房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃講義課件(文件)
【正文】 、營(yíng)銷(xiāo)策劃、公關(guān)活動(dòng)策劃、商業(yè)功能策劃等各種技術(shù)手段，使銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果。 (2) 后策劃階段 —— 增值策劃 房地產(chǎn)全程策劃工作程序 初步接洽階段 前期策劃階段 營(yíng)銷(xiāo)策劃階段 銷(xiāo)售實(shí)施階段 初步接洽階段 項(xiàng)目資源條件整合及判斷 宏觀資料 (市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情 ) 地段資料 (規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo) ) 周邊資料 (交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷(xiāo)售 ) 發(fā)展商資料 (背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況 ) 判斷內(nèi)容 (優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度 ) 交流記錄 華僑大學(xué)廈門(mén)校區(qū)教工住宅項(xiàng)目策劃 集美文教區(qū)在廈門(mén)市的位置 華僑大學(xué)廈門(mén)校區(qū) ：地理背景 華僑大學(xué)廈門(mén)校區(qū) ：地理背景 華僑大學(xué)廈門(mén)校區(qū) 廈門(mén)校區(qū)教工住宅區(qū) ⑴ 地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析 適合的規(guī)則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較 ⑵ 資源綜合及定位 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意 ⑶ 依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查 客戶(hù)群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù) ⑷ 經(jīng)濟(jì)可行性分析 靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的分析。 ⑷ 物業(yè)管理準(zhǔn)備工作計(jì)劃 配合營(yíng)銷(xiāo)推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理模式的融合。 ⑼ 裝修套餐 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。 ⑷ 夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告。 ⑵ 執(zhí)行修正 根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。 ⑺ 廣告宣傳炒作計(jì)劃 戶(hù)外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 ⑵ 經(jīng)濟(jì)敏感性分析 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。 增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求 —— 即通過(guò)創(chuàng)新適應(yīng)需求、引導(dǎo)需求、挖掘需求。 全程策劃經(jīng)歷了前策劃和后策劃兩個(gè)發(fā)展階段，兩個(gè)階段的策劃理論模式分別是等值策劃模式與增值策劃模式。 營(yíng)銷(xiāo)觀念階段 —— 全程策劃 圍繞用戶(hù)展開(kāi)的營(yíng)銷(xiāo)，并沒(méi)有使供需緩和、樓盤(pán)空置減少，開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵在于正確 確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效、更有利地傳送目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西，即發(fā)現(xiàn)欲望并滿足它們。 為將發(fā)展商以建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念建筑的樓盤(pán)推向市場(chǎng)，策劃人把眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)， 在 1997～ 1999年大多數(shù)房地
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