【正文】 展企業(yè)。 ? 一般來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項(xiàng)新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點(diǎn)就是日常養(yǎng)護(hù)，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。物業(yè)管理企業(yè)就必須針對(duì)不同的物業(yè)生命周期，制定出不同的管理資金的使用預(yù)算，匯總后得出每年、每月所需要的全部管理資金，對(duì)暫時(shí)不用的多余資金，物業(yè)管理企業(yè)可以用于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資。 。 。在多種經(jīng)營(yíng)、提高管理服務(wù)效率、規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方面廣開(kāi)財(cái)源，實(shí)現(xiàn)“管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”三統(tǒng)一。 1．營(yíng)業(yè)成本：指企業(yè)在從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。 （ 3）間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞保費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗攤銷及其他費(fèi)用等。如公司經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用控制指物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃和預(yù)算，控制費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生，采取措施保證費(fèi)用計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算的順利執(zhí)行。 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部（部門經(jīng)理） 主 管 會(huì) 計(jì) 現(xiàn) 金 出 納 統(tǒng) 計(jì) 員 收 費(fèi) 員 財(cái)務(wù)部工作人員的崗位職責(zé) ? 因事設(shè)崗，因崗定職，因職定責(zé)。 4）按時(shí)審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并做出分析報(bào)告。 8）組織擬訂物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。 2）按時(shí)編制月度、季度、年度會(huì)計(jì)報(bào)表。做好固定資產(chǎn)管理工作，及時(shí)建立固定資產(chǎn)卡片，按時(shí)計(jì)提折舊。 2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對(duì)好銀行賬單，并做出未達(dá)賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。 6）對(duì)辦理報(bào)銷的單據(jù)，須檢查審核手續(xù)是否完備，有否違反企業(yè)的規(guī)定，凡手續(xù)不完備的，一律拒絕付款。 3）維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所存的資料，對(duì)于變動(dòng)的資料，要隨變隨改，以免出現(xiàn)差錯(cuò)。做到快、準(zhǔn)、不錯(cuò)收、漏收，對(duì)各種鈔票必 須認(rèn)真驗(yàn)明真?zhèn)巍? 5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對(duì)，不得以白條抵庫(kù)，一切現(xiàn)金收入不準(zhǔn)坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。 2）尚未使用的支票在工作時(shí)間需放入保險(xiǎn)柜內(nèi)，保險(xiǎn)柜的鑰匙應(yīng)委托兩名職員分別保管。備用金的審批程序如下： 1）只有用鋼筆書寫和打印出來(lái)的備用金憑證才能支付，而且憑證的后面要附上發(fā)票證明。 銀行往來(lái)賬目管理 1．批準(zhǔn)開(kāi)設(shè)銀行往來(lái)賬 ? 與企業(yè)開(kāi)戶銀行往來(lái)賬有關(guān)的支票、匯票、本票、定貨單以及其他所有的可轉(zhuǎn)讓票據(jù)之出具、制造、核收和簽名的權(quán)限如下： 1）部門經(jīng)理或副總經(jīng)理 xxx元以下 2）總經(jīng)理或董事總經(jīng)理 無(wú)限額 2．定期存款 ? 定期存款應(yīng)存入開(kāi)戶銀行或存入提供最優(yōu)厚利率的金融機(jī)構(gòu)，并需由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 1）未存入銀行的收入必須加以上鎖。 5）公司應(yīng)為接受和保管現(xiàn)金的員工購(gòu)買職員忠誠(chéng)保險(xiǎn)。 4）公開(kāi)投標(biāo)報(bào)價(jià)用于高于 XXX元的商品及服務(wù)。 4）所有“購(gòu)貨訂單”和“工作通知單”必須由核準(zhǔn)人和財(cái)務(wù)主管簽名。 8）如果對(duì)方提供滿意服務(wù)，需在供應(yīng)廠商“工作報(bào)告”或“工作通知單”的副本中注明。 2）所有正式發(fā)票均須核實(shí)。 6）正式發(fā)票上的任何改動(dòng)均須有公司蓋章，或財(cái)務(wù)主管簽字。 1．庫(kù)存管理的基本要求。 4）制定有效的防水、防潮、防盜、防霉壞的安全措施。 3）采購(gòu)計(jì)劃單需總經(jīng)理審批，方可采購(gòu)。 庫(kù)存管理的原則 1）管理人員必須負(fù)責(zé)庫(kù)存的搬運(yùn)并確保其存放的合理。 4）存貨盤點(diǎn)情況須呈報(bào)部門經(jīng)理，并有責(zé)任解釋任何差額。 2．固定資產(chǎn)管理的職責(zé) 1）使用單位應(yīng)指定專人管理，做到賬物相符。 