【正文】 略的主要依據(jù)。最大限度的節(jié)約廣告費用，實現(xiàn)預期營銷推廣效果，完成項目的銷售目標。 項目的關鍵時間點： 項目目前工程進度在正負零，預計將在 9月前后取得預售許可證； 根據(jù)上述主要時間節(jié)點以及必須的至少一個月的客戶蓄水時間，暫定項目開盤時間為： 2023 年 10月 1日。 平開高走，小幅上漲 由于市場對樓盤的漲價因素較為敏感，漲幅空間的絕對值壓力大，后期產品呈現(xiàn)階段可能價格動態(tài)調整幅度不宜過大，故入市的價格不能過低但也不能過高，要保持適中。 成本對價格的影響：售價與成本之間的差額即為利潤，這里所指的成本，包含了稅金。它以競爭者的價格為基礎，根據(jù)競爭的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，降低風險、擴大銷售量或提高市場占有率的目的。最終一戶一價的價格執(zhí)行表待開盤前一周根據(jù)周邊市場情況及客戶接受度另行詳細提供。 第 五 階 段 尾盤期 （ 09年 5月 — 6月） （ 1）執(zhí)行并調整尾盤期廣告、營銷計劃； （ 2）針對老客戶介紹新客戶，采取獎勵措施； （ 3）物管公司全面介入，共同舉辦各種營銷活動；； （ 4）公司和項目品牌完全建立。另外對特殊位置的住宅進行有意識的控制，為中后期的客戶購房留有余地。 銷控方法 以樓層不同、位置不同、戶型不同、總價不同四個方面將住宅劃分為四個部份，根據(jù)各個階段的銷售控制原則，每部份按比例逐步放開。（相關培訓課程根據(jù)當時具體情況共同商定） （三）銷售前期的準備工作 銷售資料的準備 （ 1）項目統(tǒng)一說辭； （ 2）戶型圖與平面圖； （ 3）交房標準； （ 4） DM單及樓書； （ 5）面市銷售所需證件“ 5證 2書”； （ 6）物業(yè)管理內容； （ 7）價格體系、利率表； （ 8）按揭辦理程序，客戶需提供資料的清單； （ 9）個人住房抵押合同； （ 10）個人住房公積金借款合同； （ 11）個人住房商業(yè)借款合同； （ 12）付款方式及優(yōu)惠策略； （ 13）辦理產權證的相關程序及費用； （ 14）入住流程、入住收費明細表； （ 15）物業(yè)管理收費標準； （ 16）客戶“申請認購誠意金”的申請書； （ 17）認購書； （ 18）銷售合同標準示范文本等。 家庭年收入：普遍在 5萬元以上。 ● 第二種類型： 經(jīng)濟條件比較好，要改善生活品位，提高生活質量，尤其擔心以后房價提高，因而把現(xiàn)有住房進行租賃或出售，從而購買品質較高環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。 二、項目定位 定位原則 項目成功開發(fā)的同時，為發(fā)展商贏得最大的利潤與品牌資源； 規(guī)避市場風險，最大限度地降低項目的開發(fā)風險； 走差異化道路，超越競爭對手； 強化優(yōu)勢，弱化劣勢，或者干脆變弱勢為優(yōu)勢。尤其在項目案名上更應該體現(xiàn)項目的環(huán)境條件。 整體策略 結合項目規(guī)模小、總產值較低的現(xiàn)實情況，采用成本較低的實效行銷，針對目標客戶群進行定向宣傳攻擊，以降低廣告費用支出。 第三：產品素質以及氣質形態(tài)的體現(xiàn)以及傳達。 （二）廣告媒體策略 項目現(xiàn)場廣告投放 （ 1）樓書和 DM單 由于本案規(guī)模較小，而獨立成冊的樓書成本太高，因此，建議制作精美的 DM單以取代樓書，達到提升項目形象的效果。 硬廣告投入 報刊廣告： 在項目的形象期、開盤和強銷期選用成都主流媒體《成都商報》、《華西都市報》及《居周刊》為主，該媒體具有傳播面廣、迅速提升項目形象等特點，具體投放頻率與版面選擇視情況而定； 公交車身廣告： 該媒體具有時效長，流動性大的特點，且較為經(jīng)濟，缺點是宣傳面窄； 電視： 為提高項目品質和形象，在形象宣傳和開盤強銷期可在彭州電視臺中播出項目形象廣告，播放頻率視情況而定； 春節(jié)促銷 充分利用春節(jié)期間外地打工返鄉(xiāng)的時機，開展針對性的推廣與營銷策略，以抓住這部分客戶購買市場。 , February 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :53:4315:53:43February 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 28日星期二 3時 53分 43秒 15:53:4328 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :53:4315:53Feb2328Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 28日星期二 3時 53分 43秒 15:53:4328 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 