【正文】 %9%5%4% 3% 2%蔬菜類(lèi)糧食油料禽肉蛋類(lèi)副食調(diào)料水果水產(chǎn)品類(lèi)百貨類(lèi)干貨類(lèi)土產(chǎn)類(lèi)食品加工其他類(lèi)流動(dòng)攤位： 七里堡市場(chǎng)流動(dòng)攤位各類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收入比重分析圖 比例（%）89%3%4% 1%0%0% 1% 1% 0% 1%蔬菜類(lèi)水果食品加工禽肉蛋類(lèi)副食調(diào)料水產(chǎn)品類(lèi)百貨類(lèi)干貨類(lèi)土產(chǎn)類(lèi)其他類(lèi) ? 七里堡市場(chǎng)內(nèi)各品類(lèi)攤位租金情況比例分析圖 固定商鋪與流動(dòng)攤位： 商品類(lèi)型 平均租金每平方米 /天 名次 禽肉蛋類(lèi) 4 元 1 干貨（茶葉、干海鮮） 2 副食調(diào)味 3 干貨（山貨） 4 水產(chǎn)品 5 水果 6 土產(chǎn) 1 7 熟食 8 糧油 9 冷庫(kù) 10 百貨 11 食品加工 12 蔬菜類(lèi) 13 雜貨 14 修車(chē)等 15 ? 七里堡市場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性攤位各品類(lèi)流動(dòng)量分析圖 流動(dòng)性攤位 商品類(lèi)型 流動(dòng)性次數(shù) /周 流動(dòng)性感知度 百貨 2 穩(wěn)定 水產(chǎn)品 10 一定流動(dòng) 禽肉蛋 類(lèi) 4 相對(duì)穩(wěn)定 食品加工類(lèi) 26 一定流動(dòng) 水果 62 流動(dòng)性強(qiáng) 蔬菜 79 流動(dòng)性強(qiáng) 干貨 1 穩(wěn)定 副食飲料 1 穩(wěn)定 土產(chǎn)類(lèi) 5 相對(duì)穩(wěn)定 服裝 10 一定流動(dòng)性 當(dāng)流動(dòng)性較大的種群，它更加適合物流性的交易，我們?cè)陧?xiàng)目定位設(shè)計(jì)過(guò)程中要準(zhǔn)確把握好項(xiàng)目的趨動(dòng)性，能有效地分開(kāi)物流性交易與平臺(tái)性交易。（ L 型 2層） 本案項(xiàng)目租金價(jià)格對(duì)比分析數(shù)據(jù)修正定位表 項(xiàng)目名稱(chēng) 本案項(xiàng)目 L型樓體租金測(cè)算 環(huán)聯(lián)小商品批發(fā)市場(chǎng)（本項(xiàng)目附近） 八里橋茶葉市場(chǎng) 段店干貨土特及副食市場(chǎng) 綜合素質(zhì) 租金（元 /天 / m2） 1 *？ * 租金（元 /天 / m2） 2 *？ * 地理位置 100/70 100/78 100/65 100/63 建筑規(guī)模 100/65 100/57 100/70 100/62 趨勢(shì)凝集指標(biāo) 100/67 100/70 100/75 100/67 周邊配套設(shè)施 100/70 100/75 100/65 100/65 交通方便程度 100/72 100/75 100/68 100/65 知名度凝集指標(biāo) 100/75 100/72 100/82 100/75 趨勢(shì)幅射度 100/75 100/72 100/85 100/75 人流量指標(biāo) 100/75 100/82 100/70 100/70 項(xiàng)目檔次指標(biāo) 100/75 100/85 100/70 100/65 產(chǎn)品價(jià)值輻射指標(biāo) 100/72 100/67 100/78 100/75 綜合系數(shù) 平均系數(shù) 系數(shù)比重 ************* 40% 30% 30% 測(cè)算系數(shù)值（ 1） 測(cè)算系數(shù)值（ 2） 修正系數(shù)（ 1） ？**************** 6 50% 2 30% 7 120% 修正系數(shù)（ 2） **************** 335% 220% 445% 待測(cè)租金（ 1層） /M2/天 —— /M2/天（取整數(shù)范圍） 待測(cè)租金（ 2層） /M2/天 —— /M2/天（取整數(shù)范圍） 其次我們對(duì) L 型 樓體的 3層商鋪進(jìn)行租金數(shù)據(jù)分析定價(jià)，采取對(duì)比分析樣本為本項(xiàng)目同類(lèi)、競(jìng)爭(zhēng)及類(lèi)比項(xiàng)目。地段同類(lèi)，經(jīng)營(yíng)定位同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)，商品類(lèi)型定位同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)。 目前濟(jì)南市市區(qū)內(nèi)各地段的冷庫(kù)租金價(jià)格均在 1 元 /M2/天左右，相差不大。 ? 