【正文】 并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求，嚴(yán)格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序。人民法院根據(jù)合同法第一百一十四條第二款調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。三、區(qū)分可得利益損失類型，妥善認(rèn)定可得利益損失在當(dāng)前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤損失。違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。1合同法第四十九條規(guī)定的表見代理制度不僅要求代理人的無權(quán)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團分院：當(dāng)前，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是黨和國家應(yīng)對國際金融危機影響，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策部署。 一、切實依法維護國有土地使用權(quán)出讓市場。 三、切實依法保護國家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉大內(nèi)需政策的落實。 五、妥善處理因發(fā)包人資金困難產(chǎn)生的發(fā)包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款等連鎖糾紛案件。對規(guī)避標(biāo)準(zhǔn)化法關(guān)于國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，降低建材標(biāo)號，擅自縮減施工流程，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等危及建筑產(chǎn)品安全的行為，要按照法律規(guī)定和合同約定嚴(yán)格予以處理；構(gòu)成犯罪的，交由有關(guān)部門依法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。 八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產(chǎn)金融體系安全。 十、妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件。 附件五：中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作的意見》為認(rèn)真貫徹落實《中共中央關(guān)于印發(fā)〈建立健全懲治和預(yù)防腐敗體系２００８－２０１２年工作規(guī)劃〉的通知》（中發(fā)〔２００８〕９號）的有關(guān)要求，規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域市場交易行為和領(lǐng)導(dǎo)干部從政行為，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，促進反腐倡廉建設(shè)，現(xiàn)就開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作提出如下意見。上述這些問題嚴(yán)重?fù)p害公共利益，影響黨群干群關(guān)系，破壞社會主義市場經(jīng)濟秩序，妨礙科學(xué)發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，人民群眾反映強烈。 （二）主要任務(wù) 進一步規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動，促進招標(biāo)投標(biāo)市場健康發(fā)展；進一步落實經(jīng)營性土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，規(guī)范市場交易行為；進一步推進決策和規(guī)劃管理工作公開透明，確保規(guī)劃和項目審批依法實施；進一步加強監(jiān)督管理，確保行政行為、市場行為更加規(guī)范；進一步深化有關(guān)體制機制制度改革，建立規(guī)范的工程建設(shè)市場體系；進一步落實工程建設(shè)質(zhì)量和安全責(zé)任制，確保建設(shè)安全。要緊密結(jié)合實際，認(rèn)真開展自查，摸清存在問題的底數(shù)，掌握涉及問題單位和人員的基本情況。對不認(rèn)真自查的地方和部門，要加強督導(dǎo)；對拒不自查、掩蓋問題或弄虛作假的，要嚴(yán)肅處理。領(lǐng)導(dǎo)小組適時對自查情況進行重點檢查。著重加強土地、礦產(chǎn)供應(yīng)及開發(fā)利用情況的監(jiān)管，完善土地及礦業(yè)權(quán)審批、供應(yīng)、使用等管理的綜合監(jiān)管平臺。落實監(jiān)管職責(zé)。財政、審計部門要重點做好對政府投資項目資金和國有企業(yè)投資項目資金的監(jiān)管，確保資金規(guī)范、高效、安全、廉潔使用。建立健全相關(guān)制度，加強對招標(biāo)投標(biāo)從業(yè)機構(gòu)和人員的規(guī)范管理。