王志剛工作室策劃案理論推索----------之劍法流程全圖(文件)
【正文】 無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型： 合生創(chuàng)展： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值。 現(xiàn)代城： 中功能價(jià)值高文化價(jià)值。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計(jì)劃才有生命力，才能形成我們的核心競爭力。 十一、主題概念操作模 主題概念推導(dǎo)圖 主題概念支持體系 框圖 廣告語組合關(guān)系 十二、開發(fā)推廣模型 以奧園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤的開發(fā)推廣行為進(jìn)行對比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤的開發(fā)推廣行為模型示意： 奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營造成一種全新的生活方式。如果按馬斯洛的需求金字塔 模型，我們可以把業(yè)主最終在奧林匹克花園得到的回報(bào)概括為以下模型： 圖：奧園需求金字塔模型 十三、以奧園為例的最終產(chǎn)品的生產(chǎn)模型 不同性質(zhì)的產(chǎn)品，有其不同性質(zhì) 的生產(chǎn)過程。但隨著他們對這種生活方式的認(rèn)同和接受，其參與性越來越強(qiáng)，成為業(yè)主后，他們由被動轉(zhuǎn)為主動，從被引導(dǎo)，到拉動著物業(yè)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生活方式的最終營造者。 其三：作資產(chǎn)，例如華潤介入房地產(chǎn)的方式很簡單，直接控股萬科和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資本運(yùn)營。 可以估算一下，當(dāng)開發(fā)容積率為 ，成本為 1500元 /平方米，售價(jià)為 20xx元 /平方米的普通住宅，全部賣完利潤也只有 個(gè)億，還要投資 2 到 3 個(gè) 億的資金（雖然資金可以滾動），但風(fēng)險(xiǎn)還是有的。它的機(jī)會點(diǎn)是： （ 1） 首期如果成功，市場影響力較大，能夠迅速出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。 這種策略進(jìn)可攻，退可守，風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)遇把握的好，絕對能夠轟動市場。 批發(fā)商場，大型超市，倉儲賣場 利聯(lián)倉行（香港） 倉儲式會員店 （ WS） 營業(yè)面積 10000 平方米以上，經(jīng)營內(nèi)容 50%70% 為食品， 50%30%為非批發(fā)商店，超級市場，農(nóng)貿(mào)市場 麥德龍（德國） 沃爾瑪山姆會員店（美國） 萬客?。ê商m） 好又多（臺灣） 食品 百盛量販（馬來西亞） 大潤發(fā)（臺灣） 便利店 （ CVS） 營業(yè)面積 80100 平方米，經(jīng)營內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù) 食品店、雜貨店、快餐店、藥店 711（美國） 羅林（日本） 百佳（香港） 超大型購物 中心 （ MALL） 營業(yè)面積 40000 平方米以上，提供購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù) 百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè) 第一八佰伴商廈（日本） 遠(yuǎn)東百貨（臺灣） 新東安百貨（香港） 中高檔百貨公司 營業(yè)面積 10000 平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù) 百貨商場 豐聯(lián)商廈（新加坡） 太平洋百貨（臺灣） 總結(jié) 大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購物中心，新型百貨公司 大陸傳統(tǒng)商店 歐美日為代表的跨功連鎖集團(tuán)臺、港、東南亞華人百貨集團(tuán) 臺、港、東南亞華人連鎖訪華團(tuán) 。但由于時(shí)間的不確定性，對公司的團(tuán)隊(duì)組織以及迅速出團(tuán)隊(duì)、品牌的出發(fā)點(diǎn)難以吻合；同時(shí)市場的可變性大，前期可能有一定的重復(fù)性工作，需要按當(dāng)時(shí)的情況做些策略調(diào)整。 風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 政府發(fā)展方向不明確； （ 2） 地塊周邊缺乏基本生活配套，消費(fèi)者對在此生活信心不
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