深圳城市某項(xiàng)目戶(hù)型研判(文件)
【正文】 臵業(yè)戶(hù)型 —— 以二房、三房為主 ? 臵業(yè)特征 —— 關(guān)注地段與周邊配套 西部通道對(duì)于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn) 口岸工作人員 知識(shí)型移民 香 港 客 戶(hù) 主要需求 二房、三房 主要需求 二房、三房 年輕工作人員 主要需求 二房、三房 工作時(shí)間較長(zhǎng)者 主要需求 三房、四房 西部通道帶來(lái) 的客戶(hù)變化將給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)一定量 的二房、三房需求，整體看三房高于二房 . 結(jié)論四 對(duì)客戶(hù)分析及變化趨勢(shì)，第三次修正戶(hù)型面積和比例 說(shuō)明 : 將 1房和兩房比例均下調(diào)，以滿(mǎn)足 3房足夠比例； 接下來(lái)將通過(guò)對(duì)新政的影響進(jìn)一步論證項(xiàng)目整體戶(hù)型比例。 結(jié)論五 最后修正戶(hù)型面積和比例 說(shuō)明 : 大三房保留 30％純戶(hù)型設(shè)計(jì)； 一房比例上調(diào)，兩房比例下調(diào)； 大三房面積上調(diào) 10㎡ ，以滿(mǎn)足舒適性及品質(zhì)感； 將小三房面積調(diào)至 90㎡ 以下； 此戶(hù)型區(qū)間和比例為最終推導(dǎo)戶(hù)型定位。 目的要求 : 第四次修正基本戶(hù)型 由新政影響對(duì)戶(hù)型比例提出修正 。 其次要方便上下班 ， 再次是能解決孩子上學(xué)問(wèn)題 。 ? 西部通道通車(chē)，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，南山寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌， 城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識(shí)型移民成為繼 IT人士之后南山 又一購(gòu)房主力軍。 重要客戶(hù) 南山專(zhuān)業(yè)人群 （醫(yī)生、教師、律師等） ◎ 南山 /福田首次臵業(yè)年輕家庭 ◎ 核心客戶(hù) ◎ 南山、福田（科技園）私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 ◎ 南山 /福田高級(jí)白領(lǐng) ◎區(qū)域原居民 南山 /福田 /羅湖公務(wù)員◎ 重要客戶(hù) 本區(qū)域客戶(hù)定位 本區(qū)域客戶(hù)定位 核心客戶(hù) 需求房型 1房 2房 3房 4房 羅湖 /福田私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶(hù) 3房 4房 羅湖 /福田高級(jí)白領(lǐng)、高收入階層 1房 2房 3房 政府公務(wù)員 2房 3房 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 2房 3房 有區(qū)域情節(jié)的原居民 2房 3房 分析： 本區(qū)域的核心客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的需求以 3房為主；年輕原居民及白領(lǐng)客戶(hù)對(duì)戶(hù)型需求會(huì)相對(duì)緊湊，而個(gè)體商戶(hù)及政府公務(wù)員更偏向舒適型戶(hù)型。 需求： 年輕一代結(jié)婚購(gòu)房一般希望購(gòu)買(mǎi) 2房（ 60㎡ ）或 3房（ 90㎡ ）等單位；而部分家庭的二次臵業(yè)則希望所購(gòu)物業(yè)居住起來(lái)更舒適，不但希望居家面積比普通住宅寬敞明亮，同時(shí)希望小區(qū)內(nèi)外有優(yōu)美的景觀等等，通常購(gòu)買(mǎi) 3房（ 110㎡ 以上）。 需求： 3房 ，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶(hù)型舒適、實(shí)用。 需求： 注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；不需要裝修，家俬電器；要求戶(hù)型舒適、實(shí)用，一定要非常豪華。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 結(jié)論三 通過(guò)對(duì)三級(jí)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型分析，第二次修正戶(hù)型面積 推導(dǎo)過(guò)程 4 分析過(guò)程 : 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行基本需求分析； 目的要求 : 第三次修正基本戶(hù)型 由項(xiàng)目客戶(hù)需求和自身限制條件進(jìn)行戶(hù)型比例修正 。 ?接下來(lái)我們將通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步修正項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間。 項(xiàng)目 一房 兩房 三房 四房 四房以上 厚德項(xiàng)目 70㎡ 36% 90㎡ 44% 140㎡ 20% —— 美地佳項(xiàng)目 —— 160㎡ 30% 180210㎡ 60% 250300㎡ 10% 光彩項(xiàng)目 4050㎡ 10% 6070㎡ 45% 80100㎡ 35% —— 180200㎡ 10% 寶能項(xiàng)目 7585㎡ 17% 110135㎡ 45% 140180㎡ 35% 220－ 270㎡ 3% 一房 二房 三房 四房 四房以上 面積 區(qū)間 4050 6085 80100 100110 110145 140180 180210 180300 套數(shù) 比例 2% 25% 40％ 28％ 5％ 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力戶(hù)型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 結(jié)論一： 主力戶(hù)型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 一房 兩房 三房 面積 區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù) 比例 1520% 3040% 5060% 分析原則 :為合理規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，修正比例 . 針對(duì)本項(xiàng)目結(jié)論一： 1房存在空白點(diǎn)，暫作保留； 兩房 6080㎡ 存在競(jìng)爭(zhēng) ,建議減小比例 。 ? 接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶(hù)型比例 。 由此我們首先對(duì) 兩房、三房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析 求取所選案例的戶(hù)型比例平均值，得出各種戶(hù)型的比例區(qū)間 兩房 三房 海韻嘉園 信和自由廣場(chǎng) 第五公社 新德家園 名家富居 45㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 兩房和三房面積區(qū)間 兩房面積區(qū)間集中： 6080㎡ 三房面積區(qū)間集中： 80100㎡ 100120㎡ 關(guān)于單房 ?設(shè)臵單房的項(xiàng)目少之甚少，僅占 1%的比例； ?單房品質(zhì)不夠，影響項(xiàng)目檔次，不符合本項(xiàng)目中高檔定性； ?我們建議不設(shè)單房！ 項(xiàng)目 單房 新德家園 2930㎡ 前海金岸 2729㎡ 一房 春樹(shù)里小區(qū) 信和自由廣場(chǎng) 新德家園 厚德品園 前海金岸 29㎡ 35㎡ 40㎡ 45㎡ 50㎡ 55㎡ 一房集中區(qū)間為 4050㎡ ，尺度偏舒適型 關(guān)于一房 項(xiàng)目 四房 信和自由廣場(chǎng) 123㎡ 名家富居 141147㎡ ? 5個(gè)典型項(xiàng)目中設(shè)臵四房的只有兩個(gè)項(xiàng)目，面積區(qū)間在 123147㎡ 之間，僅占 2%的比例； ? 設(shè)臵 120140㎡ 面積段的四房不能提升本項(xiàng)目的品質(zhì)感，但如果加大四房面積去滿(mǎn)足四房的品質(zhì)，客戶(hù)是否愿意為大面積、高總價(jià)的前海項(xiàng)目買(mǎi)單？同時(shí)必然與東填海區(qū)形成
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