發(fā)揮工程監(jiān)理機構(gòu)的專業(yè)監(jiān)督作用，加強工程建設(shè)質(zhì)量和安全生產(chǎn)的過程監(jiān)管。加強重大項目決策管理，推行專家評議和論證制度、公示和責(zé)任追究制度。科學(xué)編制、嚴(yán)格實施土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格土地用途管制，嚴(yán)格土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)出讓審批管理。按照政府建立、規(guī)范管理、公共服務(wù)、公平交易的原則，堅持政事分開、政企分開，打破地區(qū)封鎖和行業(yè)壟斷，整合和利用好各類有形建筑和建設(shè)市場資源，建立健全統(tǒng)一規(guī)范的工程建設(shè)有形市場，為工程交易提供場所，為交易各方提供服務(wù)，為信息發(fā)布提供平臺，為政府監(jiān)管提供條件。加強評標(biāo)專家?guī)旃芾?，提高專家的職業(yè)道德水平。完善工程建設(shè)領(lǐng)域信譽評價、項目考核、合同履約、黑名單等市場信用記錄，整合有關(guān)部門和行業(yè)信用信息資源，建立綜合性數(shù)據(jù)庫。要堅決查辦工程建設(shè)領(lǐng)域的腐敗案件，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，決不姑息。依法查處生產(chǎn)安全責(zé)任事故，嚴(yán)肅追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任。充分發(fā)揮各級紀(jì)檢監(jiān)察、司法、審計等機關(guān)和部門信訪舉報系統(tǒng)的作用，形成有效的舉報投訴網(wǎng)絡(luò)，健全舉報投訴處理機制。對涉嫌犯罪案件，要及時移送司法機關(guān)依法查處。各地區(qū)各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，把治理工作作為一項重要任務(wù)列入工作日程，認(rèn)真完成職責(zé)范圍內(nèi)的任務(wù)。 各地區(qū)各有關(guān)部門要結(jié)合實際，制定貫徹落實本意見的具體方案，確定治理重點，明確目標(biāo)任務(wù)、工作進度、方式方法和時間要求。要將專項治理工作與治理商業(yè)賄賂工作相結(jié)合，依法查處工程建設(shè)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂案件，進一步規(guī)范市場秩序，維護公平競爭。要加強調(diào)查研究，注意解決苗頭性、傾向性問題，總結(jié)經(jīng)驗，推動工作。 合同雙方的爭議，應(yīng)首先由申請人向爭議評審組提交一份詳細(xì)的評審申請報告，并附必要的文件、圖紙和證明材料，申請人還應(yīng)將上述報告的副本同時提交給被申請人和監(jiān)理人。 除專用合同條款另有約定外，在調(diào)查會結(jié)束后的14天內(nèi)，爭議評審組應(yīng)在不受任何干擾的情況下進行獨立、公正的評審，作出書面評審意見，并說明理由。附件七：北京仲裁委員會建設(shè)工程爭議評審規(guī)則 （2009年1月20日第五屆北京仲裁委員會第四次會議討論通過， 自2009年3月1日起施行） 第一條 為預(yù)防、減少、及時解決建設(shè)工程合同爭議，北京仲裁委員會（以下簡稱本會）特制定本規(guī)則。 第三條 第四條 本會提供推薦性的評審專家名冊，供當(dāng)事人選擇評審專家。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自工程開工之日起28日內(nèi)或者爭議發(fā)生后一方當(dāng)事人收到對方發(fā)出的要求評審解決爭議的通知之日起14日內(nèi)各自選定一名評審專家。如果上述兩名評審專家自被選定之日起5日內(nèi)未向當(dāng)事人提名第三名評審專家或者當(dāng)事人自收到提名名單后5日內(nèi)未共同確定第三名評審專家，則本會主任根據(jù)一方或者各方當(dāng)事人的請求指定。當(dāng)事人約定評審組由一名評審專家組成的，應(yīng)當(dāng)自開工之日起28日內(nèi)或者爭議發(fā)生后一方當(dāng)事人收到對方發(fā)出的要求評審解決爭議的通知之日起14日內(nèi)共同選定評審專家，當(dāng)事人另有約定的除外。評審專家確定后，全體當(dāng)事人應(yīng)分別與每一位評審專家簽訂《評審專家協(xié)議》，對必要的事項作出約定，包括但不限于提交評審解決的爭議范圍、評審組的工作內(nèi)容、評審意見的效力、評審專家的報酬計算方式和標(biāo)準(zhǔn)等。 第八條除非各方當(dāng)事人自收到書面披露之日起15日內(nèi)明確表示同意其繼續(xù)擔(dān)任評審專家，否則其應(yīng)當(dāng)退出評審組。 如果評審專家退出，該評審專家與當(dāng)事人之間的協(xié)議隨即終止。評審專家因疾病、當(dāng)事人共同要求退出或者其他原因不能正?；蛘哌m當(dāng)履行評審專家職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)退出。評審組由三名評審專家組成而其中一名退出的，另兩名應(yīng)當(dāng)繼續(xù)擔(dān)任評審專家，但在新的評審專家產(chǎn)生之前不得進行評審活動，除非各方當(dāng)事人明確表示同意。 