【正文】 區(qū)域與項(xiàng)目研判 項(xiàng)目市場定位 規(guī)劃布局研究 開發(fā)策略建議 商業(yè)與古建筑結(jié)合研究 商業(yè)與文化結(jié)合研究 戰(zhàn)略論證 策略論證 問題界定 47 決定城市商業(yè)體量的選址 KPI 區(qū)域位置 交通體系 城市規(guī)劃 人口狀況 處于城市的發(fā)展方向上，不會被邊緣化 屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景 接近購買力，位于消費(fèi)中心 處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地 有較強(qiáng)地消費(fèi)能力 大規(guī)模人口聚集，且有一定增長空間 便利的停車系統(tǒng) 強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強(qiáng)的輻射力 商業(yè)格局 地塊條件 處于較強(qiáng)的市場競爭地位 地塊大小能滿足開發(fā)需求 Q3：本項(xiàng)目能否在安陽承擔(dān)這個歷史角色？ 48 商業(yè)發(fā)展階段 重要標(biāo)志 事件 商業(yè)格局 1993年 19941995年 2023年 2023年 2023年至今 未來 1993年以前 國有百貨大樓大發(fā)展 專賣店出現(xiàn) 安百、二百、相州百貨三花齊放 亞細(xì)亞 開業(yè)，帶動彰德路發(fā)展 彰德路成為商業(yè)圈核心 步行街出現(xiàn) 北大街 改造成功 綜合性商場出現(xiàn) 衛(wèi)東購物廣場 開業(yè) 丹尼斯 開業(yè) 亞細(xì)亞拍賣，改造為海鑫開業(yè) 丹尼斯、海鑫、衛(wèi)東三足鼎立，丹尼斯獨(dú)占鰲頭 文峰路商圈形成 彰德路開始沒落 北大街成為商業(yè)核心 新式商業(yè)設(shè)施引領(lǐng)消費(fèi)力 ！ 核心商圈內(nèi)部經(jīng)歷了四次轉(zhuǎn)移，趨勢將進(jìn)一步延續(xù)，關(guān)鍵是新式商業(yè)設(shè)施的出現(xiàn) ?從 90年代初，安陽核心商業(yè)圈經(jīng)歷了“百貨大樓 ——彰德路 ——文峰路”的轉(zhuǎn)移。 ?市區(qū)總?cè)丝冢?。 城市布局 51 未來安陽城市將向南、向東方向擴(kuò)張，將出現(xiàn)“一區(qū)三片”的空間布局 本項(xiàng)目所處的是城市中心區(qū)中古城商業(yè)區(qū)的核心 。 未來格局 52 安東新區(qū)的發(fā)展剛剛起步，未來將有可能成為老城區(qū)外的另一個城市中心 ?安東新區(qū)規(guī)劃范圍：東起永安街，南至明福街，西至曙光路，東至光明路，規(guī)劃總用地 方公里。 ?政務(wù)新區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍的成熟至少需要 20年的時間 。居住項(xiàng)目竣工投入使用 。 快速發(fā)展期 商圈演變案例 56 從安陽未來規(guī)劃人口分布看，鐵西區(qū)仍是居住人口重心，受消費(fèi)習(xí)慣影響，核心商圈仍將是首選 一般都到市里面去購物，鐵西這邊沒什么可買的。 訪談： 安東新區(qū)籌備辦公室已經(jīng)成立 ， 擬規(guī)劃區(qū)域可能達(dá)到 70平方公里左右 ， 人口規(guī)模 30萬 （ 現(xiàn)有市區(qū) 95平方公里 、 80萬 ） 。 57 而從消費(fèi)者認(rèn)知角度看，未來的商業(yè)繁華帶不會轉(zhuǎn)移，仍將維持在文峰中路一帶 5 3 . 8 %3 8 . 4 %1 . 6 %6 . 4 %6 . 4 %北大街丹尼斯華聯(lián)美麗華其他9 . 6 %2 5 . 6 %3 7 . 6 %2 0 . 0 %7 . 2 %夏綠地以東東區(qū)丹尼斯周邊北大街其他目前最繁華的商業(yè)帶 未來 23年最繁華 的商業(yè)帶測試 ?