4）建立固定資產(chǎn)技術(shù)檔案、臺(tái)賬，做到統(tǒng)計(jì)資料和原始記錄齊全、按時(shí)、準(zhǔn)確地填報(bào)固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表和分析資料。 4）配合固定資產(chǎn)歸口管理部門，做好固定資產(chǎn)的增加、調(diào)撥和清理報(bào)廢工作，做好固定資產(chǎn)清查盤點(diǎn)工作。 物業(yè)管理企業(yè)一般常用直線法來(lái)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。 4．固定資產(chǎn)的折舊 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定計(jì)提折舊。 2）填制統(tǒng)一的固定資產(chǎn)卡一式三份，一份歸口管理部門，一份交使用單位，一份交會(huì)計(jì)部門作為固定資產(chǎn)明細(xì)臺(tái)賬。實(shí)行專人管理，專人使用，專人保養(yǎng)。 2）不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在 2023元以上，并且使用期限超過(guò) 2年的。領(lǐng)貨時(shí)需持核準(zhǔn)的“領(lǐng)貨單”方可將貨取出。 4）貨物的驗(yàn)收要與采購(gòu)單相符，凡未辦理采購(gòu)手續(xù)的貨物不予驗(yàn)收入庫(kù)。 2．采購(gòu)和驗(yàn)收的基本要求 1）采購(gòu)人員必須對(duì)所管物業(yè)各種公共設(shè)施設(shè)備有一定的了解，要按質(zhì)、按量、按要求購(gòu)買所需的材料。 2）保證庫(kù)存物質(zhì)做到物卡相符、賬卡相符、賬賬相符。 庫(kù)存管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的庫(kù)存管理有其服務(wù)的特點(diǎn)，所以要庫(kù)存一些維修常用的材料、工具備品、清潔用品和辦公用品等。 4）正式發(fā)票須在收到款項(xiàng)的當(dāng)時(shí)開(kāi)出，并于當(dāng)天核對(duì)。 10）收到的債權(quán)人發(fā)票，須直接送到財(cái)務(wù)部，以便準(zhǔn)備支付憑證。接受交貨時(shí)，必須核實(shí)此“購(gòu)貨訂單”是否已經(jīng)批準(zhǔn)。 2）對(duì)于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時(shí)增補(bǔ)的商品，必須取得供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，并購(gòu)買最具競(jìng)爭(zhēng)力的商品。 2）書面報(bào)價(jià)用于高于 xxx，但低于 xxx元的商品及服務(wù)。 3）每日下班前必須將所有現(xiàn)金放到公司保險(xiǎn)柜內(nèi)（保險(xiǎn)柜內(nèi)現(xiàn)金控制在 xxx元以下）。 2）必須備有各種形式的存款單：如現(xiàn)金、匯票；支票等。 3）資金保管者有責(zé)任在 24h內(nèi)妥善保管該資金。 4）所有失效的支票需注明“作廢”字樣，并存檔。但為了簡(jiǎn)化交易程序，可以同時(shí)規(guī)定： xxx元以下的支出可從備用金中支出；超出 xxx元，但低于 xxx元的支出若要從備用金中支付，需由部門經(jīng)理批準(zhǔn)； xxx元以上則由總經(jīng)理批準(zhǔn)等。同時(shí)掌握業(yè)主的繳費(fèi)情況，做好追收工作。 收費(fèi)員崗位職責(zé) 1）對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守企業(yè)制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作。 統(tǒng)計(jì)員崗位職責(zé) 1）對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，遵守企業(yè)所制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則，做好本職工作。 4）嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度和銀行支票使用規(guī)定，庫(kù)存現(xiàn)金按規(guī)定限額執(zhí)行，不得挪用庫(kù)存現(xiàn)金，不得以白條單據(jù)抵庫(kù)。 7）檢查、審核各經(jīng)營(yíng)部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目。 4）及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，將債務(wù)壓縮到最低限度。 10）根據(jù)本公司的特點(diǎn)和實(shí)際情況，制定財(cái)務(wù)管理的細(xì)則。 6）合理有效地經(jīng)營(yíng)好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。 2）組織財(cái)務(wù)部門的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。 （三）企業(yè)利潤(rùn)的形成 ? 物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額和補(bǔ)貼收入四部分。如利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。發(fā)生時(shí)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。 （ 1）直接人工費(fèi)：指支付給企業(yè)直接從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和職工福利費(fèi)等。 、合法經(jīng)營(yíng)、良性循環(huán)。 四、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制 （一）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則 ，做好財(cái)務(wù)計(jì)劃，良性使用資金。 。 （三）資金使用的控制與管理 。由此可見(jiàn)，