第十一條 申請報告應(yīng)當(dāng)附有與爭議相關(guān)的必要文件、圖紙以及其他證明材料。 上述材料應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交提出申請的當(dāng)事人和監(jiān)理。評審組應(yīng)當(dāng)自對方當(dāng)事人答辯期滿后14日內(nèi)，召開調(diào)查會，并通知當(dāng)事人到場。除非各方當(dāng)事人同意，評審組不得在任何一名評審專家缺席的情況下召開調(diào)查會。 申請評審的當(dāng)事人無正當(dāng)理由不到場的，評審組可以決定終結(jié)本次評審活動；另一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由不到場的，評審組有權(quán)決定繼續(xù)召開調(diào)查會。 第十三條當(dāng)事人申請評審組解決爭議時，應(yīng)當(dāng)向評審組提交評審申請報告，并轉(zhuǎn)交其他當(dāng)事人和監(jiān)理。當(dāng)事人另有約定的從約定。 第九條 一方當(dāng)事人申請評審專家退出，另一方當(dāng)事人表示同意，或者被申請退出的評審專家知悉后主動退出，則該評審專家不再參加評審程序，但上述任何情形均不意味著當(dāng)事人提出退出的理由成立。評審組組成后，評審專家應(yīng)當(dāng)簽署保證獨立、公正評審爭議的聲明書，并轉(zhuǎn)交各方當(dāng)事人。 當(dāng)事人可以在任何時間共同終止與任何評審專家簽訂的《評審專家協(xié)議》，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作情況向該評審專家支付終止之日起最低三個月的月勞務(wù)費，除非當(dāng)事人與評審專家另有約定。 第七條 第六條當(dāng)事人另有約定的除外。 第五條評審組由三名有合同管理和工程實踐經(jīng)驗的專家組成。評審組按照當(dāng)事人約定組成。 當(dāng)事人在組成評審組前應(yīng)當(dāng)對評審意見的范圍和約束力作出約定。當(dāng)事人就評審事項另有約定的，從約定。 發(fā)包人和承包人接受評審意見的，由監(jiān)理人根據(jù)評審意見擬定執(zhí)行協(xié)議，經(jīng)爭議雙方簽字后作為合同的補充文件，并遵照執(zhí)行。被申請人應(yīng)將答辯報告的副本同時提交給申請人和監(jiān)理人。附件六： 爭議評審 采用爭議評審的，發(fā)包人和承包人應(yīng)在開工日后的28天內(nèi)或在爭議發(fā)生后，協(xié)商成立爭議評審組。要將專項治理工作與糾正損害群眾利益的不正之風(fēng)相結(jié)合，大力加強部門和行業(yè)作風(fēng)建設(shè)，著力解決工程建設(shè)領(lǐng)域侵害群眾利益的突出問題。中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組適時組織對各地區(qū)各有關(guān)部門工作進展情況進行抽查。各級紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)要加強組織協(xié)調(diào)，會同有關(guān)部門作出總體部署，搞好任務(wù)分解，推動工作落實。四、加強對治理工作的組織領(lǐng)導(dǎo) 成立中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由中央紀(jì)委牽頭，最高人民檢察院、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、公安部、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、環(huán)境保護部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部、鐵道部、水利部、中國人民銀行、審計署、國務(wù)院國資委、工商總局、安全監(jiān)管總局、國務(wù)院法制辦、電監(jiān)會等為成員單位。 健全辦案協(xié)調(diào)機制。堅決杜絕瞞案不報、壓案不查的行為。嚴(yán)厲查處違法違規(guī)審批立項，規(guī)避和虛假招標(biāo)，非法批地，低價出讓土地，擅自變更規(guī)劃和設(shè)計、改變土地用途和提高容積率，嚴(yán)重侵害群眾利益等違紀(jì)違法案件。建立健全失信懲戒制度和守信激勵制度，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。加強中介組織管理，嚴(yán)格土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)價格評估的監(jiān)管，規(guī)范招標(biāo)代理行為。建立健全統(tǒng)一規(guī)范的土地、礦業(yè)權(quán)等要素市場，大力推進土地市場、礦業(yè)權(quán)市場建設(shè)，探索顯化土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的有效形式，規(guī)范土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)市場交易行為。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)，提高法律法規(guī)的執(zhí)行力和落實度。