【正文】 ）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管； （ 2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況； （ 3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。 火災(zāi)緊急處理方案 初期火警撲救無(wú)效，火勢(shì)無(wú)法控 制并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)主管應(yīng)該即時(shí)向大廈當(dāng)值最高主管報(bào)告。 3．救護(hù)疏散組接到指揮部指令后： （ 1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層 69 / 82 的用戶； （ 2）引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導(dǎo)用戶從消防走火梯疏散到首層，無(wú)法 從消防走火梯疏散到首層時(shí)，引導(dǎo)用戶疏散到天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍掩護(hù)； （ 4）醫(yī)療救護(hù)小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點(diǎn)。 2．協(xié)助各部門制定部門防火安全計(jì)劃，并定期檢查其落實(shí)情況。 5．發(fā)現(xiàn)火警信號(hào)或接到火警報(bào)告，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立即組織人員撲救，同時(shí)將 火勢(shì)情況、地點(diǎn)報(bào)告保安部主管和總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否向公安消防部門報(bào)警。 8．建立健全消防安全工作檔案。 2．采用電話報(bào)警時(shí)，請(qǐng)打火警電話 “119” ，報(bào)警時(shí)講話聲音要清楚，要說(shuō)明起火地點(diǎn)，物質(zhì)燃燒種類，是否有人被圍困，火勢(shì)的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報(bào)自己的姓名和部門，之后注意傾聽對(duì)方是否有補(bǔ)充詢問(wèn)，并做認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報(bào)警電話。 7．滅火后，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。 [案例分析 ] 本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是 “ 停車位有償使用合同關(guān)系 ” 還是 “ 保管合同關(guān)系 ” 。所以，物業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。 [相關(guān)法規(guī)政策 ] 1．《停車場(chǎng)管理規(guī)定》 1．小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜 24 小時(shí)值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。 5．停放時(shí)要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設(shè)施設(shè)備的安全。 9．管理人員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對(duì)停車場(chǎng)車輛與登記記錄相符，并簽 73 / 82 字交接。 適用于理工科技大廈停車場(chǎng) (庫(kù) )。 大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車輛必須在保安部登記備案。 禁止司機(jī) (車主 )用消防水源洗車 ,經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車庫(kù)時(shí) ,保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理。 地面停車場(chǎng) 指揮進(jìn)入車輛慢行 ,按規(guī)定行駛方向行駛 ,停放車輛位置適當(dāng) ,使車場(chǎng)車 76 / 82 輛停放整齊。 留意進(jìn)入大廈車場(chǎng) 的車輛情況 ,對(duì)帶有危險(xiǎn)品車輛 ,禁止進(jìn)入車場(chǎng)。 適用于理工大廈自行車樓的管理。 客戶需存放自行車時(shí) ,到保 安部領(lǐng)取自行車牌 ,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄 ,并收取押金 10 元。 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車牌 ,并在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄。 保安部經(jīng)理。 隨時(shí)巡檢地面車輛情況 ,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好 ,有漏油、漏水 ,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主 ,并做好記錄。 ,保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn) ,同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知交通班長(zhǎng) ,由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停車所有車輛 ,有 無(wú)丟標(biāo)志 ,車輛有無(wú)損傷 ,車門 、車窗、后備箱有無(wú)撬痕 .如未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 , 可把可疑人員放行。 是車主的親友 ,和車主聯(lián)系認(rèn)可 ,并有駕駛證方可放行。 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況 ,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。 交通班長(zhǎng)和警衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)車場(chǎng)管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。 2．《車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》 1. 道路線型、斷面與整個(gè)住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)； 2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3. 外來(lái)車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)； 4. 進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理； 5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或 噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)； 6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車輛均需減速，時(shí)速不超過(guò) 15 公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車、警車、救火車除外） ； 7. 