【正文】 號(hào)文件”的出臺(tái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)尋求信托融資。這主要是針對(duì)部分信托項(xiàng)目運(yùn)用受益權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě){證的模式來(lái)規(guī)避“200份信托合同”的限制，從而控制非法集資。由此可見(jiàn)，這項(xiàng)政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目很難尋求信托融資，并在一定程度上造成信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之組合信托的數(shù)量會(huì)急劇減少。 （一）風(fēng)險(xiǎn)概述如果信托投資項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)期收益，投資者將主要面臨兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：收益實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和本金缺失風(fēng)險(xiǎn)。 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之組合信托的收益實(shí)現(xiàn)方式主要有浮動(dòng)收益和固定收益兩種模式。固定收益模式就是承諾固定利率，防范風(fēng)險(xiǎn)則主要采用財(cái)產(chǎn)抵押與信用保證，這是與本金捆綁在一起進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)控制。 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之組合信托是以某類(lèi)（或某種）權(quán)益設(shè)立信托，然后對(duì)其產(chǎn)生的受益權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 在信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之組合信托中，其收益實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)在于評(píng)估財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)金凈流入即可；而本金缺失的主要風(fēng)險(xiǎn)控制在于兩個(gè)層次：第一層次是受益權(quán)所針對(duì)的權(quán)益的評(píng)估值應(yīng)超過(guò)投資者的本息總額；第二層次是委托人是否會(huì)如期回購(gòu)受益權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 第一層次的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是受益人的受益權(quán)收益總額的超額保證，具體方法有二：其中，等分為9000份，由中泰信托按照信托合同的約定對(duì)外轉(zhuǎn)讓。但是，如果信托財(cái)產(chǎn)的處置收入不足以支付投資者的本金和收益，則榮豐公司承諾負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。即當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)處置的收入足以支付全部投資者的本金和收益時(shí)，信托投資公司將按照委托人的要求贖回受益權(quán)；但是，當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)處置的收入不足以支付全部投資者的本金和收益時(shí)，則由第三方承諾補(bǔ)足差額。 案例：“深國(guó)投商業(yè)中心蕪湖項(xiàng)目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃”的運(yùn)作模式：第一，信托資金用于購(gòu)買(mǎi)深圳市深國(guó)投商業(yè)投資有限公司在深國(guó)投商業(yè)中心暨沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)蕪湖項(xiàng)目中所享有權(quán)益的受益權(quán)。 我們假設(shè)，在一個(gè)高速公路開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，委托人把項(xiàng)目公司60%的股權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)加以信托，并將信托受益權(quán)區(qū)分為優(yōu)先受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)。針對(duì)上述這兩點(diǎn)，我們?cè)O(shè)計(jì)了以下方案，以期較好地解決相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)避項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果大股東不進(jìn)行受益權(quán)回購(gòu)，那么信托投資公司就處置股權(quán)，并把款項(xiàng)支付給投資者，從而使大股東的損失更大。另外，在通常情況下，由實(shí)力雄厚的關(guān)聯(lián)企業(yè)（如母公司、控股公司等）提供擔(dān)保也是可以的。 （二）操作流程即項(xiàng)目發(fā)起人委托信托投資公司設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，共同商談財(cái)產(chǎn)范圍、財(cái)產(chǎn)估值、信托期限等內(nèi)容，并委托信托投資公司代理信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜。 設(shè)立集合資金信托合同階段。另外，當(dāng)上述承諾未履行且信托財(cái)產(chǎn)處置的收入不足以支付全部投資者的本金和收益時(shí)，則由抵押物拍賣(mài)或者擔(dān)保人出資來(lái)補(bǔ)足差額。 信托終止階段。信托合同的當(dāng)事人應(yīng)為委托人和受托人，而不包括受益人。另外，如果是資金信托，則還包括《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等。概括地講，信托合同規(guī)定的信托目的是：委托人基于對(duì)受托人的信任，將特定財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人專(zhuān)門(mén)管理或處分，并使受益人獲取信托利益。在信托合同中，一個(gè)重要的問(wèn)題是，要明確作為信托財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和外延，尤其是其具體內(nèi)容。其間相關(guān)的手續(xù)和程序應(yīng)盡可能明晰，以保證財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的順暢。 信托合同中的信托期限。為了保證受托人恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效的管理義務(wù)，為受益人的最大利益處理信托事務(wù)，因此還需要委托人和受益人以自身?yè)碛械臋?quán)利為基準(zhǔn)而及時(shí)監(jiān)督信托的運(yùn)作，包括請(qǐng)求法院?jiǎn)?dòng)救濟(jì)機(jī)制。 最后，相關(guān)的信托合同樣本、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托合同樣本（含信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)）均從略。 信托合同中的受托人權(quán)限。例如，在集合資金信托存續(xù)期間，信托受益權(quán)本身已到期，集合資金信托的存在和延續(xù)將引發(fā)爭(zhēng)議。在信托合同中，需要對(duì)作為信托財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移做出明確規(guī)定，確認(rèn)相關(guān)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，以便保證產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。 信托合同中的信托財(cái)產(chǎn)。因此，在信托合同的目的條款中可以將委托人的意愿規(guī)定得較詳細(xì)。如果信托合同在履行過(guò)程中，遇有預(yù)期之外的情形發(fā)生，委托人與受托人可就未盡事宜進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。 信托合同的主要法律依據(jù)。因此，他益信托中，有必要在信托合同中對(duì)受益人的主體情況做出特別揭示或說(shuō)明。由于信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓委托合同并不屬于信托合同，而屬于我國(guó)《合同法》中的一種有名合同——委托合同，有關(guān)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的委托合同與其他的委托合同并無(wú)實(shí)質(zhì)差異。 （三）信托合同的要點(diǎn)另外，當(dāng)信托受益權(quán)歸還給委托人的同時(shí)，信托投資公司終止財(cái)產(chǎn)信托，并把財(cái)產(chǎn)的終極所有權(quán)交付給委托人。 受益權(quán)回購(gòu)階段。即信托投資公司作為信托財(cái)產(chǎn)的受托人，將管理信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的收益全部存入為此信托設(shè)立的信托專(zhuān)戶(hù)，用于支付受益人。即：當(dāng)大股東無(wú)力回購(gòu)時(shí)，由擔(dān)保者直接出資回購(gòu)；或者當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)處置的收入不足以支付全部投資者的本息時(shí)，將承諾補(bǔ)足差