繼續(xù)做好《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)資格預(yù)審文件》、《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》貫徹實施工作，加快編制完成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件，實現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則統(tǒng)一。充分發(fā)揮新聞媒體的作用，加強對工程建設(shè)領(lǐng)域的輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督。組織實施對政府重大投資項目的跟蹤審計。 創(chuàng)新監(jiān)管方式。發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、國土資源、環(huán)境保護、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、安全監(jiān)管等有關(guān)部門要依照有關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真履行對項目決策、資金安排和管理、土地及礦業(yè)權(quán)審批和出讓、節(jié)能評估審查、環(huán)境影響評價、城鄉(xiāng)規(guī)劃審批、安全生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的行政管理職責(zé)。著重加強項目建設(shè)實施過程監(jiān)管，嚴(yán)格依法征地拆遷，堅持合理工期、合理標(biāo)價、合理標(biāo)段，嚴(yán)格合同訂立和履約，規(guī)范設(shè)計變更，科學(xué)組織施工，加強資金管理，控制建設(shè)成本，禁止轉(zhuǎn)包和違法分包。著重加強項目建設(shè)程序的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行投資項目審批、核準(zhǔn)、備案管理程序，規(guī)范項目決策，科學(xué)確定項目規(guī)模、工程造價和標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真落實開工報告制度、施工許可證制度和安全生產(chǎn)許可證制度，確保工程項目審批和建設(shè)依法合規(guī)、公開透明運行。對雖有問題但能主動認(rèn)識和糾正的，可以按照有關(guān)規(guī)定從輕、減輕或免予處分。針對發(fā)現(xiàn)的問題和隱患，從主觀認(rèn)識、法規(guī)制度、權(quán)力制約、行政監(jiān)管、市場環(huán)境等方面，分析產(chǎn)生的根源，查找存在的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，提出改進的措施和辦法，明確治理工作的目標(biāo)和責(zé)任要求，增強治理工作的科學(xué)性、預(yù)見性和實效性。三、治理工作的重點和主要措施 （一）認(rèn)真進行排查，找準(zhǔn)突出問題 深入開展自查。 各地區(qū)各部門要充分認(rèn)識開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作的重要性和緊迫性，切實采取措施，加大治理力度，維護公平競爭的市場原則，推動以完善懲治和預(yù)防腐敗體系為重點的反腐倡廉建設(shè)深入開展，促進工程建設(shè)項目高效、安全、廉潔運行，保證中央關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展政策措施的貫徹落實，維護人民群眾的根本利益，促進科學(xué)發(fā)展，保持社會和諧穩(wěn)定。但是，必須清醒地看到，我國工程建設(shè)領(lǐng)域依然存在許多突出問題。 十一、加強對當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)業(yè)審判工作新情況、新問題的進一步研究。 九、妥善處理拖欠租金引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件。要依照法律和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認(rèn)購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可以根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險，共同維護誠信的市場交易秩序。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發(fā)群體事件影響社會穩(wěn)定。 四、加大對招標(biāo)投標(biāo)法的貫徹力度。 二、切實依法維護國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。各級人民法院要深刻認(rèn)識當(dāng)前形勢下做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的重要意義，準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