轄區(qū)內(nèi)所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車； 8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到； 9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號(hào)、房號(hào)、車位； 10. 車輛管理員隨時(shí)巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)， 10 分鐘內(nèi)通知車主； 11. 停車場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象； 12. 停車場(chǎng)內(nèi)地面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物； 13. 停車場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物； 14. 停車場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且 消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率 100%； 74 / 82 15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過(guò) 2%，丟失事故發(fā)生率為 0%； 16. 地下停車場(chǎng)光線明亮，能見度高，目測(cè)距離 50 米以上； 17. 臨時(shí)停放車輛收費(fèi)率 100%； 18. 每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率 100%； 19. 外來(lái)進(jìn)出車輛有登記，完成率 100%，準(zhǔn)確率 100%。 7．停車場(chǎng)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車。 3．車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。 本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種 “ 停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫有 “ 本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！ ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻?，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場(chǎng)的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管?。? 4．關(guān)閉火場(chǎng)附近的電源開關(guān)及門窗。 4．《保安員火警報(bào)警程序》 無(wú)論什么時(shí)候 ,發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜 ,切勿驚慌，如難以撲滅時(shí)，應(yīng)按照下列程序工作。 7．對(duì)公司內(nèi)的各種危險(xiǎn)品（易燃品、易爆品等）實(shí)行監(jiān)管。 3．定期對(duì)滅火設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與有關(guān)部門商量整改，發(fā)現(xiàn)重大隱患或解決不了的問(wèn)題，用書面形式向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)采取有效的防范措施。 3．《消防員職務(wù)說(shuō)明書》 部門名稱：保安部 直屬上級(jí)：保安部領(lǐng)班 職務(wù)概述： 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)消防安全工作的法規(guī)，做好公司工作人員的防火常識(shí)教育和消防培訓(xùn)工作。 2．大廈消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到大廈當(dāng)值最高主管指令后： （ 1）啟用消防緊急廣播，通知用戶緊急疏散； （ 2）向市消防局報(bào)警，講清楚大廈地點(diǎn)、起火樓層、火勢(shì)等； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視； （ 4）檢查電梯有無(wú) 困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，并利用電梯對(duì)講機(jī)安定被困者情緒。 4．滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。 4．消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安收到當(dāng)值主管指令后信號(hào)復(fù)位，并做好記錄。 3．當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查。 （ 3）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)內(nèi)，與商場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 1986 年公安部頒布的《高層建筑消防管理規(guī)則》第四條第二款停止執(zhí)行。 第十二條 房產(chǎn)管理部門或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變高層居民住宅樓地下室的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求，并經(jīng)市 (市轄區(qū) )、縣公安機(jī)關(guān)審核同意。 第七條 居民所在工作單位，應(yīng)當(dāng)積極支持街道辦事處和居民委員會(huì)做好防火工作。 第四條 高層居民住宅樓的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由市 (市轄區(qū) )、縣公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)監(jiān)督實(shí)施。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》 公安部 1992 年 10 月 12 日發(fā)布施行 第一條 為了加強(qiáng)高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》及其實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)則。 先生也因火情控制較早，損失相對(duì)不大，尤其是物業(yè)管理公司較好的認(rèn)識(shí)態(tài)度，表示不再追究法律責(zé)任。于是， 先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。 [案例四 ] 62 / 82 消防栓為何噴不出水 先生入住 小區(qū)一高層住宅還不到 1 個(gè)月。 20 元。 （初裝費(fèi)每戶 300 元）市有線電視每月維護(hù)費(fèi) 14 元，省有線電視每月維護(hù)費(fèi) 17 元。 4．