【正文】 023年 2月 3日星期五 8時(shí) 27分 12秒 20:27:123 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 20:27:1220:27:1220:27Friday, February 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 8時(shí) 27分 12秒 下午 8時(shí) 27分 20:27: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :27:1220:27:12February 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , February 3, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ?持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來(lái)訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)； ?招商人員現(xiàn)場(chǎng)接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐； ?電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說(shuō)，促成商家進(jìn)駐儲(chǔ)備； ?外圍拓展，對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐； ?加大餐娛配套、定制家居業(yè)態(tài)商家的招商引入，重點(diǎn)引入行業(yè)內(nèi)龍頭商場(chǎng) 。 ?通過(guò)協(xié)會(huì)推薦和行業(yè)論壇方式直接準(zhǔn)確地尋找到目標(biāo)客戶 。 互聯(lián)網(wǎng) —— 最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無(wú)遠(yuǎn)不達(dá)。 主要決策者：營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。 主要決策者：企業(yè)主 考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場(chǎng)環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。 團(tuán)隊(duì) 1 各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）； 中大 EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì) …… ； 6月 10日前對(duì)接完成， 6月 30日前 落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景； ?優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí)“體驗(yàn)之都” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺(tái)； 45 目的及原則 目的： ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域 8號(hào)樓商業(yè)街于 2023年 12月底對(duì)外試業(yè)、 4號(hào)樓寫(xiě)字樓進(jìn)駐率達(dá) 100%以上的工作目標(biāo)； ? 兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，增強(qiáng)新、老客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則： ? 以電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂(lè)作為配套，共吋搭建電商體驗(yàn)平臺(tái)，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)和電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)于一體的特色商業(yè)。 兩年總收益：約 首啟收益合計(jì) 2023年商業(yè)街寫(xiě)字樓： 1568萬(wàn) 2023年商業(yè)街寫(xiě)字樓： 3136萬(wàn) 兩年總收益：約 4704萬(wàn)元 41 折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 2,934,582 12 5,869,164 8,803,745折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,873折扣 折后單價(jià) 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,87314,672,909 29,345,818 44,018,7262023 年年收益 2023 年年收益 2 年總收益2023 年 —2 0 1 5 年租金收益預(yù)算【首啟商業(yè)街部分】第一階段完成首啟招商 20% （ 2023 年 45 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第二階段完首啟招商成5 0% （ 2023 年 67 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第三階段完成首啟招商8 0% （ 2023 年 89 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2 0 1 4 年租金收益 2 0 1 5 年租金收益2 年總收益第四階段完成首啟招商9 0% （ 2023 年 1011 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益合計(jì)：　 2 年總收益第五階段完成首啟招商 1 0 0% （ 2023 年 12 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價(jià)優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益?zhèn)渥ⅲ? 總體均價(jià)： 132元 租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠： 6個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ；2023年年租金收益約 。已有多個(gè)上市公司進(jìn)駐 ,中國(guó)人壽、中國(guó)平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。 中盈廣場(chǎng)，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級(jí)寫(xiě)字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級(jí)酒店，功能形態(tài)涉及國(guó)際金融中心、 CEO俱樂(lè)部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場(chǎng)等四大功能分區(qū)。項(xiàng)目建筑面積超 6萬(wàn)㎡ ,其中 1～ 4層為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 。 項(xiàng)目 權(quán)重 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 定位優(yōu)勢(shì) 20% 145 29 65 13 115 23 65 13 100 20 硬件設(shè)施 15% 105 65 130 60 9 100 15 物業(yè)管理 8% 115 65 120 70 100 8 物業(yè)內(nèi)部環(huán) 境 17% 120 55 125 70 100 17 交通便利性 15% 110 80 12 105 75 100 15 停車位 10% 85 80 8 125 85 100 10 規(guī)劃 15% 120 18 70 115 80 12 100 15 100% 100 100% 15% 30% 15% 40% 102 所占比例首層的租價(jià) (元 98 354 61 256 本案首層平均租價(jià) (元 / 平方米 ) 232 15 106 9 參考項(xiàng)目首層租價(jià) (元 / 170 350 100 300 參考項(xiàng)目權(quán)重 參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比 項(xiàng)目及權(quán)重 本案 巴黎春天商業(yè)步行 保利水城 寶盈廣場(chǎng) 南海新都會(huì) 32 商鋪定價(jià) —— 參考權(quán)重計(jì)算 1F 2F 3F 4F均價(jià)： 46 （ 1－ 3%） =45元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ） 3F均價(jià)： 78 （ 1－ 3%） =72元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ） 2F均價(jià)： 140 （ 1－ 5%） = 133元 /㎡ （家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 5% ） 1F均價(jià)： 232元 /㎡ 注：最終的各層定價(jià)按市場(chǎng)推算價(jià)后，稍作調(diào)整后得出的本項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)。 19 PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分 20 門(mén)口、通道、間隔劃分、實(shí)用率 【 首啟商業(yè) 】 各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù) 樓號(hào) 樓層 商鋪數(shù)據(jù) 通道寬度（ M） 數(shù)量（間） 門(mén)面寬度（ M) 開(kāi)間面積 (㎡ ) 實(shí)用率 主通道 次通道 3號(hào)樓 1F 54 4— 6 30— 119 70% 6 3 2F 58 4— 6 24— 346 4 3 3F 44 4— 6 24— 346 4 3 4F 36 4— 6 32— 69 4 3 4號(hào)樓 1F 40 — 5 21— 91 4 3 2F 41 — 5 8— 336 4 3 3F 34 — 5 16— 100 4 3 5號(hào)樓 1F 18 4— 39— 659 全街鋪，無(wú)通道 2F 13 4— 27— 94 4 4 3F 19 4— 8— 245 4 4F 11 4— 29— 203 4 3 6號(hào)樓 1F 20 4— 44— 118 全街鋪，無(wú)通道 2F 28 4— 21— 69 4 4 3F 12 — 6 29— 73 連接平臺(tái)，無(wú)通道 8號(hào)樓 1F 18 — 43— 74 4 4 2F 25 — 16— 90 4 4 3F 8 — 34— 287 4 21 PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位 Business layout 關(guān)鍵詞： 占比、面積 22 公共服務(wù)配套 32% 580m2 中式餐飲 57% 770m2 休閑餐飲 32% 667m2 中式餐飲 68% 1452m2 家居（線上品牌） 34% 889m2 家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2 家飾（線上品牌） 57% 1562m2 休閑餐飲 10% 256m2 家飾（傳統(tǒng)品牌） 33% 905m2 3號(hào)樓 占比 面積 23 休閑餐飲 21% 256m2 特色餐飲 79% 921m2 家居（線上品牌） 32% 469m2 家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2 家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2 兒童時(shí)尚 42% 345m2 家飾（線上品牌） 21% 345m2 4號(hào)樓 兒童時(shí)尚 25% 335m2 占比 面積 24 特色餐飲 100% 1106m2 休閑餐飲 19% 211m2 特色餐飲 81% 943m2 家居（線上品牌） 6