【正文】 報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道：精細(xì)化、人性化、異域風(fēng)情彌漫。 4大服務(wù)突破，完全超越現(xiàn)有樓盤(pán)服務(wù)水平。 業(yè)主生活手冊(cè) 周邊生活配套、教育配套、交通配套 信息，以及生活配套中吃喝玩樂(lè)的信 息都融入到業(yè)主生活手冊(cè)中。 ? 戶型均好性原則： 推貨時(shí)，各類戶型均好搭配推出，保證產(chǎn)品線供應(yīng)豐富，為客戶廣度提供保證。 07年 4月推售產(chǎn)品安排 ? 由于 L與 L5棟的戶型基本重疊，相差不大，加之 L4棟較之 L5棟工程進(jìn)度快，因此， 初步確定 07年 4月整棟推售 L4?？們r(jià)突破難度大。 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 三房（ 117130平米） 105套（ 41%） 清水房展示 市場(chǎng)需求大，供應(yīng)量多。 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 L 13。 報(bào)告的思路及框架 項(xiàng)目背景 市場(chǎng)分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 營(yíng)銷目標(biāo) 策略思路 策略執(zhí)行 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目目標(biāo) 目標(biāo)分解 項(xiàng)目限制 條件 區(qū)域市場(chǎng) 分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià) 值梳理 案例借鑒 策略推導(dǎo) 形象攻略 展示攻略 服務(wù)攻略 推售攻略 推廣攻略 客戶策略 媒體策略 活動(dòng)營(yíng)銷 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ACT3：深度挖掘東方新城老業(yè)主，充分發(fā)揮老帶新效能。 ? 直郵時(shí)間點(diǎn)：， ? 直郵內(nèi)容：項(xiàng)目的形象、基本描述、戶型及價(jià)值點(diǎn)介紹 樣板房、售樓處、園林現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖； 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?形式：以 贈(zèng)送項(xiàng)目宣傳資料，發(fā)放業(yè)主權(quán)益卡，轉(zhuǎn)介成功或購(gòu)買(mǎi)客戶直接享受優(yōu)惠等方式。 路牌 符合項(xiàng)目預(yù)算范圍的媒體組合方式。 活動(dòng)營(yíng)銷 ? 圍繞學(xué)區(qū)進(jìn)行的系列宣傳活動(dòng)； ? 圍繞營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行的慶?；顒?dòng)； ? 維系客戶的營(yíng)銷活動(dòng)。 人物：前期積累客戶、設(shè)計(jì)院、政府部門(mén)相關(guān)人員、媒體、意見(jiàn)領(lǐng)袖、發(fā)展商及朋友、育英小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)。 ? 現(xiàn)場(chǎng)售卡。 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 代表樓盤(pán)：長(zhǎng)沙奧林匹克花園。三萬(wàn)英尺。 北城版塊 北城版塊： 包括北二環(huán)以北，湘江以東，東二環(huán)以西區(qū)域，由三個(gè)核心組團(tuán)組成：開(kāi)福區(qū)政府組團(tuán)，四方坪組團(tuán)，青竹湖組團(tuán)組成。 代表樓盤(pán)：藏瓏濱湖國(guó)際社區(qū)。 主要代表樓盤(pán)：陽(yáng)光 100，卓越 〃 未來(lái)海岸，長(zhǎng)沙玫瑰園。 新南城版塊：隨著省政府南遷，市政設(shè)施和生活配套設(shè)施的南遷，其未來(lái)發(fā)展前景值得期待。 ?產(chǎn)品主要以小高層和高層為主。 新南城版塊 項(xiàng)目規(guī)模 建筑面積 55萬(wàn)平方米， 容積率 。 客戶特點(diǎn) 40%以上湘籍外地客戶 。 主要借鑒點(diǎn)： 完美的現(xiàn)房、園林展示。未來(lái)前景有限。 中心南版塊 項(xiàng)目規(guī)模 8棟 30層高層 T型短板。 客戶特點(diǎn) 40%以上湘籍外地客戶 。物業(yè)服務(wù)由全球頂級(jí) “英式管家 ”之第一太平戴維斯全程提供。 完善的、創(chuàng)意性展示體統(tǒng)。 代表性項(xiàng)目 — 華盛 〃 新外灘：頂級(jí)的江景景觀資源，墨綠色的外立面，體現(xiàn)無(wú)可替代的天賦優(yōu)越。 銷售情況 1期入伙 , 2期銷售達(dá) 70%。項(xiàng)目?jī)?nèi)的市民綠化廣場(chǎng)，為長(zhǎng)沙市政府投資建設(shè)，是一個(gè)大型休閑、購(gòu)物、園林廣場(chǎng)，兼顧商業(yè)與休閑兩大功能?，F(xiàn)場(chǎng)管理混亂。 中心北版塊 項(xiàng)目規(guī)模 17萬(wàn)平方米。 