【正文】 務(wù)，結(jié)合買點(diǎn)的同時(shí)可提升銷售中心的軟性服務(wù)品質(zhì) 營(yíng)銷策略 售樓中心 —— 場(chǎng)內(nèi)專設(shè)兒童活動(dòng)區(qū)，提供人性化服務(wù)的同時(shí)，突出本項(xiàng)目的教育配套優(yōu)勢(shì) 與之相結(jié)合的教育配套建議： —— 引入類似南京市實(shí)驗(yàn)幼兒園（雙語）的一線雙語教育幼兒園，并可結(jié)合物業(yè)開展兒童興趣班、才藝班等服務(wù)； 學(xué) —— 借助河西現(xiàn)有規(guī)劃，引入南京的頂級(jí)名校 —— 南京外國語學(xué)校。當(dāng)年結(jié)算 60%，共 27萬元，月結(jié) 9萬元。 若 09年完成銷售指標(biāo)，則當(dāng)年共收取服務(wù)費(fèi) 18萬 +165萬 =183萬元，另加 165萬元中的 60%的 50%獎(jiǎng)勵(lì)，即 165萬元 =，兩項(xiàng)合計(jì) 。 2023年共 11個(gè)月，營(yíng)銷策劃、營(yíng)銷推廣落地、銷售顧問月服務(wù)費(fèi) 15萬元，共計(jì)165萬元。江灣城 VI系列二 —— 仁恒 提供 高層次的專業(yè) 運(yùn)動(dòng)健身、美容美體和商務(wù)活動(dòng)服務(wù)。 記（月刊） √ √ √ 銷售中心 —— 以高科技的模型、影視片來突顯大盤氣勢(shì) （同時(shí)在售樓中心開放時(shí)開始推出月刊，記錄江灣城的發(fā)展） 。 因此，把 江灣城的國際多元奢適生活 提前展現(xiàn)給客戶，通過各產(chǎn)品細(xì)節(jié)給予客戶理性和感性價(jià)值的雙重認(rèn)可。 ● 贊助其定期的活動(dòng)，設(shè)置一期主題，同時(shí)在其內(nèi)刊發(fā)布廣告。 營(yíng)銷策略 ?09年圣誕雞尾酒會(huì)（紅酒、香檳、雪茄、Ｂ lack Jack紙牌、現(xiàn)場(chǎng)菲律賓ＪＡＳＳ樂隊(duì)） 圣誕節(jié)在體驗(yàn)會(huì)所內(nèi)利用站立式雞尾酒會(huì)的高貴調(diào)性，傳達(dá)項(xiàng)目的高端氣質(zhì)及所倡導(dǎo)的國際多元化的生活場(chǎng)景。 此推廣口號(hào)在表明江灣城具備一線江景資源的同時(shí)充分滿足了目標(biāo)客戶的心理特征和欲望，避免了“就江景而說江景”的低層面表達(dá)方式，同時(shí)滿足江灣城７０萬平米的恢弘氣勢(shì)和高端調(diào)性。 形象期主訴求：仁恒開發(fā)理念與公司品牌，以及 70萬方大盤氣勢(shì)！ 廣告語：仁者樂水，恒者閱天下 深根中國 14年，長(zhǎng)江道上見灣城！ 「線上傳播」 營(yíng)銷策略 廣告調(diào)性表現(xiàn) 廣告調(diào)性表現(xiàn) 廣告調(diào)性表現(xiàn) 南京現(xiàn)有的江邊產(chǎn)品訴求： 目前南京的幾個(gè)濱江項(xiàng)目在線上推廣時(shí)，大多是“就江景而說江景”， 缺乏新意、訴求層面不高。 營(yíng)銷策略 （南京當(dāng)?shù)兀? 卡位江蘇 全國宣傳 三級(jí)布局體系，在南京以外二級(jí)形成影響力，培養(yǎng)外圍意見領(lǐng)袖，通過他們來影響并促進(jìn)南京本土購買力的釋放 布局南京 （線上推廣與圈層營(yíng)銷相結(jié)合） 利用“易居中國”在中國香港、澳門、北京、上海、西安、重慶、廣州的布點(diǎn)以及 新浪網(wǎng)的合作資源 ，進(jìn)行產(chǎn)品巡展、推介，以此樹立起江灣城全國的形象效應(yīng)。 同時(shí)高端客層以圈內(nèi)的意見領(lǐng)袖來影響其周圍人群，以達(dá)到圈層傳播的目的，進(jìn)而使更多的目標(biāo)客戶關(guān)注本項(xiàng)目。 主推案名：仁恒 ?濱江國際城 非常穩(wěn)重、恢弘大氣，并將項(xiàng)目最大特色江景和國際調(diào)性同時(shí)兼顧，簡(jiǎn)單易記。 ? 江灣城留給市場(chǎng)的印象，一定是領(lǐng)先市場(chǎng)同類產(chǎn)品并形成南京的高級(jí)公寓的標(biāo)桿形象，將累積更多、更好的市場(chǎng)口碑及品牌資產(chǎn)。 項(xiàng)目核心價(jià)值四 營(yíng)銷策略 「現(xiàn)代立面 一流精裝 品質(zhì)生活」 休閑配套齊全，功能完善，滿足高端的國際多元品質(zhì)生活 項(xiàng)目核心價(jià)值五 營(yíng)銷策略 「奢華會(huì)所 生活如此精彩」 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、豐富的各類商業(yè)配套，充分保證國際品質(zhì)的便利生活。 項(xiàng)目核心價(jià)值一 營(yíng)銷策略 江灣城在南京濱江項(xiàng)目中極具代表性，既可望江，又可近享濱江公園天然氧吧與自然綠意， 70萬方造城級(jí)規(guī)模，將在南京樹立大型國際化生活社區(qū)的典范。 品牌理解 營(yíng)銷策略 依水而居： 仁恒堅(jiān)定建筑和水域的一脈和諧，讓深淵靜謐的意境延伸至居家空間； 國際視野： 恒者，以理想為動(dòng)力，以杰作為目標(biāo)、以國際為胸懷，匯天下有緣人、 共賞共悅。