【正文】 ? 羅牛山公司提出發(fā)展工業(yè)旅游的設(shè)想，以羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園為核心，形成海南全新的旅游消費(fèi)模式，既符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，也可以讓游客直接體驗(yàn)羅牛山品牌理念、促進(jìn)產(chǎn)品銷售，更可以在旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產(chǎn)業(yè)園的影響擴(kuò)展到全國(guó)，真正實(shí)現(xiàn)大旅游、大商業(yè)、大平臺(tái)。 執(zhí)行策略思考 項(xiàng)目功能定位的思考 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊涵蓋了旅游接待中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心商業(yè)、商業(yè)貿(mào)易中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位，能清晰界定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，讓目標(biāo)消費(fèi)者明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，解決“顧客為什么會(huì)到此消費(fèi)”的核心問題。 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園將以特有的經(jīng)營(yíng)理念、舒適的生態(tài)購(gòu)物環(huán)境、鮮明的市場(chǎng)定位，成為海南地區(qū)個(gè)性鮮明的旅游商業(yè)中心，更為?？谑忻裉峁┝艘粋€(gè)特色的休閑消費(fèi)空間。 執(zhí)行策略思考 購(gòu)物 消費(fèi) 休閑 娛樂 商務(wù) 貿(mào)易 旅游 觀光 工業(yè)旅游 商貿(mào)中心 贏利模式的思考： 項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式主要有兩種：一是即時(shí)變現(xiàn)：銷售物業(yè)，回籠資金；二是延時(shí)變現(xiàn)，暫時(shí)持有物業(yè)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)，持續(xù)增值，再銷售物業(yè)或抵押物業(yè)。 執(zhí)行策略思考 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品定位要按照項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式進(jìn)行，設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品類型。從主入口進(jìn)入，一眾品牌旗艦店奪目耀眼，到了南庭廣場(chǎng)感覺豁然開朗，向四面八方延伸的胡同小道，方便到達(dá)街區(qū)各個(gè)區(qū)域。 匯峻的價(jià)值所在 萬達(dá)集團(tuán)以“訂單式”模式在全國(guó)多個(gè)城市成功地開發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)，“訂單式”的核心則我們所說的“以經(jīng)營(yíng)為先”策略，在項(xiàng)目前期策劃階段，則透徹研究項(xiàng)目開發(fā)條件與市場(chǎng)資源，從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度，為開發(fā)商量身度造力所能及開發(fā)方案。 有戰(zhàn)略有整合、有概念有執(zhí)行，才能夠打造一個(gè)真正的領(lǐng)先市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。 通過“概念 +細(xì)節(jié)”，匯峻將有力地支持羅牛山公司在更深層面上開發(fā)本項(xiàng)目，使羅牛山公司的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行能力大幅提高，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)遠(yuǎn)景！ 匯峻價(jià)值所在 我們接觸羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目?jī)H短短數(shù)天，由于時(shí)間關(guān)系，在此我們僅對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策略性的思考，具體的執(zhí)行細(xì)節(jié)容日后有機(jī)會(huì)深入研究。 天津財(cái)富興園企業(yè)公園 —— 經(jīng)典商墅 “概念 +細(xì)節(jié)” 將是本項(xiàng)目與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的兩大王牌！ 匯峻公司是一家針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商，作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，匯峻對(duì)本項(xiàng)目，最大的價(jià)值就是為項(xiàng)目量身打造極具競(jìng)爭(zhēng)力的“概念 +細(xì)節(jié)”體系。 觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗(yàn)中心）： 1—3層商墅式獨(dú)棟或雙拼建筑，特色休閑娛樂餐飲街。無數(shù)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，商業(yè)物業(yè)銷售比例越大，物業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的難度則越大，商貿(mào)街區(qū)可由開發(fā)商持有部分物業(yè)，用作羅牛山系列產(chǎn)品的展示銷售中心，以帶動(dòng)其他海南名優(yōu)特新產(chǎn)品進(jìn)駐展示與經(jīng)營(yíng)，從而擦亮“海南制造”品牌。