【正文】 Timit組團(tuán)道路成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境按照四分級(jí)原理，規(guī)劃旅游城內(nèi)道路，融合為整體市政道路 社區(qū)道路 宅間道路華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式Road Grade成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境在原購物中心規(guī)劃外，強(qiáng)化各項(xiàng)目的鄰里、休閑商業(yè)街區(qū)華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式Complex Suit成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境國(guó)際學(xué)校、雙語幼兒園：創(chuàng)新教育概念華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式Complex Suit成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境在歡樂世界內(nèi)考慮酒店與商務(wù)開發(fā) / 住宅物業(yè)多元化華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式Diverse Real Estate成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境西側(cè)合適地塊設(shè)置休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)置標(biāo)志雕塑華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境打破傳統(tǒng)圍合景觀概念，將社區(qū)景致與街區(qū)景致相融合華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式華強(qiáng)旅游城開發(fā)模式成熟的開發(fā)理念復(fù)合旅游主題EIEU戰(zhàn)略方特歡樂世界的持續(xù)經(jīng)營(yíng)開放空間標(biāo)志建筑 / 統(tǒng)一設(shè)置區(qū)域內(nèi)的標(biāo)識(shí)、道路、綠化區(qū)域界定在歡樂世界內(nèi)考慮酒店與商務(wù)開發(fā) / 住宅物業(yè)多元化多元物業(yè)按照四分級(jí)原理，規(guī)劃旅游城內(nèi)道路，融合為整體道路分級(jí)在原購物中心外，強(qiáng)化鄰里、休閑商業(yè) / 學(xué)校、幼兒園復(fù)合配套國(guó)際化城市空間文化藝術(shù)內(nèi)外環(huán)境融合人文與環(huán)境社區(qū)道路系統(tǒng)與銀湖路、長(zhǎng)江路、景觀大道相連通打破傳統(tǒng)圍合景觀概念，將社區(qū)景致與街區(qū)景致相融合西側(cè)合適地塊設(shè)置休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)置標(biāo)志雕塑整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究區(qū)域開發(fā)案例“思路決定出路 ”方向判斷結(jié)合市場(chǎng) /分析方向區(qū)域開發(fā)案例 萬科 坂田板塊萬科城田園牧歌般的休閑生活n萬科坂田板塊運(yùn)營(yíng)升級(jí)之作n位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地。中海國(guó)際社區(qū)碧林 藍(lán)岸 橘郡配套區(qū)：大商業(yè)、商業(yè)街、學(xué)校n總規(guī)模：占地 1986畝n綜合容積率： n位置：成都三環(huán)以西，位于高新產(chǎn)業(yè)園周邊n資源：南部為森林公園，植被與水系發(fā)達(dá)n定位：綜合性的區(qū)域開發(fā)n手段：主動(dòng)城市化、開放、與城市共享配套資源、建立與城市的聯(lián)系 / 區(qū)域分解，多項(xiàng)目共同開發(fā)n啟動(dòng)：先期開發(fā)臨近道路與配套的北部用地區(qū)域開發(fā)案例 成都 華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織R01R03R05R06 R04R02R07R08R09R10項(xiàng)目項(xiàng)目 A項(xiàng)目項(xiàng)目 B項(xiàng)目項(xiàng)目 C項(xiàng)目項(xiàng)目 D項(xiàng)目項(xiàng)目 E分項(xiàng)目定位初探 —— 項(xiàng)目 D： 區(qū)域形象標(biāo)桿、價(jià)值標(biāo)桿n主打客戶：城市高收入群體n主要產(chǎn)品：多層為主，搭配部分小高層與寬景 HOSE；水岸一側(cè)，可設(shè)置 TOHO。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2103:43:3103:43:31April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/4/5 3:43:3103:43:3105 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 2103:43:3103:43Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/5 3:43:3203:43:3205 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 20233:43:32 上午 03:43:32四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2103:43:3203:43Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/5 3:43:3203:43:3205 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 