【正文】 重對(duì)原有資料的整理，找到過(guò)往管理中存在的缺陷和不足，并進(jìn)行重新的分類和補(bǔ)充，使其符合對(duì) 美術(shù)館 細(xì)致管 理的需求。 區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。 （ 2）對(duì) 美術(shù)館房屋管理策略 ? 預(yù)防性保養(yǎng)策 略 重視 美術(shù)館 房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。 所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。 4)加強(qiáng)建筑物地基 、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。 4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 ? 重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： 1)了解掌握 美術(shù)館 各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。 5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。雙電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》； c. 按 《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告上級(jí)，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 （ 3） 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè) 施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 給排水設(shè)備 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施； b. 定期對(duì)各哦排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行打掃、清潔。 樓道 ? 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 雨污水總管 ? 對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落 每季一次 ? 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每周一次 圍欄、大門(mén) ? 檢查圍欄、大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每月一次 （三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 機(jī)電設(shè)備作為 美術(shù)場(chǎng)館 的運(yùn)作核心，設(shè)備管理的好壞直接影響到 美術(shù)場(chǎng)館功能的發(fā)揮。 室內(nèi)環(huán)境整潔；配電柜內(nèi)外無(wú)雜物和污物；電纜溝內(nèi)無(wú)積水；儀表指示燈顯示正常。 4 每季保養(yǎng) 低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每?jī)杉疽淮危? 發(fā)電機(jī)維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查發(fā)電機(jī)外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。 3 運(yùn)行 250小時(shí)或一年一次 更換機(jī)油、冷卻水、三濾 冷卻水必須加入防銹防凍液。 水泵、閥門(mén)和管道表面無(wú)污物、無(wú)銹蝕和無(wú)滲漏；管道壓力正常；水泵運(yùn)行無(wú)異常噪聲。 水泵運(yùn)行正常，無(wú)異常噪聲和振動(dòng)，出口壓力正常，電流正常。 排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無(wú)銹跡和脫漆。 保安監(jiān)控畫(huà)面清晰；錄象效果良好。 室內(nèi)攝像頭云臺(tái)、電動(dòng)閥、電磁閥和送風(fēng)閥運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為 100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為 100%。 開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作靈活，無(wú)異響；警鐘及對(duì)講機(jī)、各類安全開(kāi)關(guān)和剎車限速裝置有效；。 剎車良好；各軸承和機(jī)械部位潤(rùn)滑良好；主纜無(wú)嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。 （ 4）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。 安全管理工作要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。 4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由。 2)維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 5)定時(shí)巡視車庫(kù)，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知隊(duì)長(zhǎng)及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。 隱私意識(shí)：與客人交談，莫問(wèn)私事。 臉：干凈、淡妝、無(wú)胡須。 語(yǔ)言要親切、甜美。 茶水供應(yīng)及時(shí)，于客人左后側(cè)續(xù)茶。 第八章 安全管理與應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案 （一）安全管理工作特點(diǎn) 美術(shù)館安全管理工作特點(diǎn)如下： 1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全； 2．消防等級(jí)要求高； 3．安全管理時(shí)間長(zhǎng) 4．車輛管理復(fù)雜 （二）安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常辦公環(huán)境安全、舒適 3．突發(fā)事件迅速得到解決 4．交通事故處理率 100%，無(wú)車輛失竊事件 5．治安案件發(fā)生率為 0 （三）安全管理原則 堅(jiān)持外馳。 ? 服務(wù)培訓(xùn) 請(qǐng)禮儀專家授課，傳授禮儀禮節(jié)知識(shí)。 ? 服務(wù)程度 盡可能“隱形 ”服務(wù)，即“無(wú)干擾”服務(wù)。 體：無(wú)體味。 服裝定位：正裝。 照顧意識(shí)：必要時(shí)對(duì)長(zhǎng)者進(jìn)行攙扶。 出入登記 管理 做好停車場(chǎng)的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場(chǎng)防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 （二）車輛交通管理 對(duì)停車場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。 （ 4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú) 其它違規(guī)行為。 4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 （ 2）門(mén)崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 （ 5）注重形象。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。 第七章 保安 及車輛服務(wù) （一）保安隊(duì)伍組織建設(shè) 保安隊(duì)伍的組建 成立保安部，設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1 名，下轄保安員 22 名。 消防功能有效；電源總開(kāi)關(guān)無(wú)發(fā)熱、無(wú)異響。 行穩(wěn)定。 抽樣合格率為 100%。 無(wú)故障和異常報(bào)警。 進(jìn)行全面地清洗消毒。 消防水系統(tǒng)閥門(mén)保持常開(kāi)；水泵接合器無(wú)漏水。 斷路器清潔；電纜接點(diǎn)牢固；發(fā)電機(jī)手動(dòng)自動(dòng)正常。 2 每周保養(yǎng) 清潔發(fā)電機(jī)外表；檢查柴油、機(jī)油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達(dá)到要求；每周機(jī)組試運(yùn)行15 分鐘。 5 每年保養(yǎng) 高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測(cè)變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。 3 每月保養(yǎng) 檢查井道內(nèi)電纜、切換箱、T 接箱和控制 箱；檢查變壓器測(cè)溫報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和節(jié)能降耗措施，以提高設(shè)備使用效率，降低運(yùn)行成本，延長(zhǎng)設(shè)備壽命。 每年二次 ? 檢查消防閥門(mén)無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每年一次 地面停車位 ? 檢查地面平整，無(wú)積水、進(jìn)出無(wú)阻礙，停使用功能良好。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每季二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 每月一次 ? 對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查： 每月一次 a. 扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂； c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢 固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 （二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 一層大廳 ? 對(duì)大廳的玻璃落地門(mén)進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每周一次； ? 落地門(mén)開(kāi)啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在 3s～ 15s 范圍內(nèi)，無(wú)阻滯現(xiàn)象； ? 落地門(mén)地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無(wú)明顯劃痕； ? 落地門(mén)玻璃無(wú)破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。 e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。 消防設(shè)備 （ 1）日常巡視 a. 維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告機(jī)電設(shè)備主管，并排除異常和故障； （ 2） 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； b. 由機(jī)電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。 （ 4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。 2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門(mén)措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。 2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 ? 技術(shù)先行策略 我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。 定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。 檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料綜合管理。針對(duì) 美術(shù)館 的物業(yè)管理形式，做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)原始文件資料進(jìn)行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個(gè)住宅單元的生活檔案，配備專職檔案管理人員，建章立制，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。其根本目的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。同時(shí)，通過(guò)授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿意的服務(wù)。 倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)員工都是管理處主任。 在管理人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過(guò)在職教育、 崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。 （ 3）培訓(xùn)實(shí)施流程 員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn) —— 崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn) —— 在崗培訓(xùn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。 培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作 修正 執(zhí)行 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 反饋 評(píng)價(jià) 系統(tǒng)圖說(shuō)