【正文】 們的啟示 謝謝！ THANK YOU ! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?專題研究小結(jié) 給我們的啟示 “上帝”越來越聰明，我們必須更努力 E 表現(xiàn)在營銷手段上，幾年前包租這種形式在酒店式公寓的營銷過程中被廣泛的應(yīng)用，也是投資者衡量其投資價值的重要依據(jù)。 ?專題研究小結(jié) 給我們的啟示 識時務(wù)者為俊杰，精品小戶型是必然選擇 C 4565㎡ 的戶型在成為各個酒店式公寓熱銷房型的同時，朝向好的 3045㎡ 小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。這一點是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心要素。相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產(chǎn)品。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修標準和服務(wù)也是影響客戶的重要因素。 酒店業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。 酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣 (主要發(fā)生在全年的淡季 )，酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題： 三、西安酒店市場存在的問題 ? 第一：并購將成為常態(tài)。 整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到 1000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。從 區(qū)域酒店的入住選擇 Generic description of the 6 factors 整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范 由于整個市場價格的制定比較混亂，使酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。 客戶有明顯的身份特征 ?作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望 交通方便、四通八達，去哪里都方便； 購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。 ?入住三星級酒店的客戶中 有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店 。 ?職業(yè)特征區(qū)分 職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： 1 2 3 4 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。 酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯 酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大 檔次對酒店入住率影響較大 這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 借鑒與啟示 優(yōu)越的地理區(qū)位 西安酒店業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢 西安酒店客源特征分析 西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀 西安酒店市場存在的問題 未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。 ? 定位于中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶、國內(nèi)外企業(yè)高管及部分旅游客戶，家庭型客戶很少，所以多考慮相對較小的房型。 更大的居住生活空間 設(shè)備齊全的廚房 更多私密空間，更多個性化服務(wù) 對當?shù)厍闆r非常了解，建立社區(qū)般的感受，舉辦各種符合住客生活方式的活動 與高檔公寓相比： 包括客房服務(wù)在內(nèi)的完整酒店服體系 商務(wù)支持服務(wù) 24小時安保監(jiān)控 24小時前臺接待 按國際標準打造的生活環(huán)境 生活十分便利 綜合休閑娛樂設(shè)施 借鑒與啟示 統(tǒng)一管理及價值提升 ? 由統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司打理；提供高質(zhì)量的酒店式服務(wù)； ? 項目前身是由陜西新趨勢臵業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，在與雅詩閣集團簽訂管理合同并由其運營之后，雅詩閣通過一段時間的運營，將項目的品牌價值和市場認知度大大提升，市場表現(xiàn)及口碑好，從而提升了房地產(chǎn)價值。 外籍客 戶 , 3 5 %國內(nèi) 客 戶 , 6 5 %商 務(wù) 客 戶 , 7 0 %旅游客 戶 及其他, 3 0 %NoImag e注釋：以上為 2023年全年客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? 根據(jù) 2023年全年住客統(tǒng)計： 中長期客戶（逗留 1個月及以上）占到客戶總數(shù)的 55%。 ? 服務(wù)式公寓為圍合式分布，所有的公寓戶型以中庭為中心，東、西、南、北朝向都有分布。 健身房 設(shè)備房 左圖為大樓斜剖面圖 會議室 馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 標準層和主力戶型 ? 豪華一房式公寓（ 4955㎡ ） ? 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共 13套豪華一房式公寓（即一房一廳） 北 ? 單房行政公寓 /單房雙床行政公寓(2937㎡ ) ? 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共 147套單房公寓 （其中包括單房雙床） 中庭 (511層 ) ? 西安城中馨樂庭以一房房型為主 ，占總戶型的 99%，項目兩房房型總共只有 2套。 馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 項目信息 投資商 雅詩閣中國基金 服務(wù)式公寓運營商 雅詩閣集團 土地使用權(quán)年限 ? 70年 占地面積 ? 1,397 ㎡ 總建筑面積 ? 13,000 ㎡ 商務(wù)公寓建筑面積 ? 10,636 ㎡ 容積率 ? 1 得房率 ? 63% 層數(shù) ?12層（地上 11層，地下 1層） 物業(yè)構(gòu)成 ?由服務(wù)式公寓和約 2,500㎡商業(yè)裙房組成 裝修標準 ? 精裝修（包括所有家具、電器和軟裝） 總套數(shù) ? 162套 總車位數(shù) ? 10地上車位（長住客戶單位車輛接送、短租客戶通常出租車輛） 車位比 ?1: 外部環(huán)境 ? 項目地址為西安市碑林區(qū)竹笆市 36號 ? 位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，周邊遍布商業(yè)區(qū)、購物中心、特色餐廳及娛樂設(shè)施 ? 著名的鼓樓特色風味小吃一條街、徳福巷酒吧街和西安最繁華的街市也近在咫尺 交通連接 ? 臨近西大街、南大街，交通便利 ? 在建的地鐵 2號線和 1號線將經(jīng)過本項目，交通極其便利 ? 項目距離西安火車站 3公里，咸陽國際機場 40公里 周邊配套 ? 高品質(zhì)辦公樓：中大國際 ? 高檔大型商業(yè)：世紀金花、中環(huán)廣場、百盛、民生百貨 ? 高星級酒店： 王子國際酒店 ? 項目周邊配套非常成熟，銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)療和教育等配套設(shè)施齊全 馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 周邊交通及配套 馨樂庭城中服務(wù)公寓 西大街 鐘樓 鼓樓 服務(wù)式公寓 商業(yè)裙房 屋頂花園 地下一層商業(yè)及設(shè)備用房 馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 規(guī)劃布局 ? 項目由服務(wù)公寓及商業(yè)裙房組成。 ? 該項目于 2023年 7月按照雅詩閣集團的技術(shù)和營運要求進行裝修完畢， 2023年 8月 1日開始試運營。 ?2023年，雅詩閣成立了全球首個亞太區(qū)服務(wù)公寓房地產(chǎn)信托基金 — 雅詩閣公寓信托。周邊與回訪飲食一條街，開元商城、世紀金花、工商銀行、交通銀行等商業(yè)繁華區(qū)僅一步之遙，地理位臵優(yōu)越，交通便利。 公寓類型 亞太區(qū) 美國 歐洲 經(jīng)濟類 ?一周或每兩周一次的房間打掃 ?全裝修廚房 ?空調(diào) ?熨斗和燙板 ?帶冰箱和微波爐的廚房 ?售貨機 ?投幣式洗衣設(shè)施 ?帶數(shù)據(jù)傳輸口的語音信箱 ?有線電視 ?一周或每兩周一次的房間打掃 ?咖啡服務(wù) ?部分廚房服務(wù) ?洗衣機 中檔 ?一周多次房間清潔 ?帶有洗碗機的全裝修廚房 ?健身設(shè)施 ?有線電視 ?商務(wù)中心 ?因特網(wǎng) ?保險箱 ?洗衣和烘干機 ?數(shù)據(jù)傳輸口 ?熨斗和燙板 ?洗衣服務(wù) ?早餐 ?全裝修廚房 ?健身中心 ?客人廚房 ?每周一次房間清掃 ?局部房間打掃 ?一周多次房間清潔 ?洗衣服務(wù) ?咖啡服務(wù) ?部分廚房設(shè)施 ?額外早餐 高檔 ?每日 /定時房間清潔 ?傳真機等簡易商務(wù)設(shè)施（戶內(nèi)） ?兩路電話線 ?語音信箱 ?帶有洗碗機的全裝修廚房 ?客人休息大廳 ?SPA服務(wù) ?小型零售