通過訪談，大部分消費(fèi)者認(rèn)為丹尼斯、北大街一帶無法區(qū)分，幾乎等同，屬于文峰中路?！? —— 消費(fèi)者訪談 消費(fèi)者調(diào)查 58 未來，安陽將形成一主多副的商業(yè)格局，本項(xiàng)目將進(jìn)一步強(qiáng)化核心商圈的地位 ?核心商圈商業(yè)規(guī)模目前經(jīng)營面積 20萬平米，隨著本項(xiàng)目啟動，將達(dá)到 30萬平，仍占全市商業(yè)體量的一半以上 。工業(yè)用地數(shù)量顯著降低，占比不到 20%。 ?臨近核心商業(yè)區(qū)的一些項(xiàng)目屢屢創(chuàng)出價格新高 ， 目前彰德路博地苑 （ 原機(jī)床廠 ） 商鋪報價高達(dá) /平米 ， 而周邊租金不過 7080元 /平米 /月 ， 靜態(tài)投資收益回報率只有 %！ 核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價高，而業(yè)內(nèi)人士反映銷售難度很大，投資者則認(rèn)為小面積、低總價商鋪很少。 簡評： 核心商圈資源向文峰中路轉(zhuǎn)移 ， 沃爾瑪項(xiàng)目不僅要偏離核心商圈 ， 還處于非城市發(fā)展方向上 ， 前景不容樂觀 。 ?該項(xiàng)目一期占地 80畝 ， 建筑面積 ， 地上 5層 、 地下一層 ， 如果丹尼斯或者有其他商家進(jìn)駐 ， 將對分流新區(qū)消費(fèi)力 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)量大 ， 但多在外圍 ， 核心商圈內(nèi)較少 ， 外圍擬建項(xiàng)目不會構(gòu)成實(shí)質(zhì)性威脅 。 ?專業(yè)市場：專業(yè)市場分布在文昌大道和文峰大道西端 ，經(jīng)營面積近 30萬㎡，以家電、建材、內(nèi)衣等為主，輻射整個豫北。 商業(yè)格局 67 核心商圈外圍主要城市道路的商業(yè)面積約㎡，城市其他區(qū)域仍有 10余萬㎡ ?核心商圈以北 ， 紅旗路 、人民大道陸續(xù)開發(fā)了美麗華購物廣場 、 金豪數(shù)碼城等商業(yè)設(shè)施 ， 但依然不能撼動核心商圈的地位 。 ?北大街是安陽的商業(yè)重地 ， 且周邊原有大量的政府單位機(jī)關(guān) ， 購買力強(qiáng) ， 尤其是位于城市中心 ， 交通便利 。 商業(yè)格局 估算一：根據(jù)單次消費(fèi)額計(jì)算，年零售額 13億元 ?根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)測算 ， 購物頻率為 /周 ， 以此推算 ， 核心商圈內(nèi)零售額為 52 25% 800000= 估算二：根據(jù)購物頻率和單次消費(fèi)額，年零售額 ?集中式商業(yè)：丹尼斯坪效約 /年 ， 其他約是該數(shù)據(jù)的一半 ，那么集中商業(yè)年?duì)I業(yè)額約 ?！? 街鋪比重高導(dǎo)致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象 未來安陽的集中商業(yè)必將大行其道 ， 這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇 ， 安陽一樣 。打破均衡格局， 重新建立分工體系一起做大整個商圈。 競爭分析 核心商圈主力店 73 丹尼斯顯示出較大的滲透系數(shù)，商圈半徑最大，輻射人口最多 安東新區(qū)2%殷都區(qū)7%文峰區(qū)33%龍安區(qū)6%鐵西區(qū)16%北關(guān)區(qū)25%下屬縣市10%周邊地市1%丹尼斯輻射人群范圍 安東新區(qū)11%龍安區(qū)34%北關(guān)區(qū)33%文峰區(qū)11%下屬縣市11%衛(wèi)東輻射人群范圍 文峰區(qū)34%鐵西區(qū)33%北關(guān)區(qū)11%下屬縣市22%北關(guān)區(qū)67%文峰區(qū)33%美麗華輻射人群范圍 海鑫輻射人群范圍 ?丹尼斯輻射范圍最廣，城區(qū)、下屬縣市和周邊城市都受到不同程度的覆蓋。 ?美麗華的輻射范圍更小，以文峰和北關(guān)區(qū)的居民為主。 ?