【正文】 主力店是本項目招商成功的核心關(guān)鍵。 形象先行，造市先造勢。 商家經(jīng)營能力強弱直接影響項目的生命力，根據(jù)本項目中高檔次品牌定位，對進(jìn)場商家的 檔次、品牌、實力以及經(jīng)營能力嚴(yán)格控制把關(guān) ，對各業(yè)態(tài)進(jìn)行組合并控制，擇優(yōu)進(jìn)駐，確保項目持久經(jīng)營及收益；216。 采用暗銷控保留部分好位置暫不推出， 以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進(jìn)入，同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛。放水養(yǎng)魚的原則就是商場 “ 先做人氣，再做生意 ” 的戰(zhàn)略。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出量身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、 互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在本項目的定位、檔次和其他品質(zhì)?？蛻艄芾頇C制： 建立 “ 一客一檔 ” 客戶管理機制，每天將客戶資料詳細(xì)錄入客戶資源管理庫；216。 大戶 “ 三優(yōu) ” ，小戶扶持p大戶 “ 三優(yōu) ” 政策：優(yōu)先認(rèn)租：行業(yè)內(nèi)龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠招商：給予行業(yè)內(nèi)龍頭大戶和品牌大戶給予租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計劃中合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，有利于帶旺其他中小品牌，也利于整個市場的長遠(yuǎn)經(jīng)營。 大商家：根據(jù)談判情況酌情考慮最后確定。建議采取 “ 房租高開低收 ” 政策，前期通過免租期，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿 3年后租金根據(jù)市場情況定價。招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團(tuán)隊成員的招商能力。以節(jié)省招商費用，提高工作效率。餐飲：毛家飯店、山東老家等p目標(biāo)客戶 —— 次主力店 聚人氣店：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、天天聚源味、真功夫、特色餐飲等 名品店：金六福、六福珠寶、金葉珠寶、阿迪達(dá)斯、耐克、千色店、屈臣氏等（六）拓展并引進(jìn)中原內(nèi)部招商客戶渠道充分利用中原地產(chǎn)總部、中原工商鋪大聯(lián)盟等多年積累的投資客戶資源及品牌商家數(shù)據(jù)庫，同時通過龐大的中原三級市場網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行廣州、深圳等地的內(nèi)部推介，引進(jìn)品牌商家、連鎖店等進(jìn)駐。 關(guān)鍵性招商費集中使用，避免零打碎敲。堅決避免宣傳費用的濫用和浪費。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2103:02:2303:02:23January 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/23 3:02:2303:02:2323 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 2103:02:2303:02Jan2123Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/23 3:02:2303:02:2323 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 23 一月 20233:02:23 上午 03:02:23一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2103:02:2303:02Jan2123Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/23 3:02:2303:02:2323 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2103:02:2303:02:23January 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2103:02:2303:02Jan2123Jan211故人江海別，幾度隔山川。 （九）協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。重視大客戶招商和關(guān)系招商，費用安排上予以傾斜。采取用時間推動表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位 對商家精挑細(xì)選，重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質(zhì)量；對招商費用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對招商費用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配?！?目前招商人員由中原代理公司負(fù)責(zé)，我司配備招商、策劃、推廣服務(wù)人員全面配合項目工作，人員根據(jù)項目實際進(jìn)展及需要及時調(diào)整。 招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)。 階段性工作劃分 目標(biāo)工作內(nèi)容2023年 備注1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12三、招商高峰期(2023年 68月 )累計招商率80%（ 1）品牌及中小型商家招商談判及簽約 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　品牌商家及中小型招商談判及簽約（ 2）根據(jù)主力店及意向商家實際情況，重新確定樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?3）品牌商家意向及合作條件深度談判 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　（ 4）品牌商家及中小型商家租賃政策確定 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?4）品牌商家及中小型商家合同簽約 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、持續(xù)招商期(2023年 910月 )累計招商率95%（ 1）品牌及中小型商家招商談判及簽約 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?2）品牌商家及中小商家繼續(xù)拓展及簽約 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　五、開業(yè)籌備期(2023年 1112月 )務(wù)的補充 （ 1）剩余鋪位的繼續(xù)招商，引進(jìn)普通商戶 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?2）預(yù)留黃金街鋪的招商：優(yōu)選高端商戶 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　開業(yè)籌備（ 1）確定商業(yè)經(jīng)營管理公司 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　（ 2）開業(yè)慶典準(zhǔn)備 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　六、其它 裝修 （ 1）確定的商場裝修設(shè)計公司 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　（ 2）商場室內(nèi)裝修及外立面裝修方案 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?3）主力店裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。?4）商戶進(jìn)場裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 ?。