中國(guó)人保館以“保險(xiǎn)，護(hù)航美好生活”為主題，向人們展現(xiàn)了保險(xiǎn)行業(yè)服務(wù)、保障人類城市生活，以及文明發(fā)展的宗旨和實(shí)踐；民企聯(lián)合館以 “無限活力”為主題，展館以“細(xì)胞”為設(shè)計(jì)理念，象征眾多民營(yíng)企業(yè)的無限活力以及蘊(yùn)藏在其內(nèi)部的能量。 建議項(xiàng)目的總體商業(yè)功能定位為： 海南制造博覽會(huì) ——海南制造業(yè)品牌館 執(zhí)行策略思考 今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報(bào)道的熱門話題，關(guān)鍵詞是：游客被宰、強(qiáng)迫消費(fèi)等，一時(shí)間海南旅游成了全國(guó)人民討論的話題。 ? （一）項(xiàng)目定位的思考 ? 項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，必定是桂林洋片區(qū)發(fā)展過程中里程碑式的進(jìn)程，項(xiàng)目必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成跨越式的差異，除了在經(jīng)營(yíng)主題、經(jīng)營(yíng)特色上超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，更要以超前的規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)檔次、消費(fèi)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)方式、消費(fèi)模式等方面超越傳統(tǒng)商場(chǎng)，建議將羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項(xiàng)目定位為： 海南旅游新體驗(yàn) 休閑消費(fèi)新中心 執(zhí)行策略思考 工業(yè)旅游典范 —— 云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團(tuán)自行策劃建設(shè)，博物館作為云南白藥集團(tuán)工業(yè)旅游之組成部分。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 開發(fā)戰(zhàn)略思考 想做：開發(fā)商期望 —— 最大限度挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)、高價(jià)值開發(fā) 可做：項(xiàng)目條件 地塊具備開發(fā)大 型的條件 能做：市場(chǎng)角度 整合農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)獨(dú)特的工業(yè)旅游商貿(mào)中心 該做：戰(zhàn)略抉擇 以工業(yè)旅游為主題、以體驗(yàn)消費(fèi)為特色的商貿(mào)中心 海南旅游新體驗(yàn) 休閑消費(fèi)新中心 ? 關(guān)于“海南旅游新體驗(yàn)”：工業(yè)旅游在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家最先興起，一些歐美大企業(yè)，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時(shí)促使企業(yè)產(chǎn)品家喻戶曉。 ? 但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，項(xiàng)目要解決關(guān)鍵的三大問題，一是如何設(shè)計(jì)工業(yè)旅游的營(yíng)運(yùn)模式、如何與整個(gè)旅游市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有機(jī)連接；二是如果整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、如何整合海南眾多知名產(chǎn)品品牌將項(xiàng)目打造成為極具特色的工業(yè)旅游景點(diǎn)；三是如何確定項(xiàng)目開發(fā)的贏利模式、持有經(jīng)營(yíng)與物業(yè)銷售的比例的如何控制。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計(jì)劃”的發(fā)展重點(diǎn)，江東組團(tuán)擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項(xiàng)目開發(fā)以兩大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國(guó)龐大旅游消費(fèi)者為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目地塊能做什么 ? 能做 ——從市場(chǎng)角度出發(fā)思考！ 工業(yè)旅游主題商業(yè)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新： ? 海南是一個(gè)國(guó)際旅游島，以海島風(fēng)光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對(duì)比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在遠(yuǎn)離人群的非城市中心區(qū)開發(fā) ，對(duì)于項(xiàng)目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營(yíng)壓力都是十分明顯的，項(xiàng)目必須通過合理并貼近市場(chǎng)需求的規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)招商與經(jīng)營(yíng)的成功，才能力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 想做 可做 能做 三者的重合點(diǎn) —— 該做 戰(zhàn)略抉擇方法論 通過本地塊，羅牛山公司想做什么？ 想做 ——從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！