【正文】 報告是嚴(yán)格保密的。 看樓通道：精細(xì)化、人性化、異域風(fēng)情彌漫。 4大服務(wù)突破，完全超越現(xiàn)有樓盤服務(wù)水平。 業(yè)主生活手冊 周邊生活配套、教育配套、交通配套 信息，以及生活配套中吃喝玩樂的信 息都融入到業(yè)主生活手冊中。 ? 戶型均好性原則： 推貨時，各類戶型均好搭配推出，保證產(chǎn)品線供應(yīng)豐富，為客戶廣度提供保證。 07年 4月推售產(chǎn)品安排 ? 由于 L與 L5棟的戶型基本重疊，相差不大，加之 L4棟較之 L5棟工程進(jìn)度快，因此， 初步確定 07年 4月整棟推售 L4。總價突破難度大。 實現(xiàn)價值 三房（ 117130平米） 105套（ 41%） 清水房展示 市場需求大，供應(yīng)量多。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 L 13。 報告的思路及框架 項目背景 市場分析 目標(biāo)下的問題 營銷目標(biāo) 策略思路 策略執(zhí)行 項目概況 項目目標(biāo) 目標(biāo)分解 項目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項目營銷難點 項目核心價 值梳理 案例借鑒 策略推導(dǎo) 形象攻略 展示攻略 服務(wù)攻略 推售攻略 推廣攻略 客戶策略 媒體策略 活動營銷 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 ACT3：深度挖掘東方新城老業(yè)主，充分發(fā)揮老帶新效能。 ? 直郵時間點：， ? 直郵內(nèi)容：項目的形象、基本描述、戶型及價值點介紹 樣板房、售樓處、園林現(xiàn)場實景圖； 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?形式：以 贈送項目宣傳資料，發(fā)放業(yè)主權(quán)益卡，轉(zhuǎn)介成功或購買客戶直接享受優(yōu)惠等方式。 路牌 符合項目預(yù)算范圍的媒體組合方式。 活動營銷 ? 圍繞學(xué)區(qū)進(jìn)行的系列宣傳活動； ? 圍繞營銷節(jié)點進(jìn)行的慶?；顒?； ? 維系客戶的營銷活動。 人物：前期積累客戶、設(shè)計院、政府部門相關(guān)人員、媒體、意見領(lǐng)袖、發(fā)展商及朋友、育英小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)。 ? 現(xiàn)場售卡。 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 代表樓盤：長沙奧林匹克花園。三萬英尺。 北城版塊 北城版塊： 包括北二環(huán)以北，湘江以東，東二環(huán)以西區(qū)域，由三個核心組團(tuán)組成：開福區(qū)政府組團(tuán)，四方坪組團(tuán)，青竹湖組團(tuán)組成。 代表樓盤：藏瓏濱湖國際社區(qū)。 主要代表樓盤：陽光 100，卓越 〃 未來海岸，長沙玫瑰園。 新南城版塊：隨著省政府南遷，市政設(shè)施和生活配套設(shè)施的南遷，其未來發(fā)展前景值得期待。 ?產(chǎn)品主要以小高層和高層為主。 新南城版塊 項目規(guī)模 建筑面積 55萬平方米， 容積率 。 客戶特點 40%以上湘籍外地客戶 。 主要借鑒點： 完美的現(xiàn)房、園林展示。未來前景有限。 中心南版塊 項目規(guī)模 8棟 30層高層 T型短板。 客戶特點 40%以上湘籍外地客戶 。物業(yè)服務(wù)由全球頂級 “英式管家 ”之第一太平戴維斯全程提供。 完善的、創(chuàng)意性展示體統(tǒng)。 代表性項目 — 華盛 〃 新外灘：頂級的江景景觀資源，墨綠色的外立面，體現(xiàn)無可替代的天賦優(yōu)越。 銷售情況 1期入伙 , 2期銷售達(dá) 70%。項目內(nèi)的市民綠化廣場，為長沙市政府投資建設(shè)，是一個大型休閑、購物、園林廣場，兼顧商業(yè)與休閑兩大功能?，F(xiàn)場管理混亂。 中心北版塊 項目規(guī)模 17萬平方米。 客戶特點 景觀 ， 繁華城市配套 ， 身份感 。 營銷特點 位置極佳。 北城版塊 — 北城版塊整體開發(fā)水平不高，市政商業(yè)配套不成熟，居住氛圍欠缺，期待大盤的開發(fā)提升整體區(qū)域形象。 產(chǎn)品類型 高層 戶型特點 83227平方米，戶型面積可選擇大。目前均價 4000元 /平方米 銷售情況 首期推出 600套 , 2期銷售達(dá) 90%。 營銷特點 外圍景觀環(huán)境、入口導(dǎo)示、景觀展示齊全。四星級酒店投入經(jīng)營。 價格范圍 均價 3100元 /平方米。 營銷特點 5星級酒店投入運營。 北城版塊 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 星沙版塊 項目規(guī)模 。 1萬元可抵 2萬元房款 客戶特點 不少于 50%的湘籍外地人 。 超過 50人的強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊，競爭機(jī)制徹底顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式。需要市場進(jìn)一步引導(dǎo)。 產(chǎn)品類型 別墅、洋房 戶型特點 120—300平方米獨棟別墅。 銷售情況 銷售 100% 客戶特點 區(qū)域內(nèi)客戶，來自深圳中興、華為的客戶較多。 幾個重要的活動： 長沙業(yè)主參觀深圳蔚藍(lán)海岸。 代表性樓盤 — 陽光 100，產(chǎn)品營造的反面教材，大盤推廣的典范。 