某集團商業(yè)模式專項研究(文件)
【正文】 星期二 11時 17分 40秒 23:17:4014 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 23:17:4023:17:4023:17Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 11時 17分 40秒 下午 11時 17分 23:17: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :17:4023:17:40February 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 目錄： 一：萬達集團簡介 二：萬達的核心競爭力分析 三：萬達的產(chǎn)品結構狀況 四：萬達背后對我們的啟示 萬達集團 SWOT分析 —— 優(yōu)勢分析： 1 國內(nèi)最大不動產(chǎn)運營商，已形成規(guī)模效應 2 項目在一二線城市的傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城區(qū)核心位置 3 第三代“城市綜合體”產(chǎn)品獲得市場認可 4 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進入“通路” 5 地價較低，銷售部分定價高，利潤高 6 7 “土地、資金、資源、品牌”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競爭力關鍵 8 9 自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力 企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強的經(jīng)營制度和商業(yè)知識體系 擁有極好的銀行關系，注重銀行融資創(chuàng)新 萬達集團 SWOT分析 —— 劣勢分析： 1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低 2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的 70% 3 商業(yè)銷售部分定價高，導致租金回報率偏低， 4%6%之間 4 業(yè)態(tài)互動層次，有效消費有待提高 5 早前產(chǎn)品的動線規(guī)劃存在一定缺陷 6 高級酒店 ——長期經(jīng)營邊際效應遞減 萬達集團 SWOT分析 —— 潛在機會分析： 1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機構的認同 2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項目、潛在項目較多 3 第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)，延長消費時間增強“月光效應”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài) 4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力 萬達集團 SWOT分析 —— 外部威脅分析： 1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素 2 未來主力店調(diào)整方向面臨不確定性 3 2023 年初以來，伴隨高速擴張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊 4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場波動造成的潛在影響較大 5 倚重銀行信貸特殊待遇的長期可持久性值得考量 6 IPO 成行后，透明化對公司治理的挑戰(zhàn) 在中國，萬科是住宅地產(chǎn)老大，萬達是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬達？ 萬科 歷史 萬達從 “兩條腿走路 ”開始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍 萬達 萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水“商業(yè)地產(chǎn)” 萬達師從海外 萬科師從港派 萬科 從凱德置地 “ 海盜 ”一人 ， 功夫縱然了得 ，但并未形成戰(zhàn)斗力 萬達擁有中國頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設計、建造、運營隊伍 謀略 人馬 萬科上市融資渠道廣闊 萬達一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷 糧草 總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會有陣痛 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設計 招商 銷售運營 考慮降低風險 ? 城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目，升值潛力大 關注升值潛力 ? 中心城市的核心商圈萬達已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展 戰(zhàn)略布局需要 當前一線城市商業(yè)用地競爭過于激烈，萬達在商業(yè)項目的選擇上優(yōu)先考慮二三線城市副中心地段，項目看點與萬科項目存在相似之處 經(jīng)驗獲?。? ? 城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，且開發(fā)項目投入成本較低，降低了開發(fā)風險 1 2 3 萬達第三代產(chǎn)品值得借鑒的地方 1 2 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設計 招商 銷售運營 與萬達不同的是，我們在模仿其第三代產(chǎn)品的同時，也需要對可能出現(xiàn)的風險提前防范，未雨綢繆 多功能的城市開發(fā)，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，能夠滿足消費者全方位，多層次的需求 街坊式街區(qū)布局，提高人群組合效應，實現(xiàn)人流在不同商鋪之間的“資源共享” 3 銷售部分（ 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) ）比例有所提升，達到 40%60% 借鑒萬達廣場的實踐規(guī)律，我們總結出在規(guī)劃設計階段所面臨的主要風險 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設計 招商 銷售運營 1 2 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 經(jīng)驗獲取 招商務必前置，前期建議選擇 吸客能力強 ，品牌效應廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店 1 2 建議集團層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實現(xiàn)“快速復制”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式 3 前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風險，同時緩解資金壓力 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設計 招商 銷售運營 萬達的訂單模式不可盲目復制，在招商階段，我們需要考慮企業(yè)在運用訂單模式的過程中所面臨的主要風險 經(jīng)驗獲取 項目銷售部分的重點應放在對持有商業(yè)部分整體經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上變?yōu)榈谌a(chǎn)品 轉(zhuǎn)型原因 轉(zhuǎn)型前 轉(zhuǎn)型后 萬達典型項目分析：寧波萬達商業(yè)廣場
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