【正文】 量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展幾種基本業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用情境獨(dú)立自主發(fā)展 合資合作購并發(fā)展? 對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目操作具有完全的控制力? 快速獲取土地、資金、人脈關(guān)系等可能缺乏的資源? 有效撬動(dòng)外部資源，拓展碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展空間? 自身資源和能力決定了未來發(fā)展空間? 土地獲取、資金資源以及產(chǎn)品能力積累必須完全依靠自身來完成? 對(duì)合資合作業(yè)務(wù)的控制力必須依據(jù)擁有的股權(quán)而定? 多為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目結(jié)束后各方合作即結(jié)束，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)等知識(shí)能力的積累貢獻(xiàn)小? 本地：缺乏土地或資金資源時(shí)? 異地：缺乏土地、資金或當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系資源時(shí)? 土地資源、資金資源、產(chǎn)品能力均充足時(shí)資料來源：羅蘭貝格分析喪失與掌握項(xiàng)目控制權(quán)的比較喪失控制權(quán) 掌握控制權(quán)? 項(xiàng)目操作靈活? 增加客戶需求理解、產(chǎn)品開發(fā)能力和品牌資產(chǎn)? 占大股因而可享受大部分收益? 基于碧桂園專業(yè)能力的資源互補(bǔ)型的合作將更為穩(wěn)固和長久? 雖能增加銷售收入，但因股份稀釋而絕對(duì)額不大? 無法利用項(xiàng)目機(jī)會(huì)對(duì)客戶需求理解、產(chǎn)品開發(fā)能力和品牌資產(chǎn)進(jìn)行積累? 此類項(xiàng)目在占用資源同時(shí)，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)很小碧桂園在合資合作中必須獲得對(duì)項(xiàng)目和品牌的絕對(duì)控制權(quán)碧桂園應(yīng)采取的方式47最終在十年左右，實(shí)現(xiàn)全國業(yè)務(wù)振興，在品牌、規(guī)模、能力等多個(gè)層面確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位以顧客價(jià)值為導(dǎo)向，完成地產(chǎn)界的價(jià)值革命，建立企業(yè)與行業(yè)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是業(yè)務(wù)規(guī)模指標(biāo)，而是理念、制度、能力等綜合系統(tǒng)的領(lǐng)先，完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，避免順馳現(xiàn)象的出現(xiàn)參與行業(yè)藍(lán)圖的籌劃，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)則慈善、公益事業(yè)投資，教育、醫(yī)療、環(huán)保、節(jié)能等社會(huì)責(zé)任感行業(yè)領(lǐng)袖顧客價(jià)值導(dǎo)向分階段實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略，樹立地產(chǎn)業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)界最具聲望、最受尊敬的品牌理念品牌影響號(hào)召力、價(jià)值、責(zé)任、行業(yè)領(lǐng)袖資料來源：羅蘭貝格分析48 產(chǎn)品戰(zhàn)略49 產(chǎn)品定位50城市化進(jìn)程加快和人民生活水平提高是 “ 需求拉動(dòng) ” 的兩大引擎，是推動(dòng)未來住宅房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的根本動(dòng)力城市化進(jìn)程的推進(jìn)人民生活水平的提高住宅商品房市場需求推動(dòng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展12資料來源：羅蘭貝格分析51廣東省城市化水平近年來顯著提升， 2023年全省城市化水平將達(dá)到 %資料來源：廣東省城市化 “ 十五計(jì)劃 ” ，廣東建設(shè)藍(lán)皮書：城市人居環(huán)境發(fā)展報(bào)告（ 2023），羅蘭貝格分析?廣東省城市水平歷年比較依據(jù)非農(nóng)戶籍人口結(jié)果（ %）+.+.?基本結(jié)論? 2023年，廣東省城市化水平達(dá)到 %（戶籍口徑），已 超出國際城市化水平 30%的臨界值，進(jìn)入加速發(fā)展階段，城市化加速發(fā)展的客觀條件已經(jīng)具備? 隨著廣東省經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，廣東省 2023年全省城市水平達(dá)到 %，全省城市化水平顯著提升? 以珠三角城市群、東西兩翼城鎮(zhèn)密集區(qū)、粵北城鎮(zhèn)點(diǎn)軸發(fā)展區(qū)為主要聚集區(qū)域，引導(dǎo)各類企業(yè)和人口向城市、縣城和中心鎮(zhèn)集聚發(fā)展?廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃示意圖珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼 城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)52經(jīng)過改革開放 20多年的發(fā)展，廣東省人民生活水平也保持了持續(xù)提高資料來源：廣東省 “ 十一五 ” 計(jì)劃；羅蘭貝格分析? 隨著經(jīng)濟(jì)增長和居民收入的提高，城市居民的消費(fèi)需求將從舒適型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段? 工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，第三產(chǎn)業(yè)將獲得進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入優(yōu)化升級(jí)階段? 隨著區(qū)域合作發(fā)展新格局的形成，特別是粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作的務(wù)實(shí)推進(jìn)，區(qū)域合作進(jìn)入快速發(fā)展階段?廣東省 20232023年主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)增長情況 ?描 述53廣東省房地產(chǎn)市場也日趨成熟，并且仍具有很大的發(fā)展空間資源來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局? 個(gè)人有效需求強(qiáng)有力支撐商品房市場，各種物業(yè)的房屋銷售建筑面積和銷售額均有兩位數(shù)的增長? 市場自身的持續(xù)發(fā)展與供求關(guān)系的變化，引致2023年廣東商品房每平米均價(jià)同比增長 %? 近年來廣東城市化進(jìn)程加快，土地資源日益稀缺，國民經(jīng)濟(jì)的增長使改善性居住增長，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，高端產(chǎn)品增長，導(dǎo)致房價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上漲? 