價格范圍 洋房 均價 3600元 /平方米，別墅均價 6000元 /平方米。集高尚住宅、公寓、 TOWNHOUSE、 SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國際都市大盤，由國內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌開發(fā)商陽光 100連鎖開發(fā)。品質(zhì)感缺失。 ?東城版塊由 3個主要的組團(tuán)組成：遠(yuǎn)大路北組團(tuán)，芙蓉區(qū)政府組團(tuán)，體育新城組團(tuán)。 片區(qū)代表性樓盤 — 銀港 〃 水晶城 項目規(guī)模 34 萬平方米。 銷售情況 06年 3月開盤，基本售罄 客戶特點 區(qū)域內(nèi)客戶。 片區(qū)代表性樓盤 — 長房 〃 東郡：非典型性營銷，內(nèi)部客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)龐大。 價格范圍 均價 3200元 /平方米?？臻g：創(chuàng)新、科學(xué)的緊湊戶型設(shè)計。 芙蓉區(qū)政府組團(tuán) 項目規(guī)模 35萬平方米住宅。 價格范圍 均價 3300元 /平方米。 項目特色 上河街區(qū)擬建成由大型主力店、專業(yè)店、品牌店、電影娛樂城、步行街組成；另配有 25萬平方米的公寓、寫字樓和 3000個車位，是中南地區(qū)目前規(guī)模最大，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、健身等為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心，是配套齊全、經(jīng)濟(jì)價值極高的現(xiàn)代化商業(yè)群落。 現(xiàn)場銷售管理差，內(nèi)部炒房現(xiàn)象嚴(yán)重（口碑不好）。 產(chǎn)品類型 高層。 銷售情況 總套數(shù) 273套，僅剩 70余套。 93 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品類型 多層洋房。 銷售情況 目前銷售 60%左右，每月銷售 60套。 營銷特點 關(guān)系營銷：萬科會龐大的客戶資源。 片區(qū)代表性樓盤 — 綠城 〃 桂花城：完美的產(chǎn)品實現(xiàn)度，贏得市場信賴。主力戶型 3室 2廳。輻射面較廣。 本報告是嚴(yán)格保密的。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息（二） 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?主臥、客廳均兩面采光，南北兩側(cè)均有步入式陽臺，坐擁 270度景觀 。 Townhome12層 4房 2廳 5衛(wèi) 。 樣板房 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)施 市政配套： ?目前周邊基本沒有配套，所有服務(wù)設(shè)施都通過項目自身解決； ?政府有完善的市政配套規(guī)劃，公園、商業(yè)文化廣場、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、音樂廳等，重點打造深圳國際濱海社區(qū)。 ?中信紅樹灣 —深圳地鐵華僑城站（地鐵 1號線）：約 2公里； ?中信紅樹灣 —深圳地鐵華僑城站（地鐵 2號線）：約 ； ?中信紅樹灣 —皇崗口岸：約 7公里； ?中信紅樹灣 —蛇口港：約 5公里； ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港中環(huán)：約 ； ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港九龍：約 5公里； ?中信紅樹灣 —西部通道 —香港新機(jī)場：約 10公里。 ? 2023723，中信紅樹灣 2期召開 “中信紅樹灣 2期作品鑒賞會”，開盤日期待定。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 09:52:1709:52:1709:52Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 上午 9時 52分 :52February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 09:52:1709:52:1709:522/11/2023 9:5。 上午 9時 52分 17秒 上午 9時 52分 09:52: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時 52分 17秒 09:52: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 09:52:1709:52:1709:522/11/2023 9:52:17 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 廣告：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 106 本報告是嚴(yán)格保密的。但自駕車出行相當(dāng)方便，通過濱海大道可以快速到達(dá)深圳主要交通節(jié)點。紅樹灣的園林里不止有湖溏水的動景，還有噴泉，水榭，聚水池等，最特別是綠蔭泳池的設(shè)計。348388m2 ?客廳兩層通高，空間寬闊舒適； ?通高內(nèi)庭院，將陽光引入戶內(nèi)每一空間； ?豪華主臥系列，盡覽高爾夫美景； ?所有房間皆有絕佳朝向和景觀。 