大北京別墅競爭環(huán)境分析(文件)
【正文】 ? 物業(yè)公司：保利廣州物業(yè)管理有限公司天津分公司 ?銷售情況：在售 ?價格： 別墅 300~450萬元 /套；高層價格待定 ?主打：水景地產(chǎn) ?客群：北京看房的多，買的丌多，一期 5%左右 保利海棠灣 由聯(lián)排別墅及板式高層組成，目前在售聯(lián)排，戶型面積 220280平米 項目主要面向武清城區(qū)，武清本地高端置業(yè)產(chǎn)品，銷售情況較好 保利海棠灣 月份 套數(shù) 面積 金額 均價 2023年 12月 25 78691095 9394 2023年 1月 6 18681720 9236 2023年 2月 17 58368638 9935 2023年 3月 1 3088736 9529 2023年 4月 17 62215821 10519 合計 66 221046010 9819 2023年至今銷售情況 英式都鐸建筑風(fēng)格，內(nèi)設(shè)坡地水系及以海棠花作為主題植物的園林景觀和七重庭院的創(chuàng)新設(shè)計，打造城市級高端別墅。 ? 戶型特點： 1首層一般布置有客廳，廚房，餐廳和老人房。 2疊拼別墅采用 ，客廳均為兩層挑空，門前車位，停車即可入戶。月 價格（元 /㎡） 8900 元 /㎡， 210萬 /套 主力戶型 小獨棟 224311㎡ 臨湖大獨棟 363531㎡ 主推理念 水景地產(chǎn) ,特色別墅 “墅在湖中，湖在墅中 ” 大黃堡生態(tài)保護(hù)區(qū) 項目規(guī)劃 濕地公園 月度簽約統(tǒng)計匯總表 月度 套數(shù) 面積 金額 均價 2023年 1月 2 3906991 7810 2023年 2月 1 1816429 7794 2023年 3月 0 0 0 0 2023年 4月 3 6664645 7535 2023年 5月 12 25949195 7920 2023年 6月 2 5341579 9368 2023年 7月 0 0 0 0 總計 20 5464 43678839 8085 項目動態(tài)情況 項目綜合解析 項目自 5月最新放量之后， 7月無新成交，簽約量滑落幅度較大，環(huán)比減少 2套，減幅達(dá) 100%，縱觀項目上半年整體表現(xiàn)，雖然現(xiàn)場環(huán)境營造優(yōu)異、規(guī)劃設(shè)計富有特色、開發(fā)品牌較有實力，但是區(qū)域位置遠(yuǎn)離京津高速、相對更為偏遠(yuǎn)，對于北京市場客戶群體的吸引度急劇下降，應(yīng)該說區(qū)域陌生認(rèn)知度和距離京津高速較遠(yuǎn)的雙重抗性在客觀上嚴(yán)重削弱了項目本體的綜合特色，因此截止 7月底總體銷售情況除去 5月有一次集中放量銷售情況略好外、其余月度銷售形勢均較為慘淡，始終在 3套以下徘徊，其中 3月份更是零成交，但鑒于其項目現(xiàn)場、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等本體的沖擊力較強(qiáng)，所以項目部后期仍將保持高度密切關(guān)注。項目本月簽約 262套，存量已基本售罄 銷售方面 推廣方面 短信廣告 恒大山水城瞰湖洋房 4780元起，雙拼別墅 7850元起，半小時京津生活圈， 15年優(yōu)質(zhì)教育， 9大中心配套護(hù)航 4008167733 新京報報廣 7月份銷售統(tǒng)計 產(chǎn)品 套數(shù) 面積區(qū)間 金額 均價 高 層 192 90170平米 129792023 5200 雙拼（小戶型） 35 170180平米 56350000 9200 雙拼（大戶型） 35 230240平米 68267500 8300 項目客戶情況 目標(biāo)來源 ?高層以本地客戶為主；雙拼約 70%左右是北京客戶，其余為外地（河北）或天津地緣性客戶。 腹地及對標(biāo)競爭項目總結(jié) 1 2 3 整合資源 形成核心賣點 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 打開市場 配套園林先行 打造震撼效果 ?保利海棠灣：內(nèi)設(shè)坡地水系及以海棠花作為主題植物的園林景觀。 ?綠洲灣 8號 : 政府規(guī)劃的鳳凰新城一部分，整合溫泉入戶 ?田納溪湖：低總價，小戶型，吸引投資 ?恒大山水：均價低，有開發(fā)商品牌認(rèn)知度支撐 4 結(jié)論 在先期沒有自然資源、沒有區(qū)域大規(guī)劃支撐、沒有現(xiàn)場體驗的情況下 ，我們 要用價格拼市場、 樹立 知名度。 ?田納溪湖： 加州風(fēng)情園林，水岸獨棟。 基本情況 ?年齡 3545歲之間，一家兩代或三代，企業(yè)中層管理者，多次置業(yè)經(jīng)歷，首次別墅置業(yè)。月 價格（元 /㎡） 9800 元 /㎡ 主力戶型 獨棟： 250㎡ 主推理念 低總價，小戶型 加州風(fēng)情 水岸獨棟 實景 項目動態(tài)情況 月度簽約統(tǒng)計匯總表 月度 套數(shù) 面積 金額 均價 2023年 1月 4 7341071 7955 2023年 2月 5 9367125 8037 2023年 3月 1 1634342 6784 2023年 4月 1 1630000 7804 2023年 5月 2 3148480 7039 2023年 6月 5 9803380 8257 2023年 7月 4 8132265 8187 總計 22 41056663 7723 項目綜合解析 田納溪湖 約 80%左右是北京客戶， 10%是外地客戶，其余為地緣性客戶 ， 北京客戶主要用于休閑度假兼投資、外地客戶用于自住或投資，地緣性客戶
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