自住型需求為主的住宅需求呈剛性增長，土地和存量住宅供應(yīng)有所減少，供求關(guān)系日益緊張，直接引致房價(jià)持續(xù)增長基本結(jié)論廣東省 2023~2023年上半年商品房銷售情況圖 1. 廣東省 2023~2023年上半年商品房銷售增長（ %）++2023一季度2023二季度2023一季度2023二季度++2023 2023 2023 2023圖 2. 廣東省 2023年 1~12月平均價(jià)格增長趨勢54就住宅開發(fā)而言，根據(jù)廣東省的人口基數(shù)及增長，在達(dá)到未來居住面積的目標(biāo)下還有很大的市場潛力預(yù)計(jì) 2023年廣東城鎮(zhèn)居民人均居住達(dá)到 30平米2023年年初廣東省人均居住面積 20232023年，在以 2023年人口基數(shù)不變的情況下，廣東省住宅市場每年的住宅需求達(dá) 人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長， 20232023年廣東省人口增長413萬以現(xiàn)在平均每戶家庭新增住戶 ，需住房 以每套房 90平米計(jì)，則 20232023年每年需增長 4896萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線城市專業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開發(fā)與連鎖經(jīng)營。 未經(jīng) 羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件A B C D E碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖 公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁碼 6 頁碼 12 頁碼 171. 區(qū)域戰(zhàn)略. 產(chǎn)品戰(zhàn)略. 價(jià)值鏈定位頁碼 30頁碼 48頁碼 86支撐戰(zhàn)略. 企業(yè)形象戰(zhàn)略. 公司治理結(jié)構(gòu). 內(nèi)部管控體系頁碼 101頁碼 112頁碼 131戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要6A. 碧桂園未來 5年戰(zhàn)略藍(lán)圖7羅蘭貝格為碧桂園未來 310年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)? 年銷售收入達(dá)到 260億元? 年在建面積超過 600萬平方米? 戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備達(dá)到 10000畝? 廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一? 廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一? 異地業(yè)務(wù)收入比例控制在 30％以內(nèi)? 年銷售收入達(dá)到 400億元? 年在建面積超過 1000萬平方米? 土地儲(chǔ)備達(dá)到 20230畝? 穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域? 異地業(yè)務(wù)收入比例上升至 50％左右? 在全國范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)資料來源：羅蘭貝格分析2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（ 3年）2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（ 5年）2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（ 10年）? 年銷售收入達(dá)到 1000億元? 年在建面積超過 2023萬平方米? 土地儲(chǔ)備達(dá)到 40000畝? 覆蓋全國市場主要區(qū)域? 凈利潤水平業(yè)內(nèi)第一? 全國品牌影響力第一數(shù)據(jù)說明：根據(jù)碧桂園未來發(fā)展 “十年百盤千億 ”的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測了碧桂園在未來 10年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。1碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略最終報(bào)告2023年 12月2本項(xiàng)目分兩個(gè)階段，目前項(xiàng)目組已完成全部工作?階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場、競爭對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究 ?階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定?項(xiàng)目啟動(dòng)與調(diào)研?主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化?戰(zhàn)略保障研究?碧桂園 內(nèi)部分析?中國房地產(chǎn)行業(yè)研究?廣東區(qū)域市場分析?競爭對(duì)手分析?公司戰(zhàn)略研究1? 房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢分析? 進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究? 提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢? 利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖? 確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)發(fā)展的選擇? 推薦最適合碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略? 對(duì)區(qū)域擴(kuò)張、主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行研究，研究主營業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略? 根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等? 企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競爭力分析? 企業(yè)戰(zhàn)略回顧? 公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力? 確定項(xiàng)目目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)? 確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目組成員? 明確項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度安排? 確定項(xiàng)目分工以及行動(dòng)計(jì)劃? 碧桂園項(xiàng)目調(diào)研? 內(nèi)部訪談2周 6周 48周2345789?