仁恒 困惑的不止是市場(chǎng)，還有地產(chǎn)人！ 營(yíng)銷策略 上海 , 南京 , 蘇州 , 成都 …… 仁恒是完美主義者 !穩(wěn)健 ,內(nèi)斂 善 待 土 地 , 用 心 造 好 房 國際化的 ,先進(jìn)的建筑水平 無數(shù)個(gè)領(lǐng)先 ,無數(shù)個(gè)創(chuàng)新 仁恒的腳印 :建居中國 14年 精品社區(qū) ,濱水 ,講究文化底蘊(yùn) 對(duì)中國居住文化有深刻的理解 默默耕耘的 14年 營(yíng)銷策略 梅花山莊 玉蘭山莊 仁恒翠竹園 四季仁恒 黃山路項(xiàng)目 仁恒 客戶研判 購買力客戶分類描述 客戶定位 客戶研判 產(chǎn)品與客戶匹配 產(chǎn)品形態(tài) 主力客戶形態(tài) 產(chǎn)品需求 偏好產(chǎn)品類型 面積段（平米） 購買力類型 年齡、家庭特征 家庭結(jié)構(gòu) 6090 中產(chǎn)型 2635 都市新銳族 單身貴族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 附近有幼兒園、小學(xué)配套 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 工作型 生活型 教育型 56歲以上 健康養(yǎng)老族 二老空巢 基本生活便利 醫(yī)療配套有 健身綠地有 健康型 休閑型 生活型 130— 170 富裕型 富貴型 3035 都市新銳族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 有幼兒園、小學(xué)配套 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 商務(wù)型 擁有型 教育型 3655 品質(zhì)家庭族 中學(xué)三口之家以上 生活、休閑、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 投資型 奢華型 擁有型 贍養(yǎng)型 200以上 富貴型 4055 品質(zhì)家庭族 中學(xué)三口之家以上 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 有幼兒園、小學(xué)配套 擁有型 奢華型 商務(wù)型 精神型 投資型 客戶定位 客戶定位分解 6090㎡主力客群為首次置業(yè)型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 主要是： 有購買一房或兩房的能力，（經(jīng)濟(jì)能力有限）希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層 事業(yè)處于上升期，獎(jiǎng)勵(lì)自己和家人的心情迫切 對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng) 年齡段主要集中在 2835歲，購置物業(yè)，易感性化和沖動(dòng) 這類客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多 或有少數(shù)： 55歲以上，追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶 中產(chǎn)型 工作在河西的各類白領(lǐng)階層（包括 CBD商務(wù)人士、科技產(chǎn)業(yè)園的中、高級(jí)技術(shù)、管理人才、行政機(jī)關(guān)干部等）； 南湖等周邊成熟居住板塊子女獨(dú)立等； 在市區(qū)工作，奮斗多年，有一定積累的新南京人； 客戶定位 130170㎡ 主力客群為 改善型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質(zhì)資本，有投資傾向 已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 對(duì)品質(zhì)生活的追求和對(duì)身份認(rèn)同的提升 看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境 注重子女學(xué)習(xí)空間和家人的生活空間 年齡段主要集中在 3055歲 目標(biāo)客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群； 以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主， 也會(huì)吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客 富裕型 富貴型 全市改善型，首撥客戶可以從挖掘仁恒品牌的追隨者切入，培養(yǎng)市場(chǎng)意見領(lǐng)袖，挖掘深層客戶 客戶定位分解 客戶定位 200㎡以上 主力客群為 享受型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限 擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè) 看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境 年齡段主要集中在 3555歲，消費(fèi)行為相對(duì)低調(diào)的人群 