【正文】 1739 11 累計未分配利潤 87022 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 859 2467 4076 5814 7553 9292 項目現(xiàn)金流量表序號 項 目 合計籌建期 建設(shè)期 經(jīng)營期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027 1 現(xiàn)金流入 39873 0 0 0 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 3233 營業(yè)收入 39873 0 0 0 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 3233 2 現(xiàn)金流出 25964 4112 6842 6842 268 361 453 528 528 528 568 568 568 610 610 610 657 657 657 建設(shè)投資 17796 4112 6842 6842 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 經(jīng)營成本 1191 　 　 　 42 58 75 79 79 79 83 83 83 87 87 87 91 91 91 銷售稅金及附加 2193 　 　 　 71 95 119 141 141 141 152 152 152 165 165 165 178 178 178 房產(chǎn)稅 4785 　 　 　 156 207 259 308 308 308 333 333 333 359 359 359 388 388 388 3 所得稅 3477 　 　 　 0 0 0 0 0 0 0 0 0 354 596 596 644 644 644 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 (12) 13909 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2383 2383 2383 2576 2576 2576 5 累計所得稅前凈現(xiàn)金 流量 　 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1416 3799 6181 8757 11333 13909 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 10432 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2029 1787 1787 1932 1932 1932 7 所得稅后累計凈現(xiàn)金 流量 　 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1062 2849 4636 6568 8500 10432 通過計算得出以下經(jīng)濟指標：內(nèi)部收益率： %(稅前 )； %（稅后）財務(wù)凈現(xiàn)值： 1659萬元投資回收期： 12年（包括籌備期和建設(shè)期）財務(wù)經(jīng)濟指標不同經(jīng)營期財務(wù)經(jīng)濟指標對比經(jīng)營期 15年 20年內(nèi)部收益率（稅前）% %內(nèi)部收益率（稅后）% %財務(wù)凈現(xiàn)值 1659萬元 1155萬元投資回收期 12年 12年經(jīng)營時間越長，項目的財務(wù)分析指標越好THANKS!謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率；216。)接待大堂 800商業(yè)配套 銀行、超市、餐飲店、茶秀商務(wù)會所 6000室內(nèi)健身會所 室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球商務(wù)會所 (會議中心） 多媒體會議 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據(jù)設(shè)計要求設(shè)置 ) 車位 320個停車位，地上 200個，地下 120個 電梯 5部客梯， 1部貨梯 空調(diào) 進口分戶集中空調(diào)（四管式），可控溫度，分戶自動調(diào)節(jié) 物業(yè)管理 知名物管公司 智能化管理 智能化一般，自動化每 10平米兩個信息點 室內(nèi)公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 相當于四星酒店裝修 外墻裝修 石材 +中空雙層玻璃等 本案發(fā)展建議的具體配置：寫字樓底商業(yè)態(tài)劃分：商戶業(yè)態(tài) 預(yù)計面積 數(shù)量 小計銀行（民生銀行 /東亞銀行） 250㎡ 2家 500㎡小型超市（含煙酒店 /自營） 200㎡ 1家 200㎡數(shù)碼快印店 /專業(yè)出圖 /打印 100㎡ 1家 100㎡室內(nèi)健身會所（含室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球）2500㎡ 1家 2500㎡商務(wù)茶秀（良木緣咖啡 /名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡火鍋店（辣歡天） 600㎡ 1家 600㎡韓國料理 500㎡ 1家 500㎡高檔中餐 1000㎡ 1家 1000㎡項目整體規(guī)劃指標序號 主要技術(shù)指標 計量單位 合計（一） 用地面積 ㎡ 18009（三） 容積率 　 （四） 地上建筑面積 ㎡ 460001 寫字樓 ㎡ 400002 商業(yè) ㎡ 6000（五） 地下室面積 ㎡ 6000注： 120個車位及其它設(shè)施考慮 320個，除地下車位外，其余車位設(shè)在地面停車場?按甲 B寫字樓標準?設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；安全報警；無綜合布線 ?外墻：斷橋鋁合窗?商場帶通風(fēng)、消噴系統(tǒng)Part5 ｜項目經(jīng)濟測算?2023年做前期準備?2023年開始建設(shè)，預(yù)計兩年（ 2023年下半年完成工程建設(shè)）?2023年正式運營　 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2024 2025 2026 2027籌建期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建設(shè)期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　經(jīng)營期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　項目工程進度建筑技術(shù)經(jīng)濟指標序號 主要技 術(shù) 指 標 單 位 合 計1 用地面 積 畝 272 地上建筑面 積 ㎡ 46,000 寫字樓面 積 ㎡ 40000 商 業(yè) ㎡ 60003 地下建筑面 積 ㎡ 60004 容積率 5 綠化率 30％建設(shè)投資估算依據(jù)? 國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布 《 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定 》 的通知（計價格 [2023]10號）；? 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā) 《 招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法 》 的通知（計價格 〔 2023〕 1980號）； ? 國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部） 《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù) 》 （第三版， 2023年）；? 國家發(fā)改委制定的 《 建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 （計價格[1999]1283號）；? 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）；? 陜西省建設(shè)廳發(fā)行的 《 陜西省建設(shè)工程其他費用定額 》 ；? 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。本案發(fā)展建議二：本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級寫字樓品質(zhì)形象，便于支撐后期高租金、高出租率，易于項目資金回收。財務(wù)按照 18年周期計算；寫字樓體量為 4萬平方米時，內(nèi)部收益率最高。 銷售價格： 4800元 /平米左右銷售情況： 0 07年銷售情況較好61地塊 SWOT分析S（優(yōu)勢）：地塊方正；位于高新 CBD核心位置；交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速；W（劣勢）：地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高；地塊及區(qū)域配套不足；地塊旁無城市公交；T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈；規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢；O（機會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟；大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；筆克將帶動區(qū)域會展經(jīng)濟的融入；高新管委會的進駐將促進區(qū)域快速發(fā)展；62項目地塊總結(jié)：經(jīng)過項目地塊分析，開發(fā)基點落在兩大問題：Q1：項目地塊成熟度不高，選擇一個什么時機進入市場？Q2：周邊寫字樓競