可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析? 進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場特性研究6 ?戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求? 戰(zhàn)略規(guī)劃未來 3－ 5年具體的行動(dòng)規(guī)劃103在第二階段，項(xiàng)目組承接前一階段房地產(chǎn)市場研究以及 碧桂園 能力分析成果，進(jìn)一步制定了 碧桂園 的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助 碧桂園 完成了校園招聘? 房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場研究? 進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究? 提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢? 利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖競爭對(duì)手研究? 企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競爭力分析? 公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略?碧桂園主營業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略‐ 區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究‐ 產(chǎn)品戰(zhàn)略研究‐ 房地產(chǎn)價(jià)值鏈研究?碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘? 北京高校校園招聘4在本項(xiàng)目過程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了多次深入的訪談，并通過多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料?碧桂園內(nèi)部訪談 ?外部業(yè)內(nèi)專家訪談 ?資訊來源? 董事會(huì)主席：楊國強(qiáng)先生? 董事會(huì)主席：楊惠妍女士? 總裁助理：陳翀、宋軍等? 人力資源部經(jīng)理：楊從容? 碧桂園營銷總經(jīng)理? 碧桂園營銷中心、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部等經(jīng)理? 鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理? 華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理? 碧桂園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理? ……? 中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長：顧云昌? 摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理? 美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理? 清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁? 萬科公司? ……? 中國國家統(tǒng)計(jì)局（網(wǎng)站）? 國土資源部（網(wǎng)站）? 國家建設(shè)部（網(wǎng)站）? 國家發(fā)改委（網(wǎng)站）? 中國國家旅游局（網(wǎng)站）? 中國酒店網(wǎng)? 中國旅游網(wǎng)? 焦點(diǎn)網(wǎng)? 廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)? 廣東省發(fā)改委（網(wǎng)站）? 廣東省統(tǒng)計(jì)局? ……5報(bào)告共分為五大板塊，九個(gè)部分本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前 3年的平均增長率為 30%，未來 5年內(nèi)年均增長率為 25%，未來 10年內(nèi)年均增長率不高于 20%。 .第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國市場通過深耕泛珠三角市場，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場，進(jìn)而進(jìn)行全國擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn) “十百千 ”的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)和住宅產(chǎn)品增長能力，并在此基礎(chǔ)上積極拓展二級(jí)城市的五星級(jí)酒店開發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動(dòng)百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素 45%資料來源：羅蘭貝格分析55但隨著近期系列政策調(diào)控力度的加大，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)特別是高檔住宅開發(fā)受到很大影響1) 2023年以前配套商品房針對(duì)動(dòng)遷戶， 2023年后對(duì)非動(dòng)遷戶放開，將成為主要的消費(fèi)群資料來源：廣東房屋土地資源局；羅蘭貝格分析按市場機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源政府保障 提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求政府保障按市場機(jī)制運(yùn)作政府調(diào)控下的市場機(jī)制運(yùn)作由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作嚴(yán)格空置低容積率土地供給增加配套商品房 1)以及中低價(jià)普通商品房住宅建設(shè)用地供應(yīng)，滿足低收入人群的住房需求最低收入人群高收入及中等收入人群最高收入人群低收入人群?政府對(duì)市場的調(diào)控態(tài)度：以前 ?政府對(duì)市場的調(diào)控態(tài)度：今后最低收入人群低收入人群提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求由供需雙方按照市場機(jī)制運(yùn)作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源高收入及中等收入人群最高收入人群56商業(yè)地產(chǎn)和甲級(jí)寫字樓對(duì)地段的要求很高，同時(shí)土地供應(yīng)相對(duì)緊張，因而對(duì)土地獲取能力需求較高資料來源：廣州房屋土地資源管理局； 羅蘭貝格 分析不同物業(yè)形態(tài)對(duì)地段的要求 20232023年廣州市土地供應(yīng)分類 [萬平方米 ]價(jià)值近 遠(yuǎn)與市中心距離獨(dú)立住宅公寓工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)甲級(jí)寫字樓零售商業(yè)地產(chǎn) 49%%%其它用地 1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓 %旅游用地 % 6,8