【正文】 主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格上、樓層業(yè)種分布、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)等方面均考慮其零售功能的必然性。同時(shí)，結(jié)合商圈特征，本案所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品仍以酒店用品和廚具為主。 ? 本項(xiàng)目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)特征，另附零售功能的實(shí)效特征。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者及對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)性，確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實(shí)效性與利益最大化。 ? 個(gè)別樓層規(guī)劃 ：除其正常的人流動(dòng)線、休息空間、購(gòu)物環(huán)境等需求。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)推薦具有實(shí)力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動(dòng)小客戶刺激入駐率。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 45頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 經(jīng)營(yíng)突破 ? 在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場(chǎng)都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。 ? 時(shí)刻關(guān)注商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會(huì)保持密切關(guān)系 。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實(shí)現(xiàn)三權(quán)分離之原則。特別是批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。從 商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購(gòu)物環(huán)境、推廣手法、營(yíng)銷理念 上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С?，另一方面也由兩者客戶相互促進(jìn)的效果。這是一種新型理念的提出，更是一種未來(lái)趨勢(shì)的所在。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補(bǔ)缺者是本案的最終目的。 ? 在東明路批發(fā)市場(chǎng)建成初期，有 60％ — 70％的商戶來(lái)自江浙一帶，這個(gè)數(shù)字即使到現(xiàn)在，也不低于 55％。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 51頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 52頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 二、項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析 ? ? 區(qū)位前景 ： 本案所處的區(qū)位，為鄭州城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。 ? 繁華程度 ： 歷經(jīng) 20年變遷的東明路商圈，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的批發(fā)市場(chǎng)，如鄭州廚具城、裕豐國(guó)際酒店用品城等約多個(gè)以廚具為主的批發(fā)市場(chǎng)。由于鄭州為中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，本案的交通狀況甚佳。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 53頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法與步驟 ? 物流園區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜而長(zhǎng)期的工程，投資大，回收周期長(zhǎng)。 ? 德國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃普遍采用 MSFLB“ 五部曲”規(guī)劃方法論，其實(shí)是五個(gè)步驟英文首個(gè)字母的簡(jiǎn)稱，它們分別是市場(chǎng)分析（ MarketStudy）、戰(zhàn)略定位（ StrategicPositioning）、功能設(shè)計(jì)（ FunctionDesign）、布局設(shè)計(jì)（ LayoutDesign）和商業(yè)計(jì)劃（ BusinessPlan）。 ? 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對(duì)眾多物流園區(qū)的實(shí)地考察和分析，筆者認(rèn)為，目前不少物流園區(qū)規(guī)劃主要存在 需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實(shí)施不力 五大軟肋。使之，來(lái)此批貨或購(gòu)物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。 ? 交通狀況 ： 本案所于隴海路與東明路交叉處，而未來(lái)路，貨棧街又為通往中州大道、東明路、鄭汴路、商圈的主干道或必經(jīng)之路。該商圈的繁華程度不容置疑。由于政府目光長(zhǎng)遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過(guò)引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有東明路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)商戶的吸引力明顯減弱，同時(shí)電力、通訊等配套設(shè)施也相對(duì)滯后。其中 2600萬(wàn)元，占地 4000平米用來(lái)引進(jìn)高端、大型的物流及公共信息服務(wù)平臺(tái)電子網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，建立信息網(wǎng)絡(luò)交易、配送平臺(tái)，處理流向跟蹤，建成后將成為中南地區(qū)最大的集商業(yè)經(jīng)營(yíng)（五大業(yè)種：、 3..食品包裝機(jī)械、 、），物資配送、倉(cāng)儲(chǔ)、信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、展廳、租賃等應(yīng)有盡有的商用物流集散地，構(gòu)建成為鄭州“現(xiàn)代物流中心”。 ? 而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場(chǎng)的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 49頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者 ? 物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密。作為本案，即將成為西北地區(qū)首個(gè)以“批零兼營(yíng)”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。在固有的批發(fā)市場(chǎng)特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。導(dǎo)入商業(yè)與文化（鄭州以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來(lái)提升它的商業(yè)價(jià)值。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營(yíng)管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 46頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 管理突破 ? 管理是四個(gè)元素的核心，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在動(dòng)力。對(duì)于這類范圍的定義，不是單靠一個(gè)目標(biāo)則可以實(shí)現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。在展開(kāi)招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過(guò)程中也著重強(qiáng)調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對(duì)本案的青睞。在個(gè)別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等相關(guān)建議。以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，以促進(jìn)交易量或人流量為前提。從而有利于提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)空間。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、理念優(yōu)勢(shì)等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點(diǎn)，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價(jià)值與經(jīng)營(yíng)價(jià)值。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過(guò)于高檔，充分考慮到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品價(jià)格低廉之特征。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和同類市場(chǎng)的論證之上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。首先，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以 最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù) 。這樣的定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。階段性的深入推廣，策略性的投機(jī)市場(chǎng)。 ? “招商 100％，繁榮 100％” 為大前提，對(duì)本項(xiàng)目的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 37頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則及思路 ? ? 任何商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項(xiàng)目操作的手法與策略，使其本項(xiàng)目在該商圈內(nèi)具備相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力，打造一個(gè)成功的商業(yè)廣場(chǎng)是任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)宗旨。 ? 對(duì)于商圈而言 ? 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進(jìn)及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升東明路商圈的商業(yè)特征與功能。 ? 對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者而言 ? 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過(guò)明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理為投資者、經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營(yíng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動(dòng)整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性，實(shí)現(xiàn)投資者及經(jīng)營(yíng)者的投資回報(bào)目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。多數(shù)運(yùn)營(yíng)商往往在招商完成后結(jié)束市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，致使物業(yè)管理、續(xù)商服務(wù)大打折扣，導(dǎo)致市場(chǎng)不能持續(xù)繁榮。沒(méi)有一支敢打敢拼、作風(fēng)硬朗的團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，項(xiàng)目往往會(huì)半途而廢。 ? 專業(yè)市場(chǎng)涉及業(yè)戶群體龐大，業(yè)戶容易抱團(tuán)發(fā)展，招商引入組織工作難度大，特別是挖掘自然形成的老市場(chǎng)業(yè)戶難度極高。要成功運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)，必須把握好以下幾點(diǎn)： 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 32頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 33頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 一是精準(zhǔn)科學(xué)的市場(chǎng)定位 。 深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司 河南 [中部國(guó)際酒店用品廚具城 ]定位規(guī)劃及營(yíng)銷策劃方案報(bào)告 第 31頁(yè) YUFENG INTERNATIONAL HOTEL SUPPLIES KITCHENWARE TOWN PROJECT PLANNING POSITIONING AND MARKETING PLAN SHENZHEN KESLER REAL ESTATE PLANNING(ZHENGZHOU)CO.,LTD 智慧創(chuàng)造價(jià)值，專業(yè)締造成功！ ? 七、成功運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)必須注意的問(wèn)題 ? ? 未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來(lái)源于當(dāng)?shù)卣硪环矫鎰t是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會(huì)，第四方面則是做專業(yè)型批市場(chǎng)的長(zhǎng)久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場(chǎng)具備良好的發(fā)展前景。對(duì)于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高