【正文】 市基礎信息 官林鎮(zhèn)區(qū)域位臵圖 城市基礎信息 官林鎮(zhèn) 位于宜興市西北區(qū)域，緊靠滆湖西岸，與 市中心 直線距離約為 20公里，距離 無錫市 57公里，距離 常州市 42公里。 市區(qū)形成“ 一核三組團” 的空間結構形態(tài)。 2023年，官林鎮(zhèn)的工業(yè)銷售成績連續(xù)八年名列宜興第一，以不到宜興5%的地域、 7%的人口創(chuàng)造了宜興四分之一的工業(yè)銷售業(yè)績。 ?上表中所列的城市均為國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀況位于前列的三線城市， 良好的經(jīng)濟基礎為城市的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟支撐。 零售市場概覽分析 宜興城市發(fā)展規(guī)劃 老 城 區(qū) 城東 新區(qū) 城市發(fā)展規(guī)劃方向 城市發(fā)展規(guī)劃： ?隨著城市化進程，宜興主城區(qū)將主要向東拓展，新的宜興城市中心區(qū)將包括宜興老城區(qū)和城東新區(qū)； ?宜興未來城市的整體規(guī)劃中，工業(yè)產(chǎn)業(yè)將往北發(fā)展，居住將往東發(fā)展； 對本項目影響： ?本項目不處于未來城市發(fā)展主軸上； ?項目與宜興未來城市發(fā)展中心存在一定距離，未來較難吸引宜興主城區(qū)的消費者。 零售市場概覽分析 蛟橋河步行街 開業(yè)時間： 2023年 5月 1日 營業(yè)面積： 24166平方米 定位： 中檔 業(yè)態(tài)分布： 項目由七幢多層單體建筑所組成，業(yè)態(tài)以購物、餐飲、娛樂為主。 零售市場概覽分析 新天地商圈 編號 項目名稱 市場定位 營業(yè)面積 物業(yè)類型 樓層數(shù) 開業(yè)時間 1 新天地廣場 中檔 80000平米 購物中心 B24F 2023年 6月 2 新蘇南商廈 中檔 20230平米 百貨 B16F 2023年 12月 3 五星電器 中檔 / 電器 / / 4 宜客隆 中低檔 5000平米 超市 1F3F 1995年 11月 零售市場概覽分析 新天地廣場 開業(yè)時間： 2023年 6月 23日 營業(yè)面積： 80000平方米 定位： 中檔 業(yè)態(tài)分布： B2 上海世紀聯(lián)華超市、移動營業(yè)廳、流行服飾館、瑞舒堂藥房、手機城； B1 美食廣場、網(wǎng)吧電玩城、新曼都美容美發(fā)； 1F 萊新百貨、必勝客、肯德基、伯昂咖啡、品牌專賣、招商銀行、中信銀行、婚紗攝影； 2F 萊新百貨、尊品牛排、家電大賣場； 3F 萊新百貨、新天地書城、兒童樂園、招商銀行、早教中心、品牌餐飲； 4F 品牌餐飲、 KTV娛樂城、健身中心； 項目評價： 宜興第一家購物中心模式的零售物業(yè)；整體規(guī)劃、平面布局較為混亂；缺乏人氣和商氣。 零售市場概覽分析 大潤發(fā)商圈分析 位臵： 城東大潤發(fā)商圈位于陽羨東路，屬于城東板塊人氣最旺的商業(yè)中心； 商圈特征： 以超市為主力；以餐飲為特色；定位社區(qū)商業(yè)；輻射城東片區(qū)； 輻射范圍： 以社區(qū)為核心，輻射整個城東片區(qū)； 人流狀況： 依托兩個大規(guī)模社區(qū)，核心商圈內(nèi)人口規(guī)模達到 3萬人左右，加上整個城東片區(qū)的人流導入，這些成為支撐大潤發(fā)商圈的基礎。 零售市場概覽分析 宜興商圈對本項目的借鑒意義 項目思考 ?本項目投資額高、業(yè)態(tài)豐富、綜合性強。 零售市場概覽分析 宜興商圈對本項目的借鑒意義 論壇反饋 根據(jù)官林鎮(zhèn)相關論壇所反饋的信息來看，本項目初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案得到了眾多網(wǎng)友的一致認同。 ?按總建筑面積約 4萬方計算，預計 4個月內(nèi)去化總體量的 25%。 目標 快速回籠資金，搶占市場份額、引領市場走勢，占據(jù)市場主導地位 推盤方案 北側臨街一樓是最精華的商鋪， 可以藉此提高一樓的銷售價格， 全區(qū)二樓以上商鋪則是最不容易集聚人氣的， 因此必須優(yōu)先出售， 但是二樓有單價較低的優(yōu)點。 【我們的目標】 “讓大多數(shù)人都知道，并對項目有良好的期待。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :56:2807:56:28February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 9日星期四 7時 56分 28秒 07:56:289 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :56:2807:56Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 9日星期四 7時 56分 28秒 07:56:289 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 9日星期四 上午 7時 56分 28秒 07:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :56:2807:56Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 9日星期四 7時 56分 28秒 07:56:289 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :56:2807:56:28February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :56:2807:56Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 【我們的目標】 “找到對的少數(shù)人，并成功有效的鎖定” 銷售策劃 STEP4 集中強銷期 【銷售執(zhí)行核心】 通過開盤氛圍炒作、渠道挖掘，制造持續(xù)熱銷期； 【銷售執(zhí)行細項】 ?10月 1日 (假設 )開盤，通過氛圍營造和有效的現(xiàn)場逼定策略，提高開盤日客戶下定率； ?推高開盤銷售比例，力爭做到火爆銷售，并達成熱銷的最終目的； ?傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡媒體聯(lián)手，集中報道開盤； ?并在開盤之后一段時間內(nèi)，通過項目熱銷，持續(xù)銷售。 銷售策劃 支持因素 房地產(chǎn)業(yè)是市場價格敏感度極高的產(chǎn)業(yè)； 低總價能迅速引起關注、搶占市場 ； 低總價能降低和減少實際和潛在的競爭 具體操作 項目外接待 進場 前期籌備期 項目宣傳 戶外廣告 形象導入期 VIP卡號發(fā)放 各種宣傳活動 蓄勢蓄客期 集中強效期 銷售策劃 營銷執(zhí)行策略 銷售策劃 STEP1 前期籌備期 【銷售執(zhí)行核心】 案前籌備，接待處完成，后期執(zhí)行方案到位 【銷售執(zhí)行細項】 ?項目相關人員進場； ?完成銷售人員的培訓上崗，包括各類說辭、禮儀等多方面的內(nèi)容； ?項目開盤前的各類執(zhí)行計劃、推廣計劃等制定； ?接待處所需的各類銷售道具設計及制作到位； ?開發(fā)商各類工程節(jié)點的確認完畢。 ?2023年 10月至 2023年 2月 —— 持續(xù)推盤： 先推出部分商鋪引爆市場，擴大影響面后，剩余商鋪順勢推出，提升價格，最終確保項目品牌效應最大化以及項目利潤最大化。 消費人群 本項目消費人群主要分三個方面： ?官林鎮(zhèn)居民購物消費（超市、百貨、餐飲為主）； ?官林鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)內(nèi)的工廠員工消費（以休閑娛樂為主）； ?官林大酒店、金都娛樂城等項目附近大型酒店娛樂項目的互補型消費。 ?宜興的四大商圈里，運營狀況比較好的商圈，都有以下幾個特點：餐飲占一定的比重、中檔定位、百貨品牌大眾化、有超市賣場等主力店； ?從宜興