這類客戶注重居住品質(zhì)，置業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大 富貴型 全市高端改善，涉外人士 客戶定位分解 客戶定位 客戶定位 客戶結(jié)構(gòu) 目標(biāo)客群 長(zhǎng)期駐留南京的商務(wù)人士 全市私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)高管 事業(yè)單位、機(jī)關(guān)中高收入人群 各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層 政府高級(jí)官員 來自江浙滬的投資客 部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士 長(zhǎng)年在外打拼的南京人 客戶定位 營(yíng)銷策略的思考。喜歡外出購物、吃飯和游玩。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。 客戶定位 類別 家庭年均收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好 富貴型 100300萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。 馬鞍山 鎮(zhèn)江 泰州 蕪湖 四通八達(dá)的軌道交通勢(shì)必顛覆整座城市的空間概念，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、快速道路的完善，消費(fèi)者生活居住舒適度將會(huì)逐步提高，同時(shí)伴隨著政府配套建設(shè)的投入未來土地成本也必然進(jìn)一步增加。由于產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品定位、區(qū)域位置等方面的差異，造成整體價(jià)格差異較大，價(jià)格區(qū)間 [1202323000]。 ?河西板塊供銷情況 —— 目前河西板塊商品住宅市場(chǎng)主力成交均價(jià) [900012023]， 7月成交 ㎡，成交相對(duì)平淡，雖然各開發(fā)商是促銷頻頻，但卻還是難以扭轉(zhuǎn)整體市場(chǎng)疲軟的局面；三級(jí)市場(chǎng)，因區(qū)域的發(fā)展也是處于剛剛起步的階段，整體成交一般，視樓盤品質(zhì)，主力成交均價(jià)在 [850013000]之間。西提、萬達(dá)客戶多屬換房的三口之家。 光明城市價(jià)格最高，市場(chǎng)關(guān)注度較高，成交率中等。商業(yè) 。 未開工 土 地平整 30000 南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 建鄴區(qū)夢(mèng)都大街 188號(hào) 住宅 。 部分開工 18000 銀城實(shí)業(yè)股份有限公司 3 （金地名京） 所街地塊 住宅 。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目規(guī)模( 萬方） 產(chǎn)品類別 預(yù)計(jì)推出 時(shí)間 城中 南京廣廈將軍廟項(xiàng)目 將軍廟 40號(hào) 南京廣廈置業(yè)（集 團(tuán)）有限公司 不詳 不詳 2023年 城中 萬科安品街項(xiàng)目 白下區(qū)安品街 南京萬科置業(yè)有限 公司 未定 2023年 城中 無庶 鎖金村 9號(hào) 南京長(zhǎng)發(fā)都市房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 1棟 8層、 4棟 4— 5層 2023年年底 城東 城開御園 玄武區(qū)北安門街 南京城開集團(tuán) 5棟 9層 2023年 城東 國浩 〃 顧家營(yíng)項(xiàng)目 顧家營(yíng) 南京新浩寧 37萬 不詳 2023年 城東 鐘鼎雅居 玄武區(qū)韋陀巷 中冶集團(tuán) 疊加別墅、情景洋房、多 層公寓 2023年 9月 城北 天正 〃 姜家園項(xiàng)目 下關(guān)姜家園 天正集團(tuán)南京置業(yè) 有限公司 不詳 2023年 河西 交通三汊河項(xiàng)目 濱江大道河西下關(guān) 段及三汊河片區(qū) 南京交通投資置業(yè) 有限公司 11 小高層、高層 未定 河西 鳳凰和熙苑 興隆大街與江東南 路交叉口東北角 鳳凰置業(yè) 14棟 18層高層 2023年 河西 中海鳳凰西街項(xiàng)目 鼓樓鳳凰西街 南京海潤(rùn)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 小高層、高層（ 22幢） 2023年 河西 金地 〃 名京 集慶門大街以南， 云錦路以東 金地集團(tuán)南京房地 產(chǎn)發(fā)展有限公司 5棟 18層高層、 4棟多層、 1棟 19層酒店式公寓 2023年 10月 市場(chǎng)分析 河西板塊目前在售項(xiàng)目待推存量約 170萬 ㎡ 總體量（萬 m2 ） 存量（萬 m2 ） 銷售報(bào)價(jià)（元 /m2) 濱江奧城 29 6 9100 匯錦國際 13 11 12400 星雨華府 37 30 14000 宋都美域 22 18 9300 西堤國際