[建筑]關(guān)于對(duì)商關(guān)于對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討的應(yīng)用(文件)
【正文】 他們一直是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與銷售面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。就算是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，且原、被告只對(duì)套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進(jìn)行了約定，但該約定并不代表被告可以對(duì)房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分?jǐn)偟墓灿忻娣e或建筑面積的差異）完全免責(zé)，否則，被告便可隨意控制原告分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，即使原告實(shí)際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e與合同中約定的面積相距甚遠(yuǎn)，甚至根本不存在，被告也無(wú)須為此承擔(dān)任何責(zé)任。此外，《示范文本》設(shè)計(jì)技術(shù)上的漏洞也必須加以彌補(bǔ)，比如對(duì)合同涉及的專業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行必要的解釋，規(guī)范協(xié)調(diào)各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規(guī)定的事項(xiàng)留作空白等等，盡量防止不良開發(fā)商利用合同漏洞侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。在三種計(jì)價(jià)方式中，按套計(jì)價(jià)最簡(jiǎn)單便捷，但因其與房屋面積沒(méi)有直接聯(lián)系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計(jì)價(jià)則是三者中“資格最老”的，過(guò)去的商品房購(gòu)銷合同一直使用這種計(jì)價(jià)方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測(cè)算規(guī)則復(fù)雜、技術(shù)專業(yè)，一般的老百姓難以掌握，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)也不十分有利。不過(guò)，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)能免去購(gòu)房者對(duì)共有建筑面積的計(jì)算之苦，但無(wú)法保證購(gòu)房者對(duì)這部分面積享有的權(quán)利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)看作是萬(wàn)能的。 9。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，可以考慮參照使用北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知》中有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房面積出現(xiàn)誤差的處理方法，規(guī)定商品房在銷售時(shí)應(yīng)同時(shí)標(biāo)明每套房屋的套內(nèi)建筑面積單價(jià)和建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格，房屋竣工后，根據(jù)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，以所購(gòu)住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款大于以所購(gòu)住房建筑面積價(jià)格計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款時(shí)，按所購(gòu)住房建筑面積價(jià)格結(jié)算房?jī)r(jià)款。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買賣合同》中對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質(zhì)的商品房一律按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。另外，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際是計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)的，購(gòu)房者并非無(wú)償獲得共有建筑面積。如果按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，將三種法定計(jì)價(jià)方式嚴(yán)格區(qū)分開來(lái)的話，那么在本案中，一旦認(rèn)定了原、被告是選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，原告非但不能就大幅減少的共有建筑面積主張權(quán)利，還必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積的房款，這樣的處理結(jié)果可以說(shuō)是嚴(yán)重的顯失公平。對(duì)于面積差異的處理，合同中僅約定了套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法。（參見梁書文：《商品房銷售面積誤差糾紛的處理》，《法律適用》2006年第12期。國(guó)家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類似問(wèn)題的再次發(fā)生，力求讓每一個(gè)專業(yè)性用語(yǔ)都有一個(gè)含義清晰和固定使用的名稱，避免用語(yǔ)間的矛盾和沖突，使消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，安安心心購(gòu)房。因?yàn)榉闪x務(wù)對(duì)義務(wù)承擔(dān)者的拘束力是有限的，它只能為違反義務(wù)者應(yīng)當(dāng)受到法律強(qiáng)制和制裁設(shè)置一種潛在的危險(xiǎn)；而只有為法律義務(wù)配以相應(yīng)的法律責(zé)任，使這種法律強(qiáng)制和制裁實(shí)實(shí)在在地落在違反義務(wù)者身上，才能對(duì)義務(wù)承擔(dān)者形成有效的拘束力。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。第三，各地在適用《示范文本》時(shí)并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會(huì)產(chǎn)生漏洞和沖突。
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