【正文】 二樓（邊緣） /平米 ?天 /平方米 一樓（邊緣） /平米 ?天 約 2萬 /平方米 二樓角中間部位 /平米 ?天 /平方米 37 商業(yè)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格 ？ 項(xiàng)目 嘉宏盛世 九洲服裝城 常州電腦城 商業(yè)體量 10萬 2萬多 3萬多 一層價(jià)格 街鋪 46萬 /平方米 內(nèi)鋪 34萬 /平方米 反算售價(jià)： /平方米（使用面積） 反算售價(jià)： /平方米 二層價(jià)格 一層價(jià)格 60%70% 一層價(jià)格 50%60% 反算售價(jià)： /平方米 ? 本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)較多，包括：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實(shí)現(xiàn)的價(jià)格不同 建議步行街以及街鋪一層售價(jià)約 3萬 /平方米，二層售價(jià)約 2萬 /平方米 整體實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2萬元 /平方米； 菜場及周邊商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8000元 /平方。 43 歐式偏現(xiàn)代的風(fēng)格的建筑 —— 符合大盤的形象 參考案例：北京棕櫚泉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 社區(qū)環(huán)境的核心價(jià)值帶 —— 水岸景觀園林 ? 豐富水系的變化和小品的種類，實(shí)現(xiàn)移步換景的視覺效果，清新與靈動沁人心脾。 54 啟動區(qū)商業(yè)設(shè)置的核心目的就是營銷展示 商業(yè)建筑本身的展示 商業(yè)街商店門面采用統(tǒng)一的風(fēng)格，但又富于變化 注意商店招牌、天花和柱的燈飾等細(xì)節(jié) 建筑形式富于動感，體現(xiàn)生活情趣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 豐富的景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購物的情致 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 藥品店 保持一定的滿足生活需求的社區(qū)初期業(yè)態(tài)形式 便利店 家居裝修 面包店 63 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競爭市場與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動區(qū)策略 64 項(xiàng)目狀況回顧 —— 外部條件 ?地理位臵 項(xiàng)目地塊北至勞動路，商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺，人們認(rèn)知度高；東至?xí)x陵路，唯一一條貫穿常州南北的交通主干道；西至蘭陵路， ；南至光華路 。 01地塊左側(cè)為公共設(shè)施用地，人流聚集效應(yīng)強(qiáng)。 首先啟動 04地塊主要考慮讓部分回遷戶盡快回遷，減少資金壓力。 02地塊作為素質(zhì)最好的地塊放在第二階段開發(fā)，以高端住宅為主，配以少量商鋪，此時(shí)開發(fā)可以借著一期的勢頭，提升價(jià)格，樹立高端產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值。 ?啟動策略 以最鄰近經(jīng)十路的區(qū)域作為啟動區(qū)，以最貼近市場的產(chǎn)品戶型和面積控制為切入點(diǎn)，低價(jià)格入市，半年銷售 1000套。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 5:34:10 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 晉陵路 光華路 02 01 03 04 70 展示性強(qiáng)、昭示性好的啟動區(qū)策略 啟動區(qū)的選取如右圖所示，選取理由如下： ?01號地塊資源較好，故根據(jù)模型為一期啟動區(qū)； ?勞動路與晉陵路結(jié)皆為常州市主干道，交通便利，昭示性強(qiáng)； ?沿勞動路的步行街及沿晉陵路的街鋪可首先建設(shè)，聚集人氣，吸引眼球； ?勞動路與晉陵路街口市政規(guī)劃為廣場，展示性好，建設(shè)成本低； ?啟動區(qū)內(nèi)水系等景觀應(yīng)首先修建，提升大盤形象，給人以高品質(zhì)沖擊； ?售樓處建在公共設(shè)施旁人氣旺的地方，有利于擴(kuò)大影響力； ?展示路線可充分展示步行街、市政廣場及水系景觀。這一階段的產(chǎn)品定位為中高端住宅、步行街及街鋪，樹立大盤形象，并以極高的性價(jià)比迅速占領(lǐng)市場。 ?地塊分級 01號地塊因有圍合商業(yè)，故作為住宅屬性用地并不是非常理想； 02號地塊兩邊有配套街鋪，距離 01號地塊步行街距離較近，故作為住宅用地，資源最優(yōu)； 03號地塊遠(yuǎn)離步行街及主干道勞動路，并有部分回遷房，故資源較差； 04號地塊一樓規(guī)劃為菜場，住宅為回遷房，故資源也較差。 ?交通狀況 勞動路四車道，晉陵路八車道，道路暢通，且附近配有 20 21 5 903 1 220路公共汽車，交通便利， 可達(dá)性好 。 60 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 步行街區(qū)風(fēng)格參考二：現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?充滿異國風(fēng)情的入園廣場給人以震撼力和強(qiáng)烈的視覺沖擊，同時(shí)也為人們提供了充分交流的場所，使整個(gè)社區(qū)具有了凝聚力。 48 水系園林體系之水岸互動意象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 體現(xiàn)國際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場 ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 —— 可能形成以本項(xiàng)目步行街為核心的附商圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 圍合社區(qū) ? 主要客戶：南山科技員中層管理者，本區(qū)私人老板（建材業(yè)為主）；一周曾銷售 300套，創(chuàng)造深圳西銷售紀(jì)錄 28 項(xiàng)目初步定位 城市中心 國際化 景觀城 城市中心： ? 位置、地段的不可復(fù)制性 城： ?大氣勢建筑集群，超大規(guī)模社區(qū) 國際化： ? 國際化的風(fēng)情，國際化的品質(zhì) 景觀： ?高層 /景觀園林 /超大樓間距 29 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 ?常州市滿足日照間距要求的樓間距系數(shù)為：對外： ；對內(nèi)： ?社區(qū)內(nèi)部開闊，可為空間大。 0202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均基礎(chǔ)設(shè)施投入比較無錫 蘇州 常州02468101999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均公共綠地面積比較無錫 蘇州 常州2023年蘇錫常三市綠地情況對比 建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃） 公園個(gè)數(shù) 常州市區(qū) 3239 18