【正文】 活動參與人員：每次活動的參與人必須目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士，各路 中國最大管理資源中心 相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。 （ 3）、公開強銷期 A、 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配 合電臺、 DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； B、 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點； C、 適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； D、定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。時間應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚 8 點左右。另外，在開盤當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。 八、 方案說明 建議 在進行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。 價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。 視覺部分： 基礎(chǔ)：項目的圍墻，路燈旗，營銷中心外觀。 ● 與市政府共同將項目邊上的公園建立起來，爭取命名權(quán)。另外通過車載廣播對項目進行 15~20秒的廣播廣告投放。 。 借助一些活動來提高項目的暴光率，同時適當(dāng)在當(dāng)?shù)氐男蠹埳峡且?~二期的廣告。 強銷期 (9 月 10月 ) 通過前期的客戶累積，在開盤的前 3 天，進行大規(guī)模的宣傳，包括所有意向登記客戶的電話全面通知，利用一些 SP 手段進行強迫式引導(dǎo)，爭取更多的人在開盤當(dāng)天到現(xiàn)場，以造成群聚效應(yīng)。 本階段的戶外視覺系統(tǒng)在原先基礎(chǔ)上進行增加： 建議戶外： ● 市區(qū)主通道口設(shè)置一或兩面大型的戶外看板， ● 鳳凰大街兩側(cè)的路燈設(shè)置路燈旗， ● 大型超市的主通道口設(shè)置立式看板 (易拉寶 )， 其他方式補充： ● 營銷中心內(nèi)三維動畫介紹 ● 與當(dāng)?shù)匾苿蛹奥?lián)通公司合作，對每月話費達(dá)到一定額度的用戶，進行定點短信廣告投放。所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。 至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。 這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。建議從動工到封盤在施工外圍樹立 3D 效果圖，開盤前一個月在中心廣場，城區(qū)主干道樹立大型戶外廣告牌和懸掛羅馬旗。 （三）、媒體分析及選擇 電視媒體 中國最大管理資源中心 濰坊電視臺新聞綜合頻道，它們在濰坊地區(qū)影響大，收視率高。 （二）、媒介方向 （ 1）、 銷售準(zhǔn)備期 所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。 活動實施：時間：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。（ 2）藝術(shù)家做秀。借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。務(wù)實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。 C、庭院生活 庭院生活，是指 通過細(xì)部的組合和科學(xué) 安排，把傳統(tǒng)的建筑理念，移植到現(xiàn)代建筑中，社區(qū)強調(diào)開放，通過整個社區(qū)公共空間體現(xiàn)其品質(zhì)，強調(diào)現(xiàn)代人的交往，動靜結(jié)合，開放和私密兼顧的生活方式，倡導(dǎo)和諧健康的個性生活，創(chuàng)造親善的鄰里關(guān)系，增加社區(qū)的歸屬感，營造一種同一屋檐下和諧的生活。 江南是傳統(tǒng)的。 “盛世大院” 以其地段、品質(zhì)、創(chuàng)新、品牌優(yōu)勢倡導(dǎo)著城市中央生活，我們真誠地希望正在享受著、體驗著、憧憬著城市中央生活的您，用您獨具的慧眼、個性的文字記載下城市中央生活的片段和抹不去的情結(jié)。 （ 5） 整個推廣過程中圍繞 “城市中央”“江南生態(tài)社區(qū)”“庭院生活” 這 三 條主線： A、城中央 中國最大管理資源中心 有這樣一種生活 ， 有節(jié)奏、有品位、高效而具有魅力 ， 游走在城市中央的繁華與寧靜之間，體味著城市中央的深厚文化底蘊和精神文脈。 （ 4）“百年傳承經(jīng)典世家”更進一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。另外“大院”既給人的名門世家感覺，又使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。 所以： 我們要讓客戶感到花小錢買了一流的房子，在鳳凰大街買江南風(fēng)格小高層著 中國最大管理資源中心 實讓人羨慕。 四、企劃思路探尋 以高密城市核心地帶吸引客源 因為： 項目處在高密中心城區(qū)鳳凰大街，生活便利。 推廣主題升華關(guān)鍵詞： 主題 形容詞聯(lián) 想 名詞聯(lián)想 中國最大管理資源中心 城中央 繁華的、都市的 繁華街市、 文化休閑 、 財富金融 新江南 維美的、浪漫的 綠色田野 、 草長鶯飛 庭院人居 祥和的、和諧的 文化底蘊、精神文脈 推廣主題的升華實際上就是項目價值的提升： 通過整合推廣， 盛世大院 應(yīng)該在目標(biāo)客戶群里中形成這樣一種觀念： 它是一個精神符號，能獲得社會的廣泛認(rèn)同。開發(fā)潛在消費者。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。 精品物業(yè)，安全第一樓盤 四、分期廣告的整合策略 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是 —— 給信息 既通過活動與立體廣告媒介告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費者，以“名門大家”為定位設(shè)計目的的“盛世大院”正在建設(shè)，即將推出。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以 調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 四、項目具有的突出優(yōu)勢 ?盛世大院的潛在需求量大。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 ①總用地面積： 44畝。因此，項目公司對本項目的目標(biāo) 市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項目的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。從產(chǎn)品定位方面考慮，與盛世大院同一區(qū)位的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。 市場風(fēng)險 中國最大管理資源中心 項目的住宅小區(qū)定位為中高檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 三、項目經(jīng)營成本結(jié)算 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成 本、銷售稅金和財務(wù)費用。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對盛世大院項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 力創(chuàng)精品。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 中國最大管理資源中心 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化 。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個兒童游樂場、健身房，圖書館、娛樂室等休閑活動設(shè)施，以 完善的配套作為項目的絕對優(yōu)勢樹立項目的高端形象。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 中國最大管理資源中心 ④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，私家車相對較多，因此，在規(guī)劃上建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于當(dāng) 地項目去化普遍相對較慢，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設(shè)計。 。 中國最大管理資源中心 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 私企成功人士 高級管理層 政府事業(yè)單位高層 這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟實力，屬于二次獲多次置業(yè)。 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 開發(fā)區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者 市區(qū)企事業(yè)單位中高層 市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 私營個體業(yè)主 集中在政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位 3545 歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個高密市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 ①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體 制， ②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為高密市人民和政府作出貢獻。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。現(xiàn)對該項目真正的、突出于高密市住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 四、高密市消費者問卷調(diào) 查反饋結(jié)果 您喜歡社區(qū)的園林景觀具有什么樣的風(fēng)格： □歐式園林 15% □傳統(tǒng)江南中式園林 52% □現(xiàn)代風(fēng)格 33% 您喜歡的運動娛樂配套： □游泳池 20% □乒乓球 10% □網(wǎng)球場 5% □壁球場 3% □羽毛球 36% □籃球場 中國最大管理資源中心 26% 您喜歡的建筑類型是： □ 多層（ 5 層以下） 25% □多層（ 7 層以下） 37% □小高層（ 912層 ） 21% □中高層（ 1218層） 15% 作廢 2% 您打算購買多大面積的住宅： □ 80m2 以下 4% □ 8090m2 19% □ 90100 m2 29% □ 100120 m2 29% □ 140 m2 9% □ 160m2 6% □復(fù)式 4% 您希望購買的戶型是： □一房一廳 3% □二房二廳 31% □三房二廳 47% □四房二廳 15% □四房以上 4% 您希望住宅底層架空層的功能是： □儲物間 14% □車庫 54% □通透架空層 4% □景觀綠化小品 28% 您希望的停車方式： □路面停車 20% □地下停車 64% □半地下停車 10% □架空停車 6% 您喜歡的住宅類型