【正文】 位沒有售出，此階段的包裝重在促銷與項目整體形象，可樹立入住率廣告牌，將銷控表做大，吸引潛在買家，路燈、垃圾箱等物的位置、造型要別致?？蛻舻谝谎劭匆姷男蜗髩κ琼?目的形象標(biāo)志，要以整面墻體達(dá)到視覺的沖擊和震撼。 樣板房的裝修基本思路 ※ 整體裝修設(shè)計風(fēng)格符合市場定位及目標(biāo)客戶群定 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ※ 因樣板房位于售樓中心之后，并以單體展示，所以樣板房的外立面裝飾效果應(yīng)充分與總規(guī)設(shè)計相融合，做到雙方面統(tǒng)一。 C、打破客戶單純“觀賞樣板房的方式，讓客戶通過親身的坐、聽、看”，充分感覺一切都在狀態(tài)進(jìn) 行中。 所以，原則上所追求的是一種全新的切入模式，點點滴滴力求“杰出”。成功推廣企業(yè)形象，樹立品牌。樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大開發(fā)商的社會影響力。 廣告主題 本項目是專業(yè)房地產(chǎn)公司精心打造的時尚住宅，四大主題園林景區(qū)的綠化環(huán)境，社區(qū)文化的人文景致將健康、清新、自然的主題表現(xiàn)的淋漓盡致。揭示鑫豪置業(yè)的實力和開發(fā)理念。 四、系列廣告文案 系列一： 主題廣告語：大勢所趨，住宅選址郊區(qū)化 。 綠化率高：“碧水陽城自然主義生態(tài)社區(qū)”超標(biāo)準(zhǔn)整體綠化率，開發(fā)商精心營造的現(xiàn)代園林綠化環(huán)境，使您占盡陽光，享盡綠色。大尺度全玻透明陽臺，視覺之新穎清麗，全市無與比肩。而周三與周五相比，周五又好于周三，所以選擇周五為廣告主要發(fā)布日，周三穿插輔助，可以促使意向購買客戶和潛在目標(biāo)客戶在見報后立即安排周六、周日的看樓事宜，使其在心理上初步受到吸引，產(chǎn)生興趣后再進(jìn)一步通過看項目實體，激發(fā)其購買欲望，通過售樓人員的積極努力，最終達(dá)成銷售的完成。它的各方面資料和裝備可以讓買家全方位的了解項目定位。以此分析，選擇受眾面最大的報紙當(dāng)為明智之舉。就讀者群體實際接受程度考慮，“洛陽晚報”要高于“洛陽日報”，《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 因此，選擇“洛陽晚報”發(fā)布廣告 ，宣傳實際效果優(yōu)于“洛陽日報”。 鑒于本項目的現(xiàn)狀，在確定項目名稱、項目總規(guī)、項目開工、開盤的前提下，先做概念性宣傳，使項目定位和項目營銷概念在市場上先入為主，為 以后大規(guī)模的廣告宣傳做好鋪墊。倡導(dǎo)都市居住新理念，引導(dǎo)全新居住狀態(tài)，應(yīng)和市場發(fā)展趨勢（提出“遠(yuǎn)離喧囂，遠(yuǎn)離傷害，完全自我，回歸自然”） 而銷售團(tuán)隊的基本要求是（ 1）完善的管理制度（ 2）團(tuán)隊的凝聚力（ 3）具備專 業(yè)技能的銷售人員。 A．模范執(zhí)行銷售任務(wù)，帶動整體成交氣氛。 C、智能化內(nèi)容、物業(yè)管理內(nèi)容的確定，《銷講手冊》的確定。銷售人員在此階段內(nèi)要向消費者說明有關(guān)項目的概況，使客戶對項目留有印象。 操作方式： ※ 銷售人員通知所有客戶開盤的日期 ※ 開盤當(dāng)日舉行“鑫豪置業(yè)碧水陽城真情奉送”活動（具體方案另行制定） ※ 廣告推廣在此階段由淺入深引導(dǎo)消費者 ※ 舉行“鑫豪置業(yè)碧水陽城 —— 我的家園”征文及兒童書畫展活動（具體方案另行制定） ※ 此階段后期要與開盤當(dāng)日的銷售方案緊密聯(lián)合，由廣告告知消費者開盤的優(yōu)惠及銷售方式，促使開盤當(dāng)日的銷《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 售場面及客源達(dá)到理想的效果 六、公開發(fā)售銷售策略 公開發(fā)售的前提 A、 售樓處功能的確定 B、 項目名稱、各棟名稱的確定 C、 銷售制度的建立 D、 售樓處的工作流程 E、 售樓員招聘、培訓(xùn) F、 整體廣告方案出臺 G、 項目營銷推廣方案 H、 售樓處人員職能及管理方案確定 I、 售樓處空間展示、布局方案 J、 售樓人員服裝設(shè)計制作 K、 樓書設(shè)計及印刷制作 L、 模型制作 M、 按揭銀行確定 公開發(fā)售 的工作細(xì)節(jié) A、 工作流程和內(nèi)容 ※收集、整理信息是一個不可間斷的工作，發(fā)售期間繼續(xù)進(jìn)行市場調(diào)研，繼續(xù)完善潛在客戶的檔案，掌握潛在客戶的整體數(shù)量指標(biāo)。 ※巧妙處理客戶異議，銷售員和銷售主管多次協(xié)調(diào)達(dá)成交易。 ※ 在市調(diào)過程中，相關(guān)人員獲得有關(guān)暢銷戶型、周邊競爭對手動向及市場行情等信息，也應(yīng)及時反饋。 ※為正式銷售人為制造人氣，為以后的銷售階段打下良好的基礎(chǔ)。 ※通過媒體、廣告等綜合宣傳，誘導(dǎo)消費者對住房的要求。此階段，消費者對開發(fā)商實力、項目概況都有一定的了解，因此，在此階段內(nèi)，必須與消費者做好溝通，了解消費者內(nèi)心的想法，利用社會活動，配合廣告，擴(kuò)大宣傳范圍，加大社會效應(yīng)，影響潛在客戶群，激發(fā)消費者的興趣與購買欲望，促使認(rèn)購。 階段性計劃 A、 第一階段：開工前 此階段為廣告入市期，覆蓋面要廣，此時產(chǎn)品剛剛進(jìn)入消費《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 者的視線，屬于消費者認(rèn)知的重要階段。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)勢 內(nèi)部認(rèn)購期的實施前提 A、項目的名稱、總規(guī)要在開工前確定，包括層數(shù)、 戶型、總戶數(shù)、外立面的確定。因此，銷售協(xié)作隊伍的人數(shù)應(yīng)保證在 8 人以上。 樓盤施工進(jìn)度保證 綠化進(jìn)度保證 現(xiàn)場售樓處形象保證 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 工地現(xiàn)場管理情況保證 售樓處資 料制作保證（質(zhì)量、外觀） 定價保證 宣傳推廣按照全程營銷體系執(zhí)行保證 營銷費用到位保證 銷售人員素質(zhì)保證 三、銷售整體目標(biāo) 銷售總體目標(biāo) 計劃用一年的時間，完成二期近 40000 平方米的銷售任務(wù) 銷售進(jìn)度控制 根據(jù)洛陽房地產(chǎn)及其他樓盤的銷售情況，結(jié)合本項目的優(yōu)、劣勢及廣告力度，保持進(jìn)度與策略的統(tǒng)一，預(yù)計銷售時間不應(yīng)超過 12 個月，確保在 12 個月內(nèi)銷售達(dá)到 80%以上。 廣告推廣計劃： 第一階段 目標(biāo)： ※提高項目開發(fā)商“鑫豪置業(yè)”的知名度 ※ 引起市民對“碧水陽城”的注意 受眾范圍：此階段廣告對象為洛陽市范圍內(nèi)的廣大市民，而不僅是目標(biāo)客戶 廣告預(yù)算： 50000 元 廣告表現(xiàn)：以感性訴求為主，揭示鑫豪置業(yè)的實力和開發(fā)理念 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 媒體組合：※洛陽晚報 7 ㎝形象廣告一次 ※洛陽日報 17 8 ㎝形象廣告一次 ※市內(nèi)形象路牌廣告 第二階段 目標(biāo)： 初步建立鑫豪置業(yè) —— 實力雄厚 —— 觀念先進(jìn) —— 品質(zhì)保證的品牌聯(lián)想 受眾范圍：此階段廣告對象有所集中，但不聚焦，受眾應(yīng)為“所 有喜愛優(yōu)美環(huán)境，向往健康，高品位生活的人士” 廣告預(yù)算： 50000 元 廣告表現(xiàn)：以理性訴求為主，全面揭示碧水陽城的住宅新概念 媒體組合：※洛陽晚報四欄廣告九次 ※洛陽日報通欄廣告兩次 第三階段 目標(biāo)：初步建立碧水陽城 —— 親水 —— 綠色 —— 陽光 —— 健康—— 自然主義生態(tài)社區(qū)的品牌聯(lián)想 廣告預(yù)算： 95000 元 廣告表現(xiàn)：以情感訴求為主，揭示碧水陽城與親情、健康、舒適、美好的連帶關(guān)系 媒體組合：※ 洛陽日報通欄廣告 4 次 ※洛陽日報半版廣告 1 次（明日開盤） ※洛陽晚報整版廣告 1 次（今日開盤） 十、強(qiáng)勢推廣期廣告策略 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 開盤銷售期 目標(biāo)：建立碧水陽城 —— 陽光、健康、綠色居住的銷售理念，突出項目“立體園林綠化，近水，享受生活新概念”的特色 廣告預(yù)算： 28800 元 廣告表現(xiàn)：以項目的綠化、親水及項目的內(nèi)在品質(zhì)為訴求重點 媒體組合：※洛陽晚報 7 ㎝廣告 4 次 ※洛陽日報 17 8 ㎝廣告 2 次 推廣期 目標(biāo)：建立碧水陽城 —— 