21四月 2103:43:3203:43:32April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 四月 2103:43:3103:43Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織項(xiàng)目分類 承擔(dān)角色 產(chǎn)品線項(xiàng)目 A 區(qū)域明星、利潤(rùn)產(chǎn)品 洋房、多層、小高、高層TOHO為標(biāo)桿項(xiàng)目 B 現(xiàn)金牛、主流回現(xiàn) 多層 +小高層情景洋房為標(biāo)桿項(xiàng)目 C 中心配套、街區(qū)焦點(diǎn) 大商業(yè) +商業(yè)街服務(wù)式公寓為組合項(xiàng)目 D 形象標(biāo)桿、價(jià)值標(biāo)桿 洋房 +小高層獨(dú)棟、 TOHO為標(biāo)桿項(xiàng)目 E 現(xiàn)金牛、主流回現(xiàn) 多層 +小高層LOFT為亮點(diǎn)產(chǎn)品R01R03R05R06 R04R02R07R08R09R10項(xiàng)目項(xiàng)目 A項(xiàng)目項(xiàng)目 B項(xiàng)目項(xiàng)目 C項(xiàng)目項(xiàng)目 D項(xiàng)目項(xiàng)目 E大型商業(yè) +商業(yè)街華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織小高層高層多層洋房寬景HOUSE獨(dú)棟TOHO洋房LOFT主流產(chǎn)品形象產(chǎn)品差異體現(xiàn)在產(chǎn)品的建筑類型上，對(duì)各地塊容積率實(shí)現(xiàn)適應(yīng)各地塊須形成 “ 主流產(chǎn)品 +形象產(chǎn)品 ” 的組合形態(tài)，提升競(jìng)爭(zhēng)力華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織構(gòu)成區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的組合部分，應(yīng)在每一階段開發(fā)中均有完整體現(xiàn)開放空間區(qū)域界定多元物業(yè)道路分級(jí)復(fù)合配套文化藝術(shù)內(nèi)外環(huán)境融合主題旅游前 2—3 年方特歡樂世界持續(xù)經(jīng)營(yíng)中 ……中 3—4 年 后 2—3 年社區(qū)道路系統(tǒng)與市政的連接及標(biāo)識(shí)，隨開發(fā)推進(jìn)每開發(fā)一個(gè)地塊，其周邊界定元素全面建立前期規(guī)劃明確分級(jí)，隨開發(fā)而推進(jìn)商業(yè)街、幼兒園 購物中心、學(xué)校 特色商業(yè)街住宅 /商業(yè)文化廣場(chǎng)、小品 擴(kuò)展文化藝術(shù) 全面豐富酒店 /住宅 /商業(yè) 商務(wù) /住宅 /商業(yè)大型景觀 景觀融合 景觀豐富華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織原則一：高端入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿原則二：進(jìn)入性優(yōu)先原則三：多產(chǎn)品組合，試探市場(chǎng)原則四：體現(xiàn)規(guī)模，為銷售蓄勢(shì)啟動(dòng)原則R01R03R05R06R04R02R07R08R09R10原則五：有足夠空間營(yíng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力nR0 0 08不符合原則一、二，可以排除；nR01不符合原則一、五，同樣可以排除；nR0 0 0 06面臨拆遷問題，不適合強(qiáng)行開發(fā)。華強(qiáng)旅游城開發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開發(fā)組織R01R03R05R06 R04R02R07R08R09R10項(xiàng)目項(xiàng)目 A項(xiàng)目項(xiàng)目 B項(xiàng)目項(xiàng)目 C項(xiàng)目項(xiàng)目 D項(xiàng)目項(xiàng)目 E分項(xiàng)目定位初探 —— 項(xiàng)目 B： 現(xiàn)金牛產(chǎn)品，主流回現(xiàn)n主打客戶：城市中等收入群體，周邊客戶n主要產(chǎn)品：以多層為主要產(chǎn)品，搭配小高層；景觀較好處安排少量寬景 HOUSE（或情景洋房），作為項(xiàng)目的定價(jià)高點(diǎn)。坂田板塊1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023四季花城萬科城第五園9月10月7月營(yíng)銷理念形象定位產(chǎn)品系列新市鎮(zhèn) / 郊居化有一個(gè)美麗的地方多層為主，洋房、 TOHO為輔新城市主義 / 區(qū)域運(yùn)營(yíng)田園牧歌式的生活洋房為主， TOHO、小高為輔中國(guó)傳統(tǒng)文化骨子里的中國(guó)情結(jié)TOHO為主四季花城 萬科城 第五園區(qū)域開發(fā)案例 萬科 從 1999年到 2023年，萬科在坂田先后開發(fā)了四季花城、萬科城、第五園，總建筑面積超過 120萬平方米，從而確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。黃金海岸主要項(xiàng)目 內(nèi)容游樂活動(dòng) 三大主題樂園 海洋世界（ 1971年開業(yè)，占地 350畝，南半球最大）夢(mèng)幻世界（ 1971年開業(yè)，占地 120畝， 27項(xiàng)游樂設(shè)施）華納電影世界（ 1996年開業(yè)，占地 415畝，復(fù)制好萊塢）休閑度假 42公里黃金沙灘及各類設(shè)施 沖浪、海濱休閑、觀景、度假居住、農(nóng)莊生活體驗(yàn)等體育運(yùn)動(dòng) 高爾夫及其他體育設(shè)施 世界頂級(jí)高爾夫、適合各年齡層的室內(nèi)外體育健身設(shè)施生態(tài)參與 國(guó)家公園、自然保護(hù)區(qū) 野生動(dòng)物園、澳洲原生態(tài)自然區(qū)、世界動(dòng)植物展覽商業(yè)娛樂 大型購物中心及娛樂、餐飲 五星級(jí)酒店、公寓式度假村、大型購物中心、免稅店、夜總會(huì)、餐廳、美食廣場(chǎng)、咖啡廳、的廳、酒吧 ……地產(chǎn)開發(fā)成果n黃金海岸黃金地段的商業(yè)價(jià)值已超過悉尼、堪培拉等大城市；n” 黃金海岸 “ 市的人口以 15000人 /年的速度遞增，城鎮(zhèn)住宅、都市公寓等居住項(xiàng)目得到了快速發(fā)展，目前成為澳大利亞第 6大城市，且近年來房地產(chǎn)價(jià)格躍居第 2位。