【正文】 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 沒(méi)有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（二） 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場(chǎng)地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng) 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強(qiáng) 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場(chǎng)地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng) 向直接穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊 處于城市的下風(fēng)口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變?cè)械孛?需大幅度改變?cè)械?貌 85場(chǎng)地水榭 有水榭穿過(guò) 　 　 沒(méi)有水榭穿過(guò) 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無(wú)污染 污染有毒 607 危險(xiǎn)洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位高于場(chǎng)地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬(wàn)以上 3~5萬(wàn) 1~3萬(wàn) 1萬(wàn)以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬(wàn)以上 5~8萬(wàn) 2~5萬(wàn) 2萬(wàn)以下 8011 市場(chǎng)環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年 的發(fā)展趨勢(shì) 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛(ài)江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛(ài)全裝修房。D：國(guó)內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。v 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)說(shuō)，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)；216。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強(qiáng)勢(shì)輻射；216。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷的銷售條件之后進(jìn)行銷售，才能以最快的銷售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷售利潤(rùn)。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問(wèn)題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。底層住戶可以通過(guò)室外沿伸平臺(tái)與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；216。針對(duì)以上種種問(wèn)題，我們提出兩種解決方案：216。在戶型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽(yáng)臺(tái)向內(nèi)延伸 。 各戶型北面增加弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶型南面。216。圖一：?jiǎn)卧筇檬疽鈭D 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)與檔次。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時(shí)格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。空調(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識(shí)別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對(duì)講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌 FERMAX或同級(jí)品；建議三：建議安裝周界報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 社區(qū)配套會(huì)所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會(huì)所，內(nèi)設(shè)可對(duì)外開(kāi)放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。（空中會(huì)所示意圖）關(guān)于辦公部分建議 對(duì)于本項(xiàng)目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成 產(chǎn)權(quán)式酒店 推向市場(chǎng)，主力戶型以 50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在 80㎡左右。 從本項(xiàng)目的區(qū)位特征、客流量和未來(lái)可能吸引的核心客戶來(lái)看，本項(xiàng)目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費(fèi)者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。 單位面積營(yíng)業(yè)額216。 攔截型商業(yè)： 距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素， 常見(jiàn)的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù) ；216。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng) ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議： 項(xiàng)目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及 檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必備附加品。 四月 2114:04:3114:04Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 212:04 下午 四月 2114:04April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 14:04:3114:04:3114:044/2/2023 2:04:31 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 02 四月 20232:04:31 下午 14:04:31四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/4/2 14:04:3114:04:3102 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 02 四月 20232:04:31 下午 14:04:31四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 四月 2114:04:3114:04Apr2102Apr211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/4/2 14:04:3114:04:3102 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 14:04:3114:04:3114:04Friday, April 02, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2:04:31 下午 2:04 下午 14:04:31四月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 四月 21四月 2114:04:3114:04:31April 02, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開(kāi)高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費(fèi)者慕名而至， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng) ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。 本項(xiàng)目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約 ，屬于小區(qū)級(jí)別；216。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。大堂以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)