倡導(dǎo)居住新主張的銷售理念，突出項目“綠色，戶型款款精品，四大主題花園”的特色 廣告預(yù)算： 37200 元 廣告表現(xiàn)：以項目的戶型、四大主題花園、物業(yè)配套為訴求重點 媒體組合：※洛陽晚報 7 ㎝廣告 6 次 ※洛陽日報 17 8 ㎝廣告 2 次 成熟期 目標(biāo)：建立碧水陽城 —— 溫馨 —— 人文主義居住理念 廣告預(yù)算： 31200 元 廣告表現(xiàn)：以書信、日常生活、家庭講述為主，充分體《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 現(xiàn)項目的溫情與浪漫 媒體組合：※洛陽晚報 7 ㎝廣告 4 次 ※洛陽日報 17 8 ㎝廣告 2 次 十一、收盤階段廣告策略 目標(biāo)：反復(fù)強(qiáng)調(diào)碧水陽城 —— 綠色、人文主義居住理念 廣告預(yù)算： 20400 元 廣告表現(xiàn)：將綠化、戶型與物業(yè)管理作為訴求重點 媒體組合：※洛陽晚報 7 ㎝廣告 2 次 ※洛陽日報 17 8 ㎝廣告 2 次 十二、推廣費用小結(jié) 樓書制作：按中標(biāo)比例，印制 20200 份 元，為 26000 元 模型制作：按模型大小，分為總規(guī)與經(jīng)典戶型，費用控制在 60000元以內(nèi) 本項目廣告總投入為 390000 元，廣告總次數(shù)為 43 次，該預(yù)算可根據(jù)市場變化及銷售情況調(diào)整，以期用最小的投入，獲取最大的利潤，并達(dá)到預(yù)期的銷售任務(wù)。 九、項目導(dǎo)入期廣告策略 根據(jù)項目運作常規(guī)，房地產(chǎn)項目都是在開工、開盤前兩個月至四個月進(jìn)入銷售導(dǎo)入期，開始有步驟的進(jìn)行軟硬廣告的宣傳，在開盤前造勢?！奥尻柾韴蟆币跃C合形象出現(xiàn)，報紙內(nèi)容包羅萬象，讀者的心理接受程度和實際效應(yīng)，在本市首屈一指。 B、 手段：工地路牌、工程進(jìn)度板、致謙牌 等 八、主要媒體選擇 就本市現(xiàn)有媒體而言，影響較大的主要為：報紙、電視。緊緊圍繞【 全程營銷思想 】的方向，《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 使各個推廣方案充分發(fā)揮其應(yīng)達(dá)到的效果。 華亨策劃公司根據(jù)本項目的具體情況共設(shè)計了九篇系列廣告文，在這里不再一 一表述，具體文案根 據(jù)具體情況另行方案。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 系列三： 主題廣告語：以人為本，住宅設(shè)計人性化 文案： 21 世紀(jì)人們的住宅需要發(fā)生新的變化，賦予住宅理念更新的要求 —— 住宅設(shè)計人性化 設(shè)計特點：“碧水陽城自然主義生態(tài)社區(qū)”人性設(shè)計， 社區(qū)道路 曲線優(yōu)美獨特，立體園林景觀，以人為本，凝聚數(shù)年住宅思想精 華，針對洛陽市人文需求、地形氣候精心打造。 視野開闊，景色怡人：久居都市，心想自然。 第五階段：成熟期 廣告主題：揭示項目與親情，健康、舒適、美好的連帶關(guān)系。 第二階段：導(dǎo)入試銷期 廣告主題：以理性訴求為主，揭示項目所含詮釋的住宅理念。 三、廣告實施 廣告實施前提 前提一、項目名稱、項目 VI 系統(tǒng)設(shè)計確定 前提二，企業(yè) CI 系統(tǒng)設(shè)計確定 前提三、廣告的基本風(fēng)格、基本表現(xiàn)確定 廣告實施基本原則 A、 風(fēng)格統(tǒng)一原則 無論售樓現(xiàn)場布置還是路牌、報紙 等媒體的表現(xiàn)風(fēng)格保持統(tǒng)一 B、 系列化原則 按階段有序的進(jìn)行系列廣告投送，在不同的推廣階段中?！?2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 持項目的優(yōu)勢一一表述，形式統(tǒng)一而內(nèi)容側(cè)重不同，便于保持風(fēng)格的延續(xù)和內(nèi)容的全面，以及宣傳熱度的連續(xù)性，以便于促進(jìn)銷售熱度，不斷提高廣告對受眾的說服力。 市場擴(kuò)展目標(biāo) 通過廣告活動，展開以西工區(qū)為中心的銷售市場，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn) 略擴(kuò)展其他區(qū)域市場。使用簡單清晰的 AIDM模式，即：注意～興趣～欲望～記憶～行動。 第四章 項目廣告策略 一、 項目廣告模式