開(kāi)篇： 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為穩(wěn)健，但是近幾年以來(lái)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)資源增長(zhǎng)點(diǎn)受到了周邊城市的超常規(guī)發(fā)展影響，出現(xiàn)一定的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的瓦解與分流。恩格爾系數(shù)與基尼系數(shù) 的對(duì)比回落，顯示出濟(jì)南人民對(duì)消費(fèi)粗礦處于較為滿意化，從另一種文化角度上看濟(jì)南的粗礦消費(fèi)在一定程度上被視為一種文化、消費(fèi)升級(jí)不可以超前的改變生活文化觀點(diǎn)。 商品零售綜合指數(shù)反映的是：該區(qū)域的社會(huì)總商品零售流通中的商品量與商品價(jià)格的變動(dòng)情況。綜合考慮我國(guó)的國(guó)情及區(qū)域性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我們將區(qū)域性需求累計(jì)增長(zhǎng) 100%時(shí)，才出現(xiàn)區(qū)域性經(jīng)營(yíng)面積的同比變動(dòng)性擴(kuò)張。 例： 2020 的綜合比值系數(shù)是以下。 由于我們已經(jīng)對(duì)目前七里堡市場(chǎng)各品類(lèi)經(jīng)營(yíng)情況及各品類(lèi)的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行有效地統(tǒng)計(jì)，通過(guò)上述的經(jīng)濟(jì)測(cè)算后的數(shù)據(jù)，我們可以很好地對(duì)其各種類(lèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)面積的合理補(bǔ)充及篩減。 固我們?cè)趯?duì) 七里堡市場(chǎng) 各類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行測(cè)算時(shí)候，充分考慮 2 個(gè)因素，就是其完全超過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)的平均水平線；另一個(gè)就是其已經(jīng)數(shù)年維持原狀未出現(xiàn)面積增長(zhǎng)。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門(mén)！！貨到付款?。。? 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三 、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月海口市房地產(chǎn)報(bào)告》 21 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020年 8月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安 目前七里堡市場(chǎng)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積比例分析圖（臨時(shí) +固定 +流動(dòng)） 商品類(lèi)型 原面積 增加后的面積 蔬菜類(lèi) 14168 20280 糧油類(lèi) 2884 4182 副食類(lèi) 1792 3300 禽肉類(lèi) 2772 3620 水果類(lèi) 1316 1950 水產(chǎn)類(lèi) 1149 3750 干貨類(lèi) 812 1200 食品加工類(lèi) 756 1063 土產(chǎn)及茶葉類(lèi) 588 1130 百貨類(lèi) 1036 1850 服裝類(lèi) 728 1234 以上為經(jīng)濟(jì)性測(cè)算所得的面積，我們項(xiàng)目定位中必須充分考慮其的有效性，對(duì)其進(jìn)行合理的補(bǔ)充。 由此我們可以清楚地根據(jù)目前七里堡內(nèi)各個(gè)品類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)面積，合理地整合出有效經(jīng)營(yíng)面積。 測(cè)算 食品類(lèi)（含食品加工）： ： ： 的消費(fèi)比值增長(zhǎng)率為： % 蔬菜類(lèi)： ： ： 的消費(fèi)比值增長(zhǎng)率為 ： % ??????????????????? 其他類(lèi)同，暫不一一列算。 采用博恩經(jīng)濟(jì) 測(cè)算理論！ 套用博恩公式，計(jì)算略。 第一章中的我們已經(jīng)列出 2020 年濟(jì)南市社會(huì)總商品零售消費(fèi)量增長(zhǎng)率及濟(jì)南社會(huì)商品零售綜合指數(shù)。 