28日星期二 下午 3時 53分 43秒 15:53: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :53:4315:53Feb2328Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 28日星期二 3時 53分 43秒 15:53:4328 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :53:4315:53:43February 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 28, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :53:4315:53Feb2328Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 因時間倉促，本方案如有疏漏之處，請各位領導指正。 黃金樓市》 雜志 《四川畫報 經(jīng)過 2個月的時間進行銷售前蓄水、積累客戶，在 08年 9月下旬取得預售許可證，于 08年 10月 1日正式開盤銷售。 在報媒、戶外、項目售樓部宣傳和包裝色彩形式上，極力營造項目的文化內涵； 通過活動演繹真實生活新意境，塑造客戶對項目的真實感受； 借勢成青路開通形成的區(qū)域市場熱度； 推廣重點： 第一：項目現(xiàn)場的包裝及社區(qū)體驗氛圍的營造。具體比例詳見下表： 購買客戶信息來源分析報紙20%戶外25%客戶間的信息傳遞40%路過項目10%其他5%報紙 戶外 客戶間的信息傳遞 路過項目 其他 （二）廣告推廣思路及整體策略 城北區(qū)域目前環(huán)境現(xiàn)狀雖然較差，但未來規(guī)劃前景廣闊；項目整體體量較小，整體銷售節(jié)奏較快，因此也就無法投入過多的宣傳來向目標客戶普及彭州城北的未來規(guī)劃及升值前景，未來城市規(guī)劃對項目價格提升的影響不會太大，但會對客戶購買的決心產生重要影響。 形象定位： 用心創(chuàng)造 完美生活 主題定位： 睦鄰友好的書香院落 關于項目案名 市場調查發(fā)現(xiàn)，目前彭州房地產市場上，凡是小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)內健身和休閑等配套齊全的項目銷售情況普遍較好，且價格相對較高。 ●第四種類型： 周邊省區(qū)、市、縣及農村鄉(xiāng)政人群。 與彭州有著深厚的關系 (工作、親戚、朋友等 )的客戶。 銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控 （ 1）銷售現(xiàn)場； （ 2）客戶檔案記錄； （ 3）客戶購房心理分析； （ 4）購房情況介紹； （ 5）認購書簽訂； （ 6）正式合同簽署； （ 7）辦理銀行按揭； （ 8）收款過程； （ 9）成交情況匯總； （ 10）法律問題咨詢； （ 11）銷售總結； （ 12）銷售人員的業(yè)績評定。 五、銷售執(zhí)行計劃 （一）銷售人員的招聘 建議在項目開始進行形象推廣前一個月招聘銷售人員，根據(jù)項目規(guī)模，招聘 4— 6人，注意男女搭配和新老搭配。 持續(xù)期： 抓住客戶，分片區(qū)的打開銷售控制，將優(yōu)、中、差戶型合理的進行搭配銷售。 銷控目的 在銷售實施階段，隨著市場的變化和銷售情況的變化，為各個階段的銷售策略調整提供保障的體系。 第 二 階 段 開盤期 （ 08年 10月 — 11月） （ 1）取得銷售預售許可證； （ 2）排號期為 1周左右，收取排號費，盡量積累目標客戶； （ 3）根據(jù)排號情況調整開盤價格、銷售控制、調價策略； （ 4）確定并實施排號期、開盤期廣告推廣計劃； （ 5）針對開盤和春節(jié)適當開展營銷活動以促進銷售； （ 6）維持正常工程進度。 （三）均價擬定 根據(jù)價格定位策略，以公司對未來市場的預期為指導思路，在制定價格表過程中，根據(jù)目前其它同類型樓盤的客戶付款情況，并結合本項目的一些特點，盡量考慮采取更多靈活多樣的付款方式。具體成本由開發(fā)公司核定。 （二）具體價格執(zhí)行部份 項目價格體系制定方法（具體價格執(zhí)行表在策略確定后進行）：價格的制定通常有三種方法：成本定價法、市場競爭定價法、加權平均定價法。 市場化原則 一房一價原則 平開高走 可執(zhí)行原則 差異化原則 根據(jù)我對項目周邊市場競爭情況的初步調查、項目資源等情況分析，本案以 “平開高走，小幅上漲” 的總體初步價格思路為準，綜合考慮本案潛在的價值進行初步的價格策略制定。 （二）項目營銷節(jié)點 項目在什么時候、以怎樣的定價方式入市，即是入市時機及姿態(tài)的選擇。而目前彭州市場上大盤、名盤較多，大多數(shù)都具有規(guī)模、環(huán)境、交通條件、景觀資源等各種優(yōu)勢，市場競爭激烈。 房地產恢復 ：預計在未來 6個月左