客戶特點(diǎn) 景觀 ， 繁華城市配套 ， 身份感 。 營(yíng)銷特點(diǎn) 位置極佳。 北城版塊 — 北城版塊整體開(kāi)發(fā)水平不高，市政商業(yè)配套不成熟，居住氛圍欠缺，期待大盤(pán)的開(kāi)發(fā)提升整體區(qū)域形象。 產(chǎn)品類型 高層 戶型特點(diǎn) 83227平方米，戶型面積可選擇大。目前均價(jià) 4000元 /平方米 銷售情況 首期推出 600套 , 2期銷售達(dá) 90%。 營(yíng)銷特點(diǎn) 外圍景觀環(huán)境、入口導(dǎo)示、景觀展示齊全。四星級(jí)酒店投入經(jīng)營(yíng)。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3100元 /平方米。 營(yíng)銷特點(diǎn) 5星級(jí)酒店投入運(yùn)營(yíng)。 北城版塊 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙版塊 項(xiàng)目規(guī)模 。 1萬(wàn)元可抵 2萬(wàn)元房款 客戶特點(diǎn) 不少于 50%的湘籍外地人 。 超過(guò) 50人的強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制徹底顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式。需要市場(chǎng)進(jìn)一步引導(dǎo)。 產(chǎn)品類型 別墅、洋房 戶型特點(diǎn) 120—300平方米獨(dú)棟別墅。 銷售情況 銷售 100% 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶，來(lái)自深圳中興、華為的客戶較多。 幾個(gè)重要的活動(dòng)： 長(zhǎng)沙業(yè)主參觀深圳蔚藍(lán)海岸。 代表性樓盤(pán) — 陽(yáng)光 100，產(chǎn)品營(yíng)造的反面教材，大盤(pán)推廣的典范。 價(jià)格范圍 洋房 均價(jià) 3600元 /平方米，別墅均價(jià) 6000元 /平方米。集高尚住宅、公寓、 TOWNHOUSE、 SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國(guó)際都市大盤(pán)，由國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光 100連鎖開(kāi)發(fā)。品質(zhì)感缺失。 ?東城版塊由 3個(gè)主要的組團(tuán)組成：遠(yuǎn)大路北組團(tuán)，芙蓉區(qū)政府組團(tuán)，體育新城組團(tuán)。 片區(qū)代表性樓盤(pán) — 銀港 〃 水晶城 項(xiàng)目規(guī)模 34 萬(wàn)平方米。 銷售情況 06年 3月開(kāi)盤(pán)，基本售罄 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶。 片區(qū)代表性樓盤(pán) — 長(zhǎng)房 〃 東郡：非典型性營(yíng)銷，內(nèi)部客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)龐大。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3200元 /平方米?？臻g：創(chuàng)新、科學(xué)的緊湊戶型設(shè)計(jì)。 芙蓉區(qū)政府組團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模 35萬(wàn)平方米住宅。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3300元 /平方米。 項(xiàng)目特色 上河街區(qū)擬建成由大型主力店、專業(yè)店、品牌店、電影娛樂(lè)城、步行街組成；另配有 25萬(wàn)平方米的公寓、寫(xiě)字樓和 3000個(gè)車位，是中南地區(qū)目前規(guī)模最大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、健身等為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心，是配套齊全、經(jīng)濟(jì)價(jià)值極高的現(xiàn)代化商業(yè)群落。 現(xiàn)場(chǎng)銷售管理差，內(nèi)部炒房現(xiàn)象嚴(yán)重（口碑不好）。 產(chǎn)品類型 高層。 銷售情況 總套數(shù) 273套，僅剩 70余套。 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品類型 多層洋房。 銷售情況 目前銷售 60%左右，每月銷售 60套。 營(yíng)銷特點(diǎn) 關(guān)系營(yíng)銷：萬(wàn)科會(huì)龐大的客戶資源。 片區(qū)代表性樓盤(pán) — 綠城 〃 桂花城：完美的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度，贏得市場(chǎng)信賴。主力戶型 3室 2廳。輻射面較廣。