20層，每層 22戶 7. 確定功能分區(qū)：廚房設(shè)計(jì)一般是開(kāi)放式廚房 ?開(kāi)放式廚房 8. 確定配套設(shè)施寫(xiě)字樓備案無(wú)煤氣 ?有煤氣 9. 確定水電暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ?商用標(biāo)準(zhǔn) (比民用高一倍左右 ) ?玻璃幕墻 ?隱藏 ?無(wú)陽(yáng)臺(tái) LOFT需設(shè)臵噴淋管線 ?噴淋管線不入戶 ?框架剪力墻 、戶數(shù)密度確定電梯個(gè)數(shù)及位臵； ?20層，每層 22戶，每層 4梯 ； ?買一層贈(zèng)一層 ?1： 2（與住宅共用） 施工許可證階段 施工前地質(zhì)條件審查 ?參照相關(guān)規(guī)范 銷售許可證階段 按施工圖紙單層驗(yàn)收 ，雙層收房 ?驗(yàn)收后再做夾層精裝修 上城豪苑 LOFT報(bào)建 19要素 35 ? D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究 ?天津 LOFT產(chǎn)品的共性、差異性 ?在售 LOFT項(xiàng)目信息 36 ? 天津 LOFT產(chǎn)品的共性、差異性 ?D. 現(xiàn)有項(xiàng)目研究 37 天津 loft產(chǎn)品共性 6方面 ?市內(nèi)復(fù)式產(chǎn)品，戶型面積在 37～ 80平方米之間 ?總價(jià)也一般在 100萬(wàn)以下 ?挑高一般在 ，可以進(jìn)行自由分割 ?按單層面積收費(fèi) ?動(dòng)靜分離 ?項(xiàng)目大都位于市中心 ?稍偏遠(yuǎn)但交通便捷的地段 ?周邊配套比較完善 ?Loft產(chǎn)品一般先不做夾層，驗(yàn)收后施工； ?可以模糊價(jià)格； ?減少自己分割的不便與鄰里之間的相互影響； ?迎合時(shí)尚人群需求，體現(xiàn)生活品質(zhì) ?有共享空間 ?開(kāi)放式廚房 ?無(wú)陽(yáng)臺(tái) ?年輕人（主要作為婚房） ?商務(wù)人事 ?投資者 （不存在購(gòu)房落戶者） 一般采用精裝修 小戶型總價(jià)低 復(fù)式產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活 戶型結(jié)構(gòu)三特征 地段佳投資價(jià)值大 客群以年輕置業(yè)者為主 Loft共性 公建用地類住宅小眾產(chǎn)品，以酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商鋪形式出現(xiàn) 38 loft產(chǎn)品大都有其特殊的產(chǎn)生原因 ?普通居住用地上建復(fù)式產(chǎn)品不經(jīng)濟(jì)； ?其他用途用地上又有層高規(guī)定與配套限制 Loft產(chǎn)品大多有其獨(dú)特的賣點(diǎn) ?戶型結(jié)構(gòu)、層高、建筑形式等方面 ?面積單層計(jì)算 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各不同 ?單層驗(yàn)收，驗(yàn)收后采取客戶委托施工方的方法做夾層； ?也有可能雙層驗(yàn)收（例如 ，單層計(jì)算面積，層高 部分不計(jì)入面積） 天津 loft產(chǎn)品差異性 3方面 39 項(xiàng)目名 （執(zhí)行情況） ? 產(chǎn)生原因 土地性質(zhì) ? 層高（賣點(diǎn)） 天津規(guī)定 誠(chéng)基中心 （未執(zhí)行新規(guī)） 居住用地填補(bǔ)區(qū)域空白，以商業(yè)報(bào)建做居住產(chǎn)品 居住公寓 （ 70年） (上 、下 ）， 1倍 ＜ ⅹ≤ ， ＜ ⅹ≤ ， 2倍 都市斕軒 （未執(zhí)行新規(guī)） 原 18層規(guī)劃遮擋附近居住區(qū)陽(yáng)光，擱臵后改 7層 loft 居住用地 （ 70年） (上 、下 ~），1倍 ＜ ⅹ≤ ， ＜ ⅹ≤ ， 2倍 金盛國(guó)際 （未執(zhí)行新規(guī)） 同意在其對(duì)面建寫(xiě)字樓，公建用地改居住 居住用地 （ 70年） (上 ，下 ）， 1倍 ＜ ⅹ≤ ， ＜ ⅹ≤ ， 2倍 上城豪苑 (按單層執(zhí)行 ) 住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍 寫(xiě)字樓 （ 40年） (上 ，下 ）， 1倍 X≦ ， ； X≦ ， 2 倍 第 6大道 6維極景 住宅用地周邊公建用地不具有商務(wù)氛圍 酒店式公寓 （ 40年） ， 1倍，單層驗(yàn)收、收房 X≦ ， 倍； X≦ 米 2 倍 鑫貿(mào)財(cái)智領(lǐng)地 科技園區(qū)商住兩用，滿足中小企業(yè)辦公 工業(yè)用地 （ 50年） ， 1倍，單層驗(yàn)收、收房 ＜ ⅹ≤ ， ＜ ⅹ≤ ， 2倍 天津 DE小洋樓 創(chuàng)業(yè)商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍不強(qiáng)，區(qū)別周邊高層高密度住宅 商業(yè)用地 （ 40年） ( 、 ），1倍 ＜ ⅹ≤ ， ＜ ⅹ≤ ， 2倍 ? loft產(chǎn)品大都有其特殊的產(chǎn)生原因 ? Loft產(chǎn)品大多有其獨(dú)特的賣點(diǎn) 40 產(chǎn)品類別 （公建用地） 層高 計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收是否可有夾層 驗(yàn)收情況 經(jīng)濟(jì)性 舒適性 酒店式公寓 ?小于 單層 可有夾層 (上層層高 ≤) 或驗(yàn)收后客戶委托做夾層 (上層層高 ) 上層層高 ≤ 可雙層驗(yàn)收上層層高 √ ? 單層 可有夾層 (上層層高 ≤) 或驗(yàn)收后客戶委托做夾層 (上層層高 ) 上層層高 ≤ 可雙層驗(yàn)收上層層高 √ √ ?＜ ⅹ≤ 可有夾層 可雙層驗(yàn)收 √ ?X≦ 2倍 可有夾層 可雙層驗(yàn)收 √ 寫(xiě)字樓 ?小于 單層 情況同酒店式公寓 情況同酒店式公寓 √ ? 單層 情況同酒店式公寓 情況同酒店式公寓 √ √ ?X≦ 可有夾層 雙層驗(yàn)收 √ ?X≦ 2倍 可有夾層 雙層驗(yàn)收 √ 商鋪 ?小于 單層 情況同酒店式公寓 情況同酒店式公寓 √ √ ? 單層 情況同酒店式公寓 情況同酒店式公寓 √ √ ?X≦ 可有夾層 雙層驗(yàn)收 √ ?X≦ 2倍 可有夾層 雙層驗(yàn)收 √ loft產(chǎn)品在驗(yàn)收上通過(guò)一定的方法規(guī)避相關(guān)規(guī)定 注： 如果客戶購(gòu)房用以注冊(cè)公司，單層收房驗(yàn)收合格后，還需經(jīng)過(guò)消防部門的第二次檢查， 如有夾層或沒(méi)有噴淋設(shè)施屬于違規(guī)； 根據(jù) 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 規(guī)定，（房屋內(nèi)的夾層、插層