【正文】 ?！? 權(quán)利人名稱(chēng)變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記： (1)房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)發(fā)生變更的； (2)房屋面積發(fā)生增加或減少的； (3)房屋翻建的； (4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)注銷(xiāo)登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。 商品房屋登記 房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)是權(quán)屬登記的基礎(chǔ)和核心，只有產(chǎn)權(quán)審查清楚，才能準(zhǔn)確地確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，保證政府部門(mén)核發(fā)的所有權(quán)證具有充分的法律效力。 ” 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理 產(chǎn)籍 是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊(cè)、表卡及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 檔 ，即房地產(chǎn)檔案。 (1)準(zhǔn)確。廣義的房地產(chǎn)交易 是指當(dāng)事人之間在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，所發(fā)生的各種關(guān)系的總和，它除了包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為之外，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)等。房地產(chǎn)呈縱向流通，這是由于國(guó)家以土地所有人的身份，把土地的使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行，即由國(guó)家實(shí)行“五統(tǒng)一”的集中管理，表現(xiàn)為政府與經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的交易行為，反映的是資源價(jià)格或所有權(quán)價(jià)格，價(jià)格與價(jià)值分離的概率大，基本上由政府根據(jù)國(guó)民的整體利益，確定其價(jià)格和交易行為方式。 具有消費(fèi)性質(zhì)。主要是： (1)促進(jìn)發(fā)展的原則。 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理原則 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即建設(shè)部，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歸口管理部門(mén)，履行管理全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作。 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 34條規(guī)定： “國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度?！? 現(xiàn)行有效的法規(guī)是建設(shè)部 1998年 8月頒發(fā)的并于 2022年對(duì)其修改的 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 》 。 (2)開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格評(píng)估。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，由所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按審批權(quán)限進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，接受工商行政管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。承租人如需利用承租的房地產(chǎn)與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或提供給第三方使用，應(yīng)事先征得出租人同意，重新簽訂租賃合同協(xié)議。 (2)房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)。房屋租賃合同必須明確雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利和義務(wù)，也為了房地產(chǎn)管理部門(mén)便于管理，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要條款：①租賃房屋的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價(jià)格；⑤修繕責(zé)任；⑥出租人與承租人其他權(quán)利和義務(wù)；⑦違約責(zé)任等。所以房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是取得或喪失所有權(quán)的重要依據(jù)，是房產(chǎn)分配和再分配的重要形式。 (1)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有約束力的合同（契約），共同遵守。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 (3)房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 (1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； (2)用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)； (3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； (5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； (6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 47條規(guī)定： “依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 房地產(chǎn)抵押 (1)房地產(chǎn)抵押具有從屬性，其抵押權(quán)從屬于債權(quán)。 (3)合同簽訂后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，繳納契稅，領(lǐng)取房產(chǎn)所有證，嚴(yán)禁 商品房預(yù)售 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的行為。 (2)集體所有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。 房屋買(mǎi)賣(mài)與商品房預(yù)售 房屋是不動(dòng)產(chǎn)。 (4)房屋租賃有效期屆滿(mǎn)，承租人必須把該房屋返還給出租人。 交易活動(dòng)的管理 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，不得進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。對(duì)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易中從事倒買(mǎi)倒賣(mài)、非法牟利、私下交易、隱瞞價(jià)格、偷漏稅費(fèi)、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以附加條件索取額外收入等非法活動(dòng)的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)主管部門(mén)、物價(jià)管理部門(mén)、工商行政管理機(jī)關(guān)分別依法查處，情節(jié)嚴(yán)重的，交司法機(jī)關(guān)處理。 (4)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)交易進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，查處違法行為。 房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)成交價(jià)格申請(qǐng)制度 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 58條規(guī)定： “國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。 ”“ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 (3)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理的原則。如私房主出租、出售自己的私有房屋就是三級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)呈橫向流通，即由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者之間的交易行為，反映的是以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)價(jià)值為基礎(chǔ)的企業(yè)價(jià)格，是擴(kuò)大供給條件下的市場(chǎng)行為。 (2)社會(huì)主義的房地產(chǎn)交易是為了合理使用城市房屋和土地，真正起到調(diào)劑余缺的作用，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的改善居住條件的要求，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的良性循環(huán)。 (3)新鮮。 冊(cè) ，即房地產(chǎn)登記簿冊(cè)。它是通過(guò)圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及其使用國(guó)有土地的情況。 房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn) 為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，有效保護(hù)和利用城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，建設(shè)部先后頒發(fā) 《 城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法 》 和 《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 》 。代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。 申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利合同書(shū)以及相關(guān)的證明文件?！? 《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法 》 第 17條規(guī)定： “因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。 房屋的權(quán)屬登記可分為 總登記 、 初始登記 、轉(zhuǎn)移登記 、 變更登記 、 他項(xiàng)權(quán)利登記 和 注銷(xiāo)登記 等幾種形式。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房屋權(quán)屬登記管理工作。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 《 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法 》 第 4條規(guī)定： “ 國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 前期物業(yè)管理 (1)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量； (2)雙方的權(quán)利義務(wù)； (3)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方