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?空中院館創(chuàng)新格局，營造自然、休閑、生態(tài)的室內(nèi)空間 。 建筑風(fēng)格：高層塔樓與 Townhome結(jié)合的建筑形式，體現(xiàn)一種共享、共生的建筑形式，追求社區(qū)資源和灣區(qū)景觀共享 運用 41 度角全板式斜列布局，充分挖掘出中信紅樹灣豐富的景觀資源，從而突破了常見的圍合組團(tuán)式布局，營造出一種“家家有景，戶戶景”的良好居住環(huán)境 建筑外立面選擇灰色，使建筑更加空靈，意境深遠(yuǎn)，讓灰色形成一種放松的建筑意向 Townhome擁有中國傳統(tǒng)的建筑元素 ——院落，擁有前庭三角院落和后面整體的花園，再加上舒適優(yōu)雅的空間院落，花園和院落總面積高達(dá) 160平方米，建筑結(jié)合嶺南住宅中的圍合元素 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷特點 現(xiàn)房營銷扭轉(zhuǎn)銷售頹勢。 銷售情況 平均每月銷售 80套。 產(chǎn)品類型 多層、洋房。 現(xiàn)場包裝：藝術(shù)商業(yè)街的展示并沒有產(chǎn)生充足銷售說服力，實效性不夠，現(xiàn)正在調(diào)整中。東城各大市場經(jīng)營戶，集中在陶瓷、建材、電線電纜行業(yè)。主力戶型 3室 2廳。即將展開新一輪的大規(guī)模推廣。東城各大市場經(jīng)營戶，集中在陶瓷、建材、電線電纜行業(yè)。主力戶型 3室 2廳。 片區(qū)代表性樓盤 — 西子花苑：“追隨者”營銷戰(zhàn)略，與上河國際、左岸 〃 右岸等項目共同形成區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢。項目建成后，商業(yè)中心的有效服務(wù)將成為長沙市乃至中南地區(qū)最大的統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營的步行購物商業(yè)中心。 客戶特點 區(qū)域內(nèi)客戶。 產(chǎn)品類型 高層。 芙蓉區(qū)政府組團(tuán) 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目特色 高級灰的十一層電梯小高層 ,色彩與高度，都十分宜居 。 產(chǎn)品類型 小高層。 項目特色 采用經(jīng)典的平面布置、輕快流暢的設(shè)計、簡潔實用的功能分區(qū)，廳房方正，面積適宜 營銷特點 低成本營銷，少量的報紙投放、簡潔的售樓處、圍墻包裝、以 DM為主要的投放手段，針對區(qū)域內(nèi)市場進(jìn)行定向營銷。 戶型特點 154平方米。面臨該區(qū)域所有在建、在售樓盤的完全競爭。 東城版塊 — 東方新城 〃 和園項目所處版塊，傳統(tǒng)意義上的“東市”，高品質(zhì)樓盤聚集地，長沙物流核心。高額的推廣費用，集群式的轟炸。 項目特色 公建外立面 。 產(chǎn)品類型 公寓、洋房、商務(wù)辦公樓及別墅。 展示了企業(yè)獨特的人文魅力。 營銷特點 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。入戶花園。 代表性樓盤 — 卓越蔚藍(lán)海岸：現(xiàn)場展示取勝。 河西版塊 — 市政府南遷，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，大盤領(lǐng)跑。區(qū)內(nèi)建有長沙首間白金五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的社區(qū)酒店、中英文碧桂園學(xué)校、大型城市商業(yè)廣場等城市級超級配套。 價格范圍 均價 3100元 /平方米。 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)媒體營銷。 1萬元可抵 2萬元房款 客戶特點 注重景觀 。 項目規(guī)模 30萬平方米。 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 注重性價比 。長沙首個精裝戶型銷售。 代表性樓盤 — 珠江花城，以首創(chuàng)長沙帶精裝樓盤銷售，填補(bǔ)了市場空白點?，F(xiàn)場展示不足，銷售員接待熱情，銷售管理好。兩層的地下停車場容量大，功能齊全，供一、二期享有。 價格范圍 均價 4600元 /平方米。 79 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷特點 產(chǎn)品實現(xiàn)度不夠。 客戶特點 景觀 ， 繁華城市配套 ， 身份感 。 產(chǎn)品類型 點式高層，高檔綜合住宅 戶型特點 70190平方米，戶型面積可選擇大，錯層弧形觀景陽臺。 中心北版塊 — 寸土寸金，商業(yè)發(fā)達(dá)，長沙商業(yè)旗艦，投資臵業(yè)的上選之地。 營銷借鑒： 集約式的媒體轟炸。 項目特色 規(guī)劃設(shè)計由澳大利亞柏濤（墨爾本）擔(dān)綱，點陣式 T形短板的規(guī)劃實現(xiàn)了住宅的南北通透和全明設(shè)計。 價格范圍 均價 4300—4500元 /平方米，目前均價達(dá) 4900元 /平方米。 代表性樓盤 — 融科三萬英尺：優(yōu)越的地理位臵。 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷特點 南城乃至長沙全市代表性樓盤，無論是在產(chǎn)品打造（包括建筑、園林）、營銷展示、售樓處包裝、推廣活動等，都可算是標(biāo)桿性典范。 180度陽光衛(wèi)生間，獨立家政體系，主仆雙通道， 8米大橫廳，景觀花園。 版塊代表項目