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息（二） 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主臥、客廳均兩面采光，南北兩側(cè)均有步入式陽(yáng)臺(tái)，坐擁 270度景觀 。 Townhome12層 4房 2廳 5衛(wèi) 。 樣板房 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)施 市政配套： ?目前周邊基本沒(méi)有配套，所有服務(wù)設(shè)施都通過(guò)項(xiàng)目自身解決； ?政府有完善的市政配套規(guī)劃，公園、商業(yè)文化廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、音樂(lè)廳等，重點(diǎn)打造深圳國(guó)際濱海社區(qū)。 ?中信紅樹(shù)灣 —深圳地鐵華僑城站（地鐵 1號(hào)線）：約 2公里； ?中信紅樹(shù)灣 —深圳地鐵華僑城站（地鐵 2號(hào)線）：約 ； ?中信紅樹(shù)灣 —皇崗口岸：約 7公里； ?中信紅樹(shù)灣 —蛇口港：約 5公里； ?中信紅樹(shù)灣 —西部通道 —香港中環(huán)：約 ； ?中信紅樹(shù)灣 —西部通道 —香港九龍：約 5公里； ?中信紅樹(shù)灣 —西部通道 —香港新機(jī)場(chǎng)：約 10公里。 ? 2023723，中信紅樹(shù)灣 2期召開(kāi) “中信紅樹(shù)灣 2期作品鑒賞會(huì)”，開(kāi)盤(pán)日期待定。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 09:52:1709:52:1709:52Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 上午 9時(shí) 52分 :52February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 09:52:1709:52:1709:522/11/2023 9:5。 上午 9時(shí) 52分 17秒 上午 9時(shí) 52分 09:52: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時(shí) 52分 17秒 09:52: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 09:52:1709:52:1709:522/11/2023 9:52:17 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 廣告：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但自駕車出行相當(dāng)方便，通過(guò)濱海大道可以快速到達(dá)深圳主要交通節(jié)點(diǎn)。紅樹(shù)灣的園林里不止有湖溏水的動(dòng)景，還有噴泉，水榭，聚水池等，最特別是綠蔭泳池的設(shè)計(jì)。348388m2 ?客廳兩層通高，空間寬闊舒適； ?通高內(nèi)庭院，將陽(yáng)光引入戶內(nèi)每一空間； ?豪華主臥系列，盡覽高爾夫美景； ?所有房間皆有絕佳朝向和景觀。 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?空中院館創(chuàng)新格局，營(yíng)造自然、休閑、生態(tài)的室內(nèi)空間 。 建筑風(fēng)格：高層塔樓與 Townhome結(jié)合的建筑形式，體現(xiàn)一種共享、共生的建筑形式，追求社區(qū)資源和灣區(qū)景觀共享 運(yùn)用 41 度角全板式斜列布局，充分挖掘出中信紅樹(shù)灣豐富的景觀資源，從而突破了常見(jiàn)的圍合組團(tuán)式布局，營(yíng)造出一種“家家有景，戶戶景”的良好居住環(huán)境 建筑外立面選擇灰色，使建筑更加空靈，意境深遠(yuǎn)，讓灰色形成一種放松的建筑意向 Townhome擁有中國(guó)傳統(tǒng)的建筑元素 ——院落，擁有前庭三角院落和后面整體的花園，再加上舒適優(yōu)雅的空間院落，花園和院落總面積高達(dá) 160平方米，建筑結(jié)合嶺南住宅中的圍合元素 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷特點(diǎn) 現(xiàn)房營(yíng)銷扭轉(zhuǎn)銷售頹勢(shì)。 銷售情況 平均每月銷售 80套。 產(chǎn)品類型 多層、洋房。 現(xiàn)場(chǎng)包裝：藝術(shù)商業(yè)街的展示并沒(méi)有產(chǎn)生充足銷售說(shuō)服力，實(shí)效性不夠，現(xiàn)正在調(diào)整中。東城各大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，集中在陶瓷、建材、電線電纜行業(yè)。主力戶型 3室 2廳。即將展開(kāi)新一輪的大規(guī)模推廣。東城各大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，集中在陶瓷、建材、電線電纜行業(yè)。主力戶型 3室 2廳。 片區(qū)代表性樓盤(pán) — 西子花苑：“追隨者”營(yíng)銷戰(zhàn)略，與上河國(guó)際、左岸 〃 右岸等項(xiàng)目共同形成區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建成后，商業(yè)中心的有效服務(wù)將成為長(zhǎng)沙市乃至中南地區(qū)最大的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的步行購(gòu)物商業(yè)中心。 