由于濱臨大西洋，秀麗的海濱風(fēng)光、漫長(zhǎng)的海岸線、天然的海濱浴場(chǎng)和眾多的游樂場(chǎng)所，使黃金海岸成為世界有名的旅游城市，每年約接待 400萬游客。n七，八十年代，幾大樂園先后建成，促使旅游大發(fā)展，黃金海岸成為世界聞名的旅游圣地。黃金海岸旅游地產(chǎn)案例 澳洲 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術(shù)中心2023年至今規(guī)劃理念：n具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游城和 21世紀(jì)中國(guó)生活居住示范城區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：n主題公園： 歡樂谷 3期n地產(chǎn)開發(fā)： 錦繡花園、波托菲諾n文化藝術(shù)： 擴(kuò)展人文標(biāo)志n生活配套： 波托菲諾特色街區(qū)n環(huán)境營(yíng)造： 建立項(xiàng)目私家道路與公共道路之間的聯(lián)系；營(yíng)造大型公共景觀（燕棲湖、燕晗山）第三階段：進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)收獲期 / 區(qū)域配套與環(huán)境進(jìn)一步成熟，形成整體氛圍生態(tài)廣場(chǎng)與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街天鵝堡純水岸錦繡花園旅游地產(chǎn)案例 深圳 萬科坂田深圳 華南板塊深圳 中海、萬科深圳 華僑城大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式 運(yùn)作方式 典型案例 適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效200萬級(jí)大盤聯(lián)動(dòng)150萬級(jí) /拆遷困難200萬級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)100萬級(jí)產(chǎn)業(yè)圈運(yùn)營(yíng)District奧韻康城銀湖 .波爾卡長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城華安地塊 2新瑞投資地塊偉星 .圣地亞哥世茂地塊融匯錦江江岸明珠泰華地塊雅園二期鐵寧地塊天泰地塊華安地塊1升輝發(fā)展地塊利華地塊左岸生活鳳鳴湖 .鳳凰城中央城 江城國(guó)際本項(xiàng)目規(guī)?！? 20萬規(guī)模 20—50 萬規(guī)模 50萬城南片區(qū) 大盤及超大規(guī)模樓盤為主城中片區(qū) 中小規(guī)模樓盤為主城北片區(qū) 華強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目少 ,主要面對(duì)開發(fā)區(qū)員工城北片區(qū)的板塊資源在城市中屬于第一陣營(yíng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：同為 200萬級(jí)、大盤集中的 城南片區(qū)District感性指標(biāo)：城南曾經(jīng)為城市 “下只角 ”，但在未來發(fā)展中易于擺脫這一傳統(tǒng)觀念在蕪湖多年的發(fā)展中，逐漸形成對(duì)城南的“貧民片區(qū) ”印象，使競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)在啟動(dòng)時(shí)，會(huì)受傳統(tǒng)觀念約束。金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó) 蔚藍(lán)海岸深圳 Brand華強(qiáng) VS偉星：企業(yè)實(shí)力與品牌占優(yōu)，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、本土品牌方面有差距企業(yè)實(shí)力企業(yè)品牌行業(yè)經(jīng)驗(yàn)行業(yè)品牌本地經(jīng)驗(yàn)本地品牌全國(guó)工業(yè) 500強(qiáng)全國(guó)性上市品牌深圳 4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目影響力不高暫無消費(fèi)者具有一定認(rèn)知度純粹地產(chǎn)企業(yè)安徽著名品牌6年、三省 10余項(xiàng)目安徽著名品牌6年第一梯隊(duì)華強(qiáng) 偉星優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)Brand項(xiàng)目運(yùn)作中需持續(xù)導(dǎo)入品牌，但至少在開發(fā)啟動(dòng)、初期銷售時(shí)無法成為核心支撐行業(yè)經(jīng)驗(yàn)證明： 企業(yè)在本地的行業(yè)品牌將是項(xiàng)目運(yùn)作的直接結(jié)果，在中、長(zhǎng)期的滾動(dòng)開發(fā)銷售時(shí)有效，而無法前置成為項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)作的強(qiáng)力支撐銷售成績(jī) —— 證明受到市場(chǎng)熱捧產(chǎn)品領(lǐng)先 —— 證明提升生活質(zhì)量質(zhì)量過關(guān) —— 證明企業(yè)生產(chǎn)能力服務(wù)上佳 —— 證明企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力銷售、售后