【正文】 制；增加公共租賃住房供應(yīng)。 ?對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。 ?從 2成到 6成使杠桿效應(yīng)去掉了 %，同時起到跌時擴(kuò)大損失、漲時縮小收益的作用，溢價型住宅投資客得到了堅決退場的信號。寫字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的 “ 創(chuàng)業(yè)生活鏈 ” 。 重點個案 :中都 〃 西溪 CIC 區(qū)域市場研究 項目組成 幢數(shù) 層數(shù) 總建筑面積 產(chǎn)品說明 科技孵化器 3 4F/9F 3萬 m2 蛋圓形建筑外觀 ,最大限度視野 五星級商務(wù)中心 1 26F m2 一層為商務(wù)中心、大堂吧、西餐廳、咖啡館、零點餐廳， 二層為宴會廳、洗浴中心， 三層為多功能廳、大小會議室、高檔 KTV、足浴， 四層為游泳池、健身房、乒乓球室、臺球室、棋牌室， 五至十六層為酒店式豪華寫字樓， 十七層二十六層為五星級商務(wù)客房 酒店式金領(lǐng)寓所 1 26F m2 五星級配套設(shè)施和五星級服務(wù)，室內(nèi)國際名家設(shè)計 國際商務(wù)寫字樓 6 13F m2 獨(dú)立門廳，外立面玻璃幕墻，干掛石材；規(guī)劃 500個車位； 5A智能設(shè)計 單幢面積 5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公； 單層面積 200400平方米，適合中小型企業(yè)獨(dú)立辦公。 ? 是以“現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意園和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園”為定位，工業(yè)產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)相互交融、和諧共存的新型創(chuàng)意園區(qū)。 2023年年底前已經(jīng)完成招商工作，入駐企業(yè)近 30家，入駐率達(dá)到 100%。延伸到室內(nèi)的下沉景觀開放空間，締造辦公與休閑相結(jié)合的完美遐想。復(fù)式寫字樓、綜合配套，園區(qū)成為杭州 IT軟件、高新技術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)意、外貿(mào)金融等產(chǎn)業(yè)集聚之地，并為它們的孵化、成長、加速提供最優(yōu)秀的平臺。 留學(xué)人員創(chuàng)辦企業(yè)可以優(yōu)惠價購買創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、科研用房；租用園區(qū)的生產(chǎn)、科研用房，建筑面積在一定平方米內(nèi)的，第一年租金全額補(bǔ)助，第二年至第三年減半補(bǔ)助。 (二 )針對高新科技企業(yè)的優(yōu)惠政策 通過“雙軟”認(rèn)定的軟件企業(yè)，其銷售自主開發(fā)的軟件產(chǎn)品享受國家相關(guān)政策。 科技型企業(yè)，對經(jīng)認(rèn)定的省級、市級、區(qū)級的科技型企業(yè)，分別按 3個等級給予獎金獎勵。 區(qū)級 (含 )以上高新技術(shù)企業(yè)、科技型中小企業(yè)、擁有區(qū)級以上企業(yè)研發(fā)中心和技術(shù)中心的企業(yè)、列入“ 1356” 工程培育的企業(yè)，可獲得人才房優(yōu)先認(rèn)購資格。 區(qū)域市場研究 恒生科技園總投資 15億元，總占地面積 160畝，總建筑面積 27萬平方米，包括辦公、商業(yè)、配套，容積率小于 項目總共分為三期： 一期用地面積約 27530平方米 二期用地面積約 28528平方米 三期用地面積約 28608平方米 一期地上、地下總建筑面積 米，將建設(shè) ， 11棟獨(dú)立研發(fā)中心和 6000平米綜合配套 ,容積率 ，建筑密度 %，綠地率%。 地鐵 : 地鐵二號線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場 ,在人民廣場與地鐵一號線交匯。 張江模式 —— 上海張江高科技園區(qū) 地鐵站 外環(huán) 內(nèi)環(huán) 磁懸浮 經(jīng)典案例研究 54 上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃 高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括： 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。 ?借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于 硅谷模式 的 張江模式 。 58 同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū) 臨平北路 商務(wù)圈 和平公園 曲陽商務(wù)中心 鞍山商圈 五角場商圈 (復(fù)旦科技園區(qū) ) 北外灘航運(yùn)中心 陸家嘴 高?？萍紖^(qū) 國際商務(wù)區(qū) 區(qū) 位： 上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)； 片區(qū)背景： ?楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地； ?目前定位于 “ 知識楊浦 ” ，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、 IT、廣告行業(yè)； ?傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少； 片區(qū)現(xiàn)狀： ?22個國家級重點實驗室 ?14所高等院校 ?100多家科研院所 ?2023余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司 ?20萬本科生、研究生和博士生 創(chuàng)智 天地 創(chuàng)智天地 —— 打造都市生活第三地 59 創(chuàng)智天地 開發(fā)商 香港瑞安公司 地理位臵 江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間 建筑設(shè)計 美國 SOM設(shè)計師事務(wù)所 土地面積 84公頃（ 1260畝） 建筑面積 － 100萬 總投資 － 100億元 一期創(chuàng)智 SOHO開盤 － 2023年下半年，售價 15000元 /平 創(chuàng)智中心 －提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、 休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智 SOHO －提供住宅以及辦公、零售、休 閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)。 創(chuàng)業(yè) 小公司 風(fēng)險基金 大學(xué)科研機(jī)構(gòu) 律師 事務(wù)所 跨國公司研發(fā)中心 會計 事務(wù)所 現(xiàn)代服務(wù)公司 62 “創(chuàng)智天地 ” 是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式 “創(chuàng)智天地 ” 就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 66 創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度 一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線： 創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級配置）、生態(tài)化的路線。 三是高性價比： 利用政府關(guān)系，對重點企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。 三是高性價比： 利用政府關(guān)系，對重點企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。其中一期面積 3萬平米左右， 主力戶型在 10003000平米之間 。 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道 —— 關(guān)于客戶的思考 亦莊BDA 71 準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢 成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。 世紀(jì)城房地產(chǎn) 。 72 個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門 規(guī)劃： ?地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。 建筑： ? 既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。 環(huán)境： ?精心設(shè)計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。 