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶。 產(chǎn)品類型 高層。 芙蓉區(qū)政府組團(tuán) 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目特色 高級(jí)灰的十一層電梯小高層 ,色彩與高度，都十分宜居 。 產(chǎn)品類型 小高層。 項(xiàng)目特色 采用經(jīng)典的平面布置、輕快流暢的設(shè)計(jì)、簡(jiǎn)潔實(shí)用的功能分區(qū)，廳房方正，面積適宜 營(yíng)銷特點(diǎn) 低成本營(yíng)銷，少量的報(bào)紙投放、簡(jiǎn)潔的售樓處、圍墻包裝、以 DM為主要的投放手段，針對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行定向營(yíng)銷。 戶型特點(diǎn) 154平方米。面臨該區(qū)域所有在建、在售樓盤(pán)的完全競(jìng)爭(zhēng)。 東城版塊 — 東方新城 〃 和園項(xiàng)目所處版塊，傳統(tǒng)意義上的“東市”，高品質(zhì)樓盤(pán)聚集地，長(zhǎng)沙物流核心。高額的推廣費(fèi)用，集群式的轟炸。 項(xiàng)目特色 公建外立面 。 產(chǎn)品類型 公寓、洋房、商務(wù)辦公樓及別墅。 展示了企業(yè)獨(dú)特的人文魅力。 營(yíng)銷特點(diǎn) 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。入戶花園。 代表性樓盤(pán) — 卓越蔚藍(lán)海岸：現(xiàn)場(chǎng)展示取勝。 河西版塊 — 市政府南遷，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，大盤(pán)領(lǐng)跑。區(qū)內(nèi)建有長(zhǎng)沙首間白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的社區(qū)酒店、中英文碧桂園學(xué)校、大型城市商業(yè)廣場(chǎng)等城市級(jí)超級(jí)配套。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3100元 /平方米。 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)媒體營(yíng)銷。 1萬(wàn)元可抵 2萬(wàn)元房款 客戶特點(diǎn) 注重景觀 。 項(xiàng)目規(guī)模 30萬(wàn)平方米。 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 注重性價(jià)比 。長(zhǎng)沙首個(gè)精裝戶型銷售。 代表性樓盤(pán) — 珠江花城，以首創(chuàng)長(zhǎng)沙帶精裝樓盤(pán)銷售，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白點(diǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)展示不足，銷售員接待熱情，銷售管理好。兩層的地下停車場(chǎng)容量大，功能齊全，供一、二期享有。 價(jià)格范圍 均價(jià) 4600元 /平方米。 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷特點(diǎn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度不夠。 客戶特點(diǎn) 景觀 ， 繁華城市配套 ， 身份感 。 產(chǎn)品類型 點(diǎn)式高層，高檔綜合住宅 戶型特點(diǎn) 70190平方米，戶型面積可選擇大，錯(cuò)層弧形觀景陽(yáng)臺(tái)。 中心北版塊 — 寸土寸金，商業(yè)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)沙商業(yè)旗艦，投資臵業(yè)的上選之地。 營(yíng)銷借鑒： 集約式的媒體轟炸。 項(xiàng)目特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)由澳大利亞柏濤（墨爾本）擔(dān)綱，點(diǎn)陣式 T形短板的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了住宅的南北通透和全明設(shè)計(jì)。 價(jià)格范圍 均價(jià) 4300—4500元 /平方米，目前均價(jià)達(dá) 4900元 /平方米。 代表性樓盤(pán) — 融科三萬(wàn)英尺：優(yōu)越的地理位臵。 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷特點(diǎn) 南城乃至長(zhǎng)沙全市代表性樓盤(pán)，無(wú)論是在產(chǎn)品打造（包括建筑、園林）、營(yíng)銷展示、售樓處包裝、推廣活動(dòng)等，都可算是標(biāo)桿性典范。 180度陽(yáng)光衛(wèi)生間，獨(dú)立家政體系，主仆雙通道， 8米大橫廳，景觀花園。 版塊代表項(xiàng)目