TONY系數(shù)： 主要反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中消費(fèi)、投資、增長(zhǎng)三者的關(guān)聯(lián)程度性。濟(jì)南的消費(fèi)位居山東首位，但是 85%的消費(fèi)來(lái)自以粗、散、雜型，一種工業(yè)型的小康消費(fèi)與激進(jìn)型的溫飽消費(fèi)相融；消費(fèi)升級(jí)態(tài)勢(shì)雖然已經(jīng)出現(xiàn)，但是它受到一定的區(qū)域限制，在濟(jì)南城市中處于特定的局部隔離狀態(tài)中，（在泉城路附近我們可以看見(jiàn)各大品牌的匯集，但是離開(kāi)整個(gè)核心商業(yè)圈后，基本上看不到品牌產(chǎn)品的凝集，甚至二、三線品牌）（另外：舉個(gè)例子：在濟(jì)南來(lái)二次置業(yè)者稀少，而購(gòu)車(chē)者比比皆是，在濟(jì)南沒(méi)有舒適的房可以，但是至少要有一輛可以出門(mén)的小車(chē)，且對(duì)車(chē)的要求與檔次不是很高。如果將第四層做為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其補(bǔ)充的業(yè)態(tài)及經(jīng)濟(jì)性的收益水平必將受到嚴(yán)重沖擊，因?yàn)榈谌龑拥淖饨饍r(jià)格已經(jīng)接近 元 /M2/天的底價(jià)，無(wú)論是單存地定位住宅或是商業(yè)，其的吸納率均受到一定的抑制，所以我們將考慮結(jié)合：融合 2 種形式，兼顧其他發(fā)展業(yè)。（方型樓體） 本案項(xiàng)目（方型）租金價(jià)格對(duì)比分析數(shù)據(jù)修正定位表 項(xiàng)目名稱(chēng) 本案項(xiàng)目 方型樓體租金測(cè)算 濟(jì)南老屯農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 段店糧油副食批發(fā)市場(chǎng) 濟(jì)南提口水果批發(fā)市場(chǎng) 綜合素質(zhì) 租金（元 /天 / m2） 1 **？？？ ** 租金（元 /天 / m2） 2 **？？？ ** 地理位置 100/72 100/65 100/65 100/65 建筑規(guī)模 100/70 100/70 100/60 100/75 趨勢(shì)凝集指標(biāo) 100/75 100/68 100/60 100/75 周邊配套設(shè)施 100/70 100/70 100/65 100/68 交通方便程度 100/75 100/70 100/66 100/68 知名度凝集指標(biāo) 100/70 100/67 100/65 100/70 趨勢(shì)幅射度 100/60 100/60 100/60 100/70 人流量指標(biāo) 100/75 100/70 100/65 100/70 項(xiàng)目檔次指標(biāo) 100/75 100/70 100/65 100/67 產(chǎn)品價(jià)值輻射指標(biāo) 100/72 100/68 100/68 100/75 綜合系數(shù) 平均系數(shù) 系數(shù)比重 ************** 40% 20% 40% 測(cè)算系數(shù)值（ 1） 測(cè)算系數(shù)值（ 2） 修正系數(shù)（ 1） *************** 440% 330% 330% 修正系數(shù)（ 2） **************** 440% 110% 550% 待測(cè)租金（ 1層） —— （ —— ） {取整數(shù) } 待測(cè)租金（ 2層） /M2—— /M2 ? L 型第四層及冷庫(kù)未做經(jīng)濟(jì)定價(jià)模型估價(jià)性測(cè)算。以建筑面積為測(cè)算基礎(chǔ)。 地段同類(lèi)，經(jīng)營(yíng)定位同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)，商品類(lèi)型定位同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)間： 7M 徑深： 3M 水產(chǎn)：開(kāi)間： 4M 徑深： 6M 面積： 25M2 小商品：開(kāi)間： 3M 徑深： 3M 面積： 10M2 土產(chǎn)、雜品：開(kāi)間： 10M 徑深： 4M 進(jìn)行攤位或大棚交易。占地面積約 120 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米， 市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、糧油、水果、副食品、小商品、水產(chǎn)。 政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 國(guó)家出臺(tái)經(jīng)營(yíng)稅 %的開(kāi)征。其余暫無(wú)其他新增樓盤(pán)的推出。周邊 5060 ㎡的商鋪?zhàn)饨?2020 元/月，