影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的主要因素(文件)
【正文】 的拆遷改造，必將有大量的人口外遷，而從圖 55可以看出，南京市主城區(qū)外圍商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度作用分值普遍偏低，例如玄武區(qū)沿紫金山一線雖然有便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境，但是該區(qū)域的商服繁華度作用分值僅有 30分左右； 主城區(qū)的商服繁華度作用分值隨著距離 CBD的增加而迅速減少，但由于南京市主城區(qū)道路網(wǎng)的密集，交通發(fā)達(dá)，因此，南京市主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的分值并沒有隨著距離 (CBD)的增加而迅速衰減，而是緩慢地減少，這給城市規(guī)劃和城市建設(shè)一個(gè)啟示：道路通達(dá)和交通便捷可以很大程度地提高該區(qū)域的區(qū)位價(jià)值，特別是城市外圍房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值 。對其他一些地方的研究發(fā)現(xiàn)， 非白人愿意支付更高的價(jià)格去購買白人作為鄰里的住宅 。 機(jī)場對住宅價(jià)格的影響， Daniel P McMillen（ 2023）認(rèn)為 受嚴(yán)重噪音影響的住宅價(jià)格降低 ％ 。 有地鐵站的社區(qū)的獨(dú)立式住宅比沒有站點(diǎn)的高 ％等 。 在住宅小區(qū)內(nèi) 設(shè)施的提供 ，如會所、游泳池、花園、健身房、運(yùn)動設(shè)施， 一般會增加住宅的價(jià)格 ，因?yàn)檫\(yùn)動設(shè)施等與生活質(zhì)量緊密聯(lián)系在一起。 一般而言，考試成績對住宅價(jià)格有正的影響 ， 學(xué)校質(zhì)量每提高 1％，相應(yīng)住宅總價(jià)平均上漲 ％ 道路交通噪音通常對住宅價(jià)格有負(fù)的影響 。 鄰里特征 從以往文獻(xiàn)中可以把鄰里特征分為三類： ? 社會經(jīng)濟(jì)變量，如鄰里的社會階層分 布，小區(qū)居 民的職業(yè)特征； ? 地方政府或市政公共服務(wù)，如學(xué)校，醫(yī)院，教 堂； ? 外在性，如犯罪率，交通噪聲，機(jī)場噪聲，繁華 程度。從圖 36可以看出，以新街口為圓心，南京市主城區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值隨著距離的增加而逐步降低，具體表現(xiàn)為區(qū)位價(jià)值分值的降低。 表 27 南京市主城區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量指數(shù)表 （空氣污染指數(shù) API） 測點(diǎn) 名稱 玄武湖 瑞金路 中華門 草場門 山西路 邁皋橋 質(zhì)量 指數(shù) 83 83 84 74 78 76 根據(jù)國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定： 空氣污染指數(shù) API在（ 0， 50）區(qū)域時(shí)，空氣質(zhì)量狀況為優(yōu)； 空氣污染指數(shù) API在（ 51， 100）區(qū)域時(shí)，空氣質(zhì)量狀況為良； 空氣污染指數(shù) API在（ 101， 200）區(qū)域時(shí)，空氣質(zhì)量狀況為普通（輕度污染）； 空氣污染指數(shù) API在（ 201， 300）區(qū)域時(shí)，空氣質(zhì)量狀況為不佳（中度污染）； 空氣污染指數(shù) API＞ 300時(shí)，空氣質(zhì)量狀況為差（重度污染）。 從公交站點(diǎn)的分布情況來看，老城區(qū)（城墻、秦淮河以內(nèi)）公交站點(diǎn)較密集，共有250個(gè)，占公交總數(shù)的 %。 ? 其中旅游線路 5條， ? 夜間線路 18條， ? 連接主城區(qū)和郊區(qū)的線路 8條， ? 其余 122條線路均為主城區(qū)內(nèi)部線路。 圖 21 南京主城區(qū)商服中心分布圖 表 21 南京市主城區(qū)商服中心分級表 級別 商 服 中 心 名 稱 商服中心 個(gè)數(shù) 商業(yè)鋪面平均租金（元/月 /㎡） 一級 新街口 1 500 二級 湖南路（山西路）、珠江路 2 400 三級 中央門、鼓樓、夫子廟 3 250 四級 銀橋市場、熱河南路、長虹路、邁皋橋、丹鳳街、鹽倉橋、堂子街、三牌樓大街、孝陵衛(wèi)、板倉街、新莊汽配商城、衛(wèi)崗、漢口西路、汽車東站、龍江 15 150 交通通達(dá)度分析 經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析南京市主城區(qū)現(xiàn)有道路中： 混合型主干道 19條（占所有道路的 %）， 生活型主干道有 32條（占 %）， 交通型主干道有 45條（占 %），
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