ǘ┱w招商工作進(jìn)度表（二）招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支專業(yè)的招商團(tuán)隊人的因素在項目招商中起著最根本的決定性作用，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支專業(yè)的招商團(tuán)隊是招商籌備階段最核心任務(wù)。主力店及大面積商家可以酌情考慮降低。 2023年 5月 31日前簽意向書的大、小商戶額外給予 3個月免租期問題處理機制： 建立策劃、招商、推廣項目服務(wù)團(tuán)隊，全面協(xié)調(diào)招商、工程、法律以及合作單位工作；招商策略招商政策在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個優(yōu)化組合的招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑。目標(biāo)責(zé)任機制： 將總體招商目標(biāo)分解到各階段、每周、每天，總體目標(biāo)控制包括拓展客戶目標(biāo)、意向客戶目標(biāo)、簽約客戶目標(biāo)三大指標(biāo)，責(zé)任到人，嚴(yán)格控制。 在立足本地市場的同時，招商范圍將擴大到其他品牌集中城市，如深圳、廣州等，涉及到一些國內(nèi)知名品牌商家，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 商場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個商場造旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。另外，在對大戶招商同時，可以優(yōu)先招進(jìn)部分中戶，防止大戶結(jié)成“ 攻守聯(lián)盟 ” ；216。招商策略一切以世界匯成功運營為工作目標(biāo)，以點帶面的方式存在，在招商策略上建議：（四）控制性策略，嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松。 在執(zhí)行過程中，主力店、品牌店和餐飲、娛樂 KTV等大客戶提前招商，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動效應(yīng)，增強項目核心競爭力，達(dá)到 “ 以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng) ” 奠定其他中小商戶入場的信心。 前期僅安排人員值班，大部分人員外出拓展，前期意向談判工作是招商成功的基礎(chǔ)， 計劃 6月份前拓展準(zhǔn)意向客戶 150批以上，再利用集中式招商發(fā)布會暨主力店簽約活動大規(guī)模引爆。216。 重點工作：1. 篩選確定自購自營客戶需求；2. 確定客戶內(nèi)部認(rèn)購方案；3. 確定商業(yè)銷售開盤方案；4. 確定商鋪價格表及付款方式；5. 確定 《 商鋪買賣合同 》 及相關(guān)文書；6. 組織客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購；7. 開盤活動的組織與實施；8. 公開銷售期宣傳推廣配合；四、銷售部署（四）清貨期 ：216。 時間控制： 2023年 7月中旬 8月下旬216。 目標(biāo)任務(wù)：認(rèn)籌客戶 80批，平均每天約 2批；216。 銷售戰(zhàn)術(shù)：對外不公布價格以及銷售區(qū)域，前期結(jié)合公寓部分整合造勢推廣，全面做好前期客戶需求登記及意向摸底。開盤優(yōu)惠：開盤 3天內(nèi)成交額外 97折，開盤 7天內(nèi)成交額外 98折，開盤 15天內(nèi)成交額外 99折。認(rèn)購政策：額外 97折p公開發(fā)售：216。認(rèn)籌時間：開盤前 50天；216。為此，銷售時機的選擇尤為重要，不管是商家自購自營還是投資者購買，對商業(yè)前景信心很重要，主力店及龍頭商家的進(jìn)駐對銷售有極大促進(jìn)作用。具體控制如下：銷售階段 價格控制幅度 備注內(nèi)部認(rèn)購期 在各階段實施執(zhí)行過程中，可采用折扣控制方式。故此，在公開發(fā)售前一周，針對自購自營者、重要關(guān)系戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。本項目租售收益測算樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測 樂觀預(yù)測前 10年租金收益（萬元）銷售總收益（萬元）前 10年純收益（萬元）前 10年租金收益（萬元）銷售總收益（萬元）前 10年純收益（萬元）1F 潮流前線 3112 1725 　 1725 2588 　 2588 1F街鋪 品牌零售 3535 　 7777 7777 　 9898 9898 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 　 2291 2291 　 3054 3054 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 846 　 846 1269 　 1269 2F 主力店 8500 2092 　 2092 3137 　 3137 合計 20232 4662 10068 14730 6994 12952 19946 總開發(fā)成本（萬元）保守預(yù)測 樂觀預(yù)測總銷售收入（萬元）前 10年租金收益（萬元）前 10年總收益（萬元）短期資金差額（萬元）前 10年總利潤（萬元）總銷售收入（萬元）前 10年租金收益（萬元）前 10年總收益（萬元短期資金差額（萬元）前 10年總利潤（萬元）12081 10068 4662 14730 2023 2649 12952 6994 19946 871 7865 第一部分商業(yè)定位第三部分銷售策略第二部分租售建議1. 物業(yè)定位2. 主題定位3. 形象定位4. 業(yè)態(tài)定位1. 價格預(yù)估2. 盈利模式3. 租售建議4. 投資分析1. 銷售總控2. 銷售策略3. 銷售方式4. 銷售部署第四部分招商部署1. 招商思路2. 招商策略3. 招商政策4. 招商部署一、銷售總控p銷售目標(biāo)樓層 形式 數(shù)量（間）面積（㎡） 銷售額預(yù)測（元）1F 街鋪 65 3535 約 1億內(nèi)鋪 22 1527 約 3000萬合計 87 5062 約 p節(jié)點總控3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月TIME蓄客期 認(rèn)籌期 強銷期 清貨期目標(biāo)任務(wù) 儲備 200批客戶銷售開盤銷售 80%（ 67間）銷售 20%（ 20間）認(rèn)籌 80批二、銷售策略p銷售模式：龍頭商鋪帶租約出售，其余自然出售。三、租售建議備注：商鋪租金前 3年不變，第四年開始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開始每 3年遞增 5%。p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪自然銷售 +1F內(nèi)鋪租賃三、租售建議本項目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 樂觀預(yù)測租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬元）前 5年租金收益（萬元）前 10年租金收益（萬元）售價預(yù)估（元/㎡ ）銷售總收益