《 花園業(yè)住入作業(yè)程序及辦法》 一、入住流程圖 驗(yàn)證 資料發(fā)放 交費(fèi) 鑰匙發(fā)放 驗(yàn)房 二、驗(yàn)證 ； (或同住人 )身份證復(fù)印件各一分； (一張存檔 ,一張辦理出人證 )。 2．負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各安全系統(tǒng)的運(yùn)行和保養(yǎng)，對(duì)運(yùn)行中因設(shè)施、設(shè)備的故障而發(fā)生的妨礙安保工作正常進(jìn)行及時(shí)與維修隊(duì)溝通，進(jìn)行檢查和改建更新。 ” 隨后，業(yè)主對(duì)自己找來(lái)的裝修人員勸說(shuō)批評(píng)了幾句，四個(gè)人怏怏地走了。 [解決方法 ] 在案例的實(shí)際處理過(guò)程中，當(dāng)保安員和保安班長(zhǎng)文明勸說(shuō)的時(shí)候，巡邏保安員已去邀請(qǐng)業(yè)主。 對(duì)裝修人員管理的規(guī)章制度主要見于我們前面案例分析中所提到的《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)業(yè)主手冊(cè)》等，再就是在為保安部制定管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范時(shí)要有明確的要求。 [案例分析 ] 進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍中魚龍混雜，如何加強(qiáng)對(duì)其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個(gè)重要課題。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。 嚴(yán)格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，禁止調(diào)整改動(dòng)工控計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。 六、當(dāng)班時(shí)主動(dòng)做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，保持整潔。對(duì)電話報(bào)案及發(fā)現(xiàn)刑案、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速按照程序上報(bào)處理。 /用戶及其雇員、訪客以及其單元使用權(quán)的受許可人、代理人、其他使用人在任何時(shí)候均應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修規(guī)則條款。 ?? 2．《業(yè)主權(quán)責(zé)須知》 ?? 二、業(yè)主的責(zé)任 ?? /用戶因本身的疏忽引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢 ,而損害他人或其財(cái)物而產(chǎn)生的訴訟、索賠 ,該業(yè)主 /用戶須負(fù)責(zé)全部責(zé)任及賠償并負(fù)擔(dān)一切費(fèi)用。 、防盜網(wǎng)上以至誤傷他人。 何方式射擊及燃放煙花爆竹。 、訪客或獲業(yè)主允許、默許進(jìn)入園內(nèi)之人士 ,都應(yīng)遵守園內(nèi)各項(xiàng)制度 ,該業(yè)主必須對(duì)其在園內(nèi)一切行為負(fù)責(zé) ,并須支付因其行為疏忽或過(guò)失而引致的一切費(fèi)用及開支。辦卡時(shí)必須帶備彩色一寸相片兩張和身份證明文件復(fù)印件 ,并交納 25 元的工本費(fèi)和按金。為保持園內(nèi)良好的環(huán)境 ,對(duì)出入本園作如下規(guī)定 : “ 業(yè)主會(huì)員卡 ” 和 “ 住戶卡 ”,“ 業(yè)主會(huì)員卡 ” 每戶只限辦理一張 ,用以扣除每月發(fā)生的管理費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。 這個(gè)案例的成功之處在于：一是在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，二是迅速向有關(guān)方面做出了反映，三是果斷而又冷靜地采取了相應(yīng)、相關(guān)措施，四是盡早控制和平息了事態(tài)。于是主任當(dāng)機(jī)立斷，指揮有關(guān)人員采取一系列措施。另外，還要強(qiáng)化工作的責(zé)任心，做到防患于未然，防微杜漸。千萬(wàn)不要糾纏一處，貽誤了救治的最佳時(shí)機(jī)，釀成嚴(yán)重后果，那就會(huì)使問(wèn)題變得更加復(fù)雜，增加解決問(wèn)題的難度。 電梯落到一層，梯門打開，兩個(gè)年輕訪客身上帶著很重的血腥氣味，踉踉蹌蹌地走出來(lái)，其中一人的手背還在淌血，所過(guò)之處血跡斑斑。 4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。 （ 2）制止違法活動(dòng)：專職保安干部對(duì)現(xiàn)行違法 犯罪行為根據(jù)案件性質(zhì)和案情輕 50 / 82 重緩急，及時(shí)通知公安部門到場(chǎng)處理，并做好預(yù)警處理。 （ 4） 巡邏時(shí)有禮、有節(jié)，規(guī)范服務(wù)，文明執(zhí)勤。 （四）巡邏要求 （ 1）上崗前檢查和配帶對(duì)講機(jī)，夜間巡邏根據(jù)需要，還須配帶械具。 （ 3）對(duì)公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時(shí)出職工，查看職工停車場(chǎng)、檢查車鎖、停放情況。 （二）巡邏力量的組織 警衛(wèi)組長(zhǎng)根據(jù)巡邏路線、巡邏密度、巡邏內(nèi)容的確定、巡邏組 的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。路線制訂原則，一是要切合實(shí)際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對(duì)外控制和治安管理要求；二是定點(diǎn)不定 線，制定中選確定必須途經(jīng)的點(diǎn)（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機(jī)房、冷凍、木工，電工間、倉(cāng)庫(kù)（物料、食品、貴重品倉(cāng)庫(kù)）、邊門、車庫(kù)（職工停車、客車庫(kù)）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場(chǎng)部、客房區(qū)域等。 14．做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。 10．定期檢查各項(xiàng)保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。確保公司夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。 保安部職務(wù)說(shuō)明書 保安部主管職務(wù)說(shuō)明書 中文職稱：保安部主管 英文職稱： Security chief 部門名稱：保安部 職位級(jí)別： 直屬上級(jí)：物業(yè)管理處主任 直屬下級(jí)：保安部領(lǐng)班 職務(wù)概述： 遵照公安部門及上級(jí)的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計(jì)劃實(shí)施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識(shí)；懂得消防業(yè)務(wù)，有一定的組織能力、判斷力及語(yǔ)言表達(dá)能力。負(fù)責(zé)調(diào)查和處理客人及員工