租金水平： 180280元 /㎡ /月 開業(yè) 百貨業(yè)品牌進(jìn)行關(guān)門調(diào)整 逐步成為安陽最火爆的商場 以其品牌號召力逐漸帶旺唐子巷、文峰中路一帶的商業(yè)，成為安陽品牌集中地 起步期 2023年初 2023年 5月 2023年 2023年后 調(diào)整期 成長期 成熟期 丹尼斯（安陽）的發(fā)展歷程 明清風(fēng)格的外立面 時尚現(xiàn)代的內(nèi)部裝修 競爭分析 核心商圈主力店 75 丹尼斯以超市 +百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏 1F 2F 超市 服裝 鞋、皮具 精品 珠寶首飾 化妝品 餐飲 運(yùn)動 家紡 ?丹尼斯主要以超市 +百貨聯(lián)動的組合模式 ， 利用超市源源不斷地人流帶活一樓百貨的經(jīng)營 。有 7個出入口， 2部自動扶梯，中央空調(diào)。 ?海鑫其次，以文峰、鐵西和下屬縣市為主。而華聯(lián)、海鑫、衛(wèi)東、美麗華等僅占 23%，足以看出，丹尼斯在安陽商業(yè)中的地位。延續(xù)現(xiàn)有商脈，分享客流。 估算三：根據(jù)零售面積和坪效，年零售額約 安陽 深圳東門 占地 ㎞ 2 營業(yè)面積 20萬 50萬 日客流量 12萬 40萬 零售額 12億 50億 安陽核心商圈 VS深圳東門 70 %%%%0%25%50%75%100%安陽核心商圈 遵義丁字口商圈 青島李村商圈 深圳東門商圈街區(qū)商業(yè) 集中商業(yè)核心商圈中街鋪比重超過 5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢所趨 消費(fèi)者訪談：“到處是商鋪了，亂亂的。 根據(jù)調(diào)查，核心商圈內(nèi)有 1000余家商家，總經(jīng)營面積約 20萬平米，占城市全部商業(yè)（除去專業(yè)市場）的近 50%。 美麗華 金豪 賽博 居家宜 人民大道 解放大道 紫薇大道 彰 德 路 核心商圈 紅旗路 商業(yè)格局 68 核心商圈占地 ㎞ 2，在營面積約 20萬㎡，具有極強(qiáng)的吸引力和輻射力 ?核心商圈主要由四條城市道路交錯圍合形成：解放大道 、 北大街 、文峰南北街 、 彰德路 。 核心商圈 專業(yè)市場 專業(yè)市場 安鋼商圈 市政府 商業(yè)格局 66 序號 項(xiàng)目名稱 租金 1 工貿(mào)城 一層 2元 /平 /日 2 豫北興達(dá)汽配城 /平 /日 3 鋼材市場 /平 /日 4 輕紡城布匹市場 /平 /日 5 開發(fā)區(qū)家電批發(fā) 市場 /平 /日 6 化工建材城 /平 /日 7 花鳥市場 1元 /平 /日 專業(yè)批發(fā)市場在營規(guī)模約 30萬㎡，但除工貿(mào)城外，其余經(jīng)營不佳 6 7 13 8 10 12 11 9 5 4 1 2 3 水暖建材市場 1 工貿(mào)中心 2 商貿(mào)城 3 金橋小商品市場 4 萬通汽配中心 5 興達(dá)汽配城 6 7 豫北內(nèi)衣城 8 輕紡城 9 世紀(jì)家園家具城 10 鋼材市場 13 華豫紡織工業(yè)園 11 花卉市場 12 五金交電市場 ?安陽的專業(yè)市場主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黃河大道兩側(cè)，文峰大道西側(cè)。 ?核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四條城市道路交錯形成。 規(guī)劃項(xiàng)目 64 區(qū)域競爭結(jié)論：核心商圈地位將繼續(xù)保持，外圍項(xiàng)目對核心商圈競爭有限 從規(guī)劃以及城市商圈演變規(guī)律看 ， 核心商圈地位不會發(fā)生轉(zhuǎn)移 。 ?另外，消費(fèi)者看好的安東新區(qū)目前尚無大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃，只有義烏小商品城正在籌劃中。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關(guān)區(qū) ?