地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領(lǐng)袖 從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積 200平米 成交過程 欲自行設(shè)計，遭拒絕； 已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交 6050元 /平米。 客戶特點 老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。 75 入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在 10002023平米 體育器材公司： 工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求 1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。 飲料公司： 需求面積為辦公面積 500— 800平米，廠房 1500— 2023平米，主要想購買廠房。此客戶已于2023年 7月 25日取消購買計劃，改為租賃。 新買基地。 依文服飾： 需求 2023平米， 不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置 —— 郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置 —— 荒（周邊可能是工廠）； 定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可； 76 國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺 白領(lǐng)服飾有限公司： “中國職業(yè)女裝第一品牌” 在 BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共 3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設(shè)計中心。 新奧集團(tuán)： 需求面積為 2023平米。 購買原因： 外地企業(yè)，考慮政府因素較高 ，總部基地的銷售與政府掛鉤； 退房原因： 與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn) ，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。 周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙 客戶開通。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時間。 原認(rèn)為價格（ 5300）合適，到場后認(rèn)為貴 6400，而且不需要這么大。 73 依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息 光機(jī)電一體化 生物技術(shù)與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè) 諾基亞、朗訊科技 中國數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè) SMC、 ABB、 施耐德、 GE 代表企業(yè) 拜爾、安萬特 人類基因組北方 研究中心 國家病毒生物中心 代表企業(yè) 英納超導(dǎo) 嘉捷恒信 大陸太極 中鈔錫克拜 代表企業(yè) 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院 以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)， 形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系 ，最終形 成具有強(qiáng)烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。 ?外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實效果以及不同質(zhì)感的對比； 特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識設(shè)計，給各個企業(yè)以品牌的感覺。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個建筑。 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng) (北京 )公司 。 資生堂 。 交通 :位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處 ?項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 ?三條主干道通往市中心 配套： 項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所 。 ? 第三部分 案例借鑒研究 外地項目考察 北京篇 70 位置 : 位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點， 構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線 ，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。 68 創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度 一是自身渠道強(qiáng)勁： 瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。 67 創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度 一是自身渠道強(qiáng)勁： 瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。 一是時機(jī)把握準(zhǔn)確： 上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。 高科技園區(qū) 著重推動研發(fā)。 ?生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級，實現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件 ? 依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò) 背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地 構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺和服務(wù)平臺、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等 ?新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺 ?通過企業(yè)化和市場化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀 55 張江高科技園區(qū)的 “ 星星之火 ” ?良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式 ?政策的扶植 ?較好的區(qū)位條件（陸家嘴） ?高效的運(yùn)營模式 (靈活） ?三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時擴(kuò)張） ?在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個 良性循環(huán) 的發(fā)展階段。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。 火車站： 距上海火車站 17公里。至 2023 年 9 月， 園區(qū)累計引進(jìn)注冊企業(yè) 4141 家 ，吸引 跨國公司研發(fā)中心 91 家 。 購買人才房，具體享受面積按本科生、中級職稱 (技師 )；碩士生、副高職稱 (高級技師 )；博士生、正高職稱；夫妻雙方同為我區(qū)引進(jìn)人才這四個等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 區(qū)財政安排專項資金用于企業(yè)上市所必需的培訓(xùn)、咨詢、規(guī)范改制等前期費(fèi)用的補(bǔ)助。對列入省、市信息服務(wù)與軟件業(yè)示范企業(yè)的，分別給予一定額度的獎金獎勵。 留學(xué)人員隨歸子女入托、入中小學(xué)，憑 《 杭州市留學(xué)回國人員工作證 》 或 《 外國專家證 》 ，由區(qū)教育行政部門為其就近安排在優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校就讀，轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)隨到隨辦，不收取政府規(guī)定以外的任何費(fèi)用。 重點個案 :恒生科技園 區(qū)域市場研究 重點個案 :恒生科技園 (一 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策 留學(xué)人員來余杭創(chuàng)辦企業(yè)，可憑本人護(hù)照 (中國或外國的 )等有關(guān)文件到所在地工商行政管理部門注冊登記，注冊資本金可按有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并可在二