上海綠庭休閑廣場項目整體定位發(fā)(文件)
【正文】 業(yè)開發(fā)檔次 采用專業(yè)市場類型，對交通設(shè)施要求弱于百貨業(yè) 配合松江正在快速發(fā)展的市場 主力商家： 其他商家： 采用出售或出租方式向市場推出其余部分，由市場自由定義業(yè)態(tài)。 在一、二期主體商業(yè)之間以主題形式造街造坊（ open mall），使一二期商業(yè)主體部分互連互通，打造都市綜合體核心要素。 未來辦公市場的需求來源： 新城未來 35年內(nèi)大量的物業(yè)開發(fā)將帶來相關(guān)的服務(wù)性企業(yè)數(shù)量的相應(yīng)增加，從而產(chǎn)生辦公物業(yè)需求新增量。而依據(jù)總體市場需求總量（ 30萬 ㎡ ），以一至一年半的銷售期，年銷售量占市場總量的 1015%是可以實現(xiàn)的。 時機： 二期的發(fā)展時機選擇為商業(yè)項目正式經(jīng)營后，視一期開發(fā)銷售情況和開元項目的銷售情況及大學(xué)城、醫(yī)院建設(shè)情況 ， 宜在地鐵開通之前進入預(yù)售階段，產(chǎn)生市場預(yù)期 方式： “商務(wù)公寓（ 3萬 ㎡ ）＋居住公寓（ 3萬 ㎡ ） +商業(yè)（ ㎡ ）” 鞏固一期成果，為三期推出辦公市場作鋪墊。 商務(wù)公寓賣點 豎向布局示意 空中會所 商務(wù)辦公 商業(yè)裙樓 地下停車場 12層 5層 架空 商務(wù)公寓賣點示意 空中共享平臺 全景觀優(yōu)勢 現(xiàn)代風(fēng)格建筑立面 商務(wù)公寓賣點示意 公寓大堂室內(nèi)相通 平面基本單配置 商務(wù)公寓設(shè)計建議 原則： ?柱網(wǎng)結(jié)合停車、商業(yè)要求，方便自由組合 ?每戶力爭有好景觀 ?平面布局體現(xiàn)出經(jīng)濟實惠 做法建議： ?布局：有觀景陽臺或觀景窗 廳開間最好達 彈性化基本單元可自由組合 ?層高：商務(wù)公寓層高不小于 3米 ?裝修：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)格簡約 ?外立面體現(xiàn)現(xiàn)代辦公形象；較商務(wù)公寓上一臺階；建立在松江新城的寫字樓領(lǐng)導(dǎo)地位； ?智能化力求達到上海甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)； ?大堂面積不低于 150 ㎡ ，豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修； ?配高速豪華電梯； ?引入現(xiàn)代休閑概念，配套全新的商務(wù)會所； ?基本單元采用較大跨度類型（ 60100 ㎡ ）； ?空中平臺共享； ?外立面設(shè)窗下燈。一般而言，Studio的主要客戶群為 10人以下的小型工作室，其工作方式主要是充當(dāng)乙方。 充分利用小空間 ，選擇組合折疊家具 、 陽臺設(shè)置電腦區(qū)與文件區(qū) 、 吧柜式廚房 、 隱藏式或個性化辦公桌設(shè)計都應(yīng)考慮 。 服務(wù)：大堂服務(wù)中心的收發(fā)信件 、 代繳費用 、 租務(wù)代理 、 公用傳真復(fù)印 ， 生活服務(wù)中心的洗衣收發(fā) 、 鐘點清潔服務(wù)等 。 STUDIO設(shè)計原則 資源：共用律師 、 共用會計師 、 共用秘書 、 專業(yè)全程代辦公司注冊等 。 可以稱之為 “ 世界上最酷的辦公室 ” 。 loft和 soho都是 Studio的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。 方式： 穩(wěn) 健 型 方 案： 居住公寓 （ 2萬 ㎡ ）＋寫字樓 （ 4萬 ㎡ ） 高附加值方案： 寫字樓 （ 6萬 ㎡ ） 客戶： 主推投資概念； 以臺積電帶來的服務(wù)行業(yè)作為期望值吸引投資者； 大量住宅的興建帶來的服務(wù)行業(yè)； 三年以后的人口膨脹，形成的新興服務(wù)行業(yè)及其它行業(yè)的增加； 本地投資為主，適當(dāng)引入上海市場（閔行、徐匯兩區(qū)）投資者 一 期： 商務(wù)公寓（ 6萬 ㎡ ） ＋商業(yè)（ 3萬 ㎡ ） 二期： 商務(wù)公寓（ 3萬 ㎡ ） ＋居住公寓 （ 3萬
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