沃爾瑪項(xiàng)目：本應(yīng)進(jìn)駐本項(xiàng)目地塊 ， 但陰差陽錯拿下偏離核心商圈的紅旗路地塊 。金商都 街鋪 在建 單鋪 3040，單價約 400，總價，1215萬 市場主要商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目 ?城區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)有限 ， 核心區(qū)供應(yīng)很少 。 存在升級空間 商圈競爭預(yù)測 59 從規(guī)劃落實(shí)看，安陽剛經(jīng)過“攤大餅”的階段，城市框架基本形成，房地產(chǎn)開發(fā)正酣 安東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)形成 城市建設(shè) %%%%%%辦公用途總量居住商業(yè)、居住商住工業(yè)商業(yè)2023年 居住及商業(yè)用地供應(yīng)增長較快 ? 2023年出讓土地性質(zhì)單一，工業(yè)、居住占絕對主導(dǎo)，兩者共占總出讓量的95%，其中工業(yè)用地占 %，居住用地占 %。 ?認(rèn)為未來安陽最繁華的商業(yè)帶出現(xiàn)在東區(qū)的消費(fèi)者占 1/4。 從目前看，東區(qū)住房規(guī)劃的落實(shí)還有待觀察，大量人口入住尚不會成為事實(shí)。 —— 鐵西某消費(fèi)者 鐵西 ?從安陽市住房建設(shè)規(guī)劃看，未來 5年內(nèi)，鐵西區(qū)將是住房建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。 ?經(jīng)過 10多年的建設(shè)，鄭東新區(qū)初見規(guī)模。 安陽 市政務(wù)新區(qū)商業(yè)氛圍成熟尚需時日，老城區(qū)核心商圈的地位在很長一段時間內(nèi)不會改變 城市新中心區(qū)商業(yè)成熟一般需要 20年，在形成過程中不會削弱傳統(tǒng)核心商圈的地位 新區(qū)商圈和原有商圈更多是互補(bǔ) 案例選取 —— ?上海、深圳、青島、鄭州 案例關(guān)注點(diǎn) —— ?城市發(fā)展、商圈演變 54 深圳新中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了將近 20年才進(jìn)入成熟發(fā)展期 深圳新中心區(qū)發(fā)展歷程 投資啟動 主干道基本完成 投資大廈信息樞紐中心大廈建設(shè) 中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ” 基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地 和黃 、 中海、 深業(yè) 、 居住項(xiàng)目開工；六大政府工程同時開工 ， 中心區(qū)城市公園建成 中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期 。 ?隨著市委、市政府遷入政務(wù)新區(qū)，安陽的行政中心轉(zhuǎn)移，未來安東新區(qū)內(nèi) 政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為老城區(qū)外另一個城市中心。 ?一區(qū) ：城市中心區(qū)，西起京廣鐵路，東至京珠高速公路，南起安林高速公路，北至洹河，是城市市級中心區(qū)所在地，承擔(dān)城市商務(wù)用金融、辦公、文化博覽、教育體育等功能。 ?五大組團(tuán)：老城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、東面安東新區(qū)、南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)和北部歷史風(fēng)光休閑游覽區(qū)。 ?按照商業(yè)發(fā)展規(guī)律，下一個階段將會是一站式